조심-2025-구-2940 조세심판원 결정

처분개요

가. 청구법인은 2016.7.1. 설립되어 부동산임대업을 영위하고 있는 법인으로, 2021.4.13. 대표이사가 청구인 ㅇㅇㅇ의 차남 ㅇㅇㅇ에서 청구 인 ㅇㅇㅇ로 변경되어, 청구인 ㅇㅇㅇ는 현재까지 청구법인의 대표 이사로 재직 중이다.

나. 청구법인은 2016.7.28. ㅇㅇ광역시 ㅇ구 ㅇㅇ동 309-10번지 대지 458.2㎡를 17억원에 취득하여 청구인 ㅇㅇㅇ 및 그 배우자인 청구인 ㅇㅇㅇ(이하 청구법인 , 청구인 ㅇㅇㅇ와 합하여 “ 청구인들”이라 한다) 가 지분 전부를 소유하고 있는 특수관계법인인 주식회사 ㅇㅇ웨딩(이 하 “ㅇㅇ웨딩”이라 한다)에게 주차장으로 임대하다가, 2021.1.27. 위 토 지 중 247.9㎡(이하 “ 쟁점토지”라 한다)를 같은 동 309-13번지로 분할 하여 2021.2.1. ㅇㅇ웨딩에게 8억 5,500만원에 양도하였고, ㅇㅇ웨딩은 2021.2.25.자 매매를 원인으로 하여 2021.10.25. ㅇㅇㅇ구복합개발1호 주식회사에게 29억 9,800만원에 쟁점토지를 양도하였다.

다. 처분청 ㅇㅇㅇ 세무서장은 청구법인에 대한 법인세 조사 결과, 청 구법인이 2021.2.1. 특수관계법인인 ㅇㅇ웨딩에게 쟁점토지를 시가인 29억 9,800만원보다 저가에 양도한 것으로 보아, 부당행위계산 부인 규 정을 적용하여 2024.11.6. 청구법인에게 2021사업연도 법인세 545 , 311 , 330 원을 경정 ․ 고지하였고 , 과세자료를 처분청 ㅇㅇ 세무서장에 게 통보하였으며, 처분청 ㅇㅇ세무서장은 특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여 의제 규정을 적용하여 2024 . 11 . 7 . 청구인 ㅇㅇㅇ ․ 청구인 ㅇㅇㅇ에게 2021.2.25. 증여분 증여세 합계 792,412,700원(청구인 ㅇㅇㅇ 679 , 318 , 000 원 , 청구인 ㅇㅇㅇ 113 , 094 , 700 원 ) 을 각 결정 ․ 고지하였 다.

라. 청구인들은 이에 불복하여 2025.1.21.(청구법인) 및 2025.1.23.(청구 인 ㅇㅇㅇ ․ 청구인 ㅇㅇㅇ ) 이의신청을 거쳐 , 2025 . 7 . 3 . 각각 심판청구 를 제기하였다.

청구인들 주장 및 처분청들 의견

가. 청구인들 주장

(1) 쟁점토지의 거래는 ㅇㅇ웨딩 건물의 일부를 주택전시장으로 임 대할 시 최소한의 주차장 부지를 확보하기 위한 것이고 , 용도변경 ․ 임 대차계약 ․ 교통영향평가 및 소유권이전 등은 주택전시장으로 임대를 위한 일련의 과정으로 ㅇㅇ웨딩의 경영상 목적으로 순차적으로 진행 된 것이다.

(가 ) ㅇㅇ웨딩은 예식장 운영이 주된 수입원인데 , 코로나 여파로 결 혼식 건수가 감소하여 경영에 큰 어려움이 있던 2020년 5월경에 주식 회사 ㅇㅇ개발로부터 ㅇㅇ웨딩 소유 3층 건물(1,018 ㎡ )을 주택전시장 (견본주택)으로 사용할 수 있도록 임대해 달라는 요청을 받았다. 코로나로 예식건수가 줄어 경영난이 갈수록 심각해지는 상황에서 유휴공간이 되어 버린 3층 건물을 임차해 사용하겠다는 제안은 사업부 진을 만회할 기회였기에ㅇㅇ웨딩은 해당 건물을 임대하기로 결정하 였다.

(나) 주택전시장은 ㅇㅇ 및 집회시설로 주차수요를 유발하는 시설 이기에 법정주차대수 면적의 주차장을 확보해야 하는데, ㅇㅇ웨딩 소 유 건물의 부수토지에는 여력이 없어 부설주차장을 설치해야만 했다.

(다) ㅇㅇ웨딩은 주택전시장과 가까운 청구법인 소유 쟁점토지를 인근 부설주차장으로 확보하는 것이 시간상으로 최상의 방안이었기에, 쟁점토지에 부설주차장을 설치하기로 하고 , 「 주차장법」에 따른 최소 한의 주차대수는 4대이며, 4대 면적의 주차장을 설치하는 데 필요한 최소한의 토지면적이 247.9㎡라는 것을 ㅇㅇ 건축사 사무소 및 ㅇㅇㅇㅇㅇ 로부터 자문받았다.

(라) ㅇㅇ웨딩의 대표인 청구인 ㅇㅇㅇ는 2020년 6월경 청구법인의 대표였던 ㅇㅇㅇ에게 부설주차장을 설치하는 데 필요한 최소한의 면 적인 247.9 ㎡ 을 매수하고 싶다는 의향을 전달하였고, 이에 청구법인과 ㅇㅇ웨딩은 쟁점토지의 거래가격을 855백만원으로 거래하기로 구두로 합의하였으며 , 목적물 , 매매가액을 포함한 주요거래 조건 등은 임시 주 주총회를 통해 확정하기로 하였다.

청구법인은 2020.8.28., ㅇㅇ웨딩은 2020.9.4. 각각 임시 주주총회를 개최하여 쟁점토지를 855백만원에 매매하는 것에 대한 승인을 주주 만 장일치로 결의하였다.

(마) ㅇㅇ웨딩은 2020.11.1. 소유 건물 3층을 주택전시장으로 용도 변경하는 내용의 설계계약을 체결하였고, 2020.12.15. 주식회사 ㅇㅇ개 발과 임대차계약을 체결하였으며, 2021.1.5. 주차장 부지에 대한 교통영 향평가 용역을 의뢰하였다.

(1) 쟁점토지의 거래조건이 확정되고 구속력 있는 합의가 된 시점은 ㅇㅇ웨딩의 임시 주주총회 승인결의일인 2020.9.4.이다.

(가) 부당행위계산 판단의 기준시점인 ‘행위 당시’란 주요 거래조건 을 확정하고 이에 대해 거래당사자 간 구속력 있는 합의가 있는 시점 이다. 다만, 거래당사자 간 합의가 구속력이 있는지 여부는 해당 합의 의 목적 및 내용, 그러한 내용이 기재된 경위와 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항이다(기획재정부 법인세제과

- 350 , 2022 . 8 . 31 . , 국세청 기준 - 2017 - 법령해석법인 - 0049 , 2017 . 9 . 1 . ) .

(나) 주주총회에서 구체적인 거래조건이 확정되었다. 청구법인과 ㅇㅇ웨딩은 각각 임시 주주총회를 개최하여 쟁점토지를 매매하는 것 에 대한 의안(면적, 거래금액)을 상정하였고, 청구법인의 주주들은 2020.8.28., ㅇㅇ웨딩의 주주들은 2020.9.4., 만장일치로 해당 의안의 승 인을 가결하였다.

청구법인과 ㅇㅇ웨딩은 사전에 쟁점토지의 거래조건(매매목적물, 거래금액)을 구체적으로 합의하였던 것이고, 그 합의를 근거로 각 법 인은 주주 전원이 재산양수도 조건에 관해 주주총회에서 최종적으로 거래조건의 승인을 결의하였으므로 거래조건은 확정된 것이다.

(다) 쟁점토지에 대한 매매의 의사표시가 합치되고 거래조건을 주 주총회를 개최하여 승인결의한바, 확정력이 부여되었으므로 주주총회 의 결의내용은 두 법인 간에 구속력이 있다(두 법인이 주주총회 의안 의 승인을 결의한 날 중 늦은 날에 구속력이 발생한다).

1) 「민법」에서 계약은 그 체결에 있어서 일정한 방식을 요하지 않고(불요식계약) 당사자의 의사표시의 합치만으로 성립(낙성계약)하 므로 구두합의도 유효하다.

「민법 」 제563조는 ‘ 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다’고 규정하고 있고, 대법원은 ‘계약이 성립하기 위하 여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의 사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다’고 판결하였다(대법원 2001.3.23. 선고 2000다51650 판결).

(중간 부분은 분량 때문에 줄였습니다)

과세전적부심사청구 당시 제출된 서류가 법인세 조사 당시 제출된 서류와 달라, 청구법인은 처분청에서 반드시 문서감정을 하여 사후(소 급)작성 여부에 대하여 검증할 것으로 예상하였고, 만약 법인세 조사 당시 제출된 서류들이 사후작성된 것이 밝혀지면 청구법인의 주장은 신뢰성이 상실되어 다투어 볼 수 있는 기회조차 없게 되므로 청구법인 은 과세전적부심사청구 당시 있는 그대로의 원본을 제출한 것이다.

그리고 처분청들이 청구법인의 임시 주주총회 의사록, 청구법인의 ‘이사결정서’(이사회 의사록의 원본) 및 ㅇㅇ웨딩의 임시 주주총회 의 사록(원본)에 대해 문서감정을 하였으나, 이 서류들이 사후작성되었다 는 것이 확인되지 않았다. 2020.10.15.자 쟁점토지 매매계약서의 진위 여부에 대하여 문서감정을 하게 된다면 원본을 제출할 것이다.

나. 처분청들 의견

(1) 쟁점토지 양도 관련 권리 ․ 의무의 확정일은 청구법인과 ㅇㅇ웨 딩이 매매계약서를 작성한 2021.2.1.로 보아야 한다.

(1) 2020.10.15.자 쟁점토지 매매계약서는 명시된 잔금일인 2020.10.30.에 대금의 지급 사실이 없고, 이후 잔금 기일 경과에 따른 어떠한 독촉도 없어 실거래를 위한 계약서로 보기 힘들다.

(3) 2021.2.1.자 쟁점토지 매매계약서를 보면 매매대금 855,000,000원 을 계약금과 중도금 없이 2021.2.1 . 전액 지불하는 것으로 기재되어 있 다. 쟁점토지는 2021.2.1. 등기상 소유권이 이전되었고, 「 부동산 거래 신고 등에 관한 법률」상 ‘청구법인과 ㅇㅇ웨딩 간 매매대금 계좌거래 내역’과 동일하게 매매대금을 관할관청에 공동으로 신고하여야 한다는 규정이 있으나, 청구법인과 ㅇㅇ웨딩은 2020.10.15.자 쟁점토지 매매계 약서가 아닌 2021.2.1.자 쟁점토지 매매계약서로 실거래 신고를 한 것 으로 확인되는 등 2020.10.15.자 쟁점토지 매매계약서는 정상거래를 위 한 계약서류가 아님이 확인된다.

청구인들이 제출한 청구법인의 ‘이사회 의사록’은 사후에 작성된 것으로 진실성이 결여되어 있다. 청구법인은 2024년 9월 과세전적부심 사청구 과정에서 청구법인의 임시 주주총회 의사록과 이사회 의사록 을 제출하였는바, 해당 의사록들의 작성일은 2020.8.28.로 같으나, 대표 이사가 다르게 기재되어 있다. 이사회 의사록에는 대표이사로 청구인 ㅇㅇㅇ가 기재되어 있는데, 청구인 ㅇㅇㅇ는 2021.4.20. 청구법인의 대 표이사로 취임하였으므로, 청구법인이 제출한 청구법인의 ‘이사회 의 사록’은 과세전적부심사청구 시 청구법인이 소명을 위해 작성한 것이 라는 합리적인 의심이 든다.

(1) 주주총회는 주주들 간의 합의사항으로 해당 법인에 대해 내부 적인 구속력을 지닐 뿐 거래상대방에게 구속력이 있는 것이 아니므로 주주총회 결의일을 거래당사자 간 구속력 있는 합의가 있는 시점으로 볼 수 없다.

기획재정부는 예규에서 부당행위계산 판단의 기준시점인 ‘그 행위 당시’를 ‘주요 거래조건을 확정하고, 이에 대해 거래당사자 간 구속력 있는 합의가 있는 시점’으로 해석하였다.

ㅇㅇ웨딩의 임시 주주총회 의사록에는 거래상대방이 특정되어 있 지 않고 면적과 거래금액 이외에 거래시기, 거래조건 등이 없이 대표 이사에게 위임한다는 내용만 기재되어 있을 뿐이므로 임시 주주총회 에서 주요 거래조건이 확정되었다고 볼 수 없다.

만약 주주총회일을 부당행위계산 판단의 기준시점으로 본다면, 어 떠한 주식회사가 매매가액을 특정한 주주총회만을 우선 개최한 후, 토 지 거래가액이 오른 시점에 계약서를 작성하고 대금을 주고받는 등 주 주총회는 특수관계법인에게 이익을 주면서도 세금을 회피하는 수단으 로 악용될 소지가 있다.

(6) 조심 2010중1874, 2010.10.6., 조심 2010중3621, 2011.12.15.의 조 세심판원의 심판결정례와 같이 이사회 의사록의 결의는 일방 당사자 의 내부 결정에 불과하며, 매매라는 법률행위가 성립하기 위해서는 거 래당사자 사이의 의사표시가 불가결한 법률요건이므로 거래당사자가 주식매매계약서에 날인하는 것을 의사표시로 본 사례가 있다.

(1) 처분청 ㅇㅇ세무서장의 질문지에 대한 답변서에서 청구법인은 시행사가 쟁점토지 등을 매입 중인 사실을 모르고 있었다고 답변하였 으나, 청구법인이 임차하여 ㅇㅇ웨딩의 주차장으로 사용 중인 ‘ㅇㅇ광 역시 ㅇㅇ 구 ㅇㅇ 동 310-5번지 소재 토지’가 2021.1.7. 이미 시행사와 매 매계약된 사실이 확인되므로, 약 한 달여 후인 2021.2.1. 청구법인이 ㅇㅇ 웨딩과의 쟁점토지 매매계약서를 작성하면서 시행사가 토지를 매입 중인 사실을 몰랐을 가능성은 희박하다.

특수관계가 없는 제3자 간의 거래였다면 쌍방 간의 계약에 대한 사 전합의가 없는 상황에서 매매계약서 작성시점에 거래금액을 다시 조 정하는 것이 일반적이라 할 수 있으나, 이 건의 경우 각 법인의 내부 적으로 합의된 금액을 그대로 적용하여 계약서를 작성, 이행함에 따라 결과적으로 ㅇㅇ웨딩에게 이익이 발생하게 되었다.

(1) 또한, 청구인들은 ㅇㅇ웨딩의 건물 용도변경과 관련하여 주차대 수 4대분의 토지가 필요하여 청구법인이 쟁점토지를 매도하였다고 주 장하나, 이미 쟁점토지는 ㅇㅇ웨딩이 주차장으로 쓰고 있던 상태로, 청 구법인이 ㅇㅇ웨딩에게 쟁점토지를 임대하였던 것처럼 ㅇㅇ웨딩과 주 차장 공간을 공동으로 사용하면 ㅇㅇ웨딩의 쟁점토지 매입이 필요한 것으로 보이지 않는다. 만약 추가 주차공간이 필요하였다면 시행사에 양도된 이후처럼 ㅇㅇ웨딩은 다른 주차장이나 토지를 임차 또는 매수 하는 것이 합리적이라고 할 것이다.

(1) 청구인들은 아파트 개발사업 구역으로 편입된 토지 및 건물에 대한 거래가격 및 계약내용의 특징을 언급하며 ㅇㅇ웨딩의 임시 주주 총회 승인결의일(2020.9.4.)과 ㅇㅇ웨딩의 쟁점토지 매도계약일 (2021.2.25.) 사이에 급격한 가격변동 요인이 발생하는 등 ㅇㅇ웨딩의 쟁점토지 매도계약일(2021.2.25.)의 매매가액을 쟁점토지의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 청구법인이 ㅇㅇ웨딩에게 쟁점토지를 양도한 매 매가액은 평당 11백만원으로 인근 최저 매매가액인 평당 16백만원의 70%에도 미치지 않는 수준이다.

1. 심리 및 판단 가. 쟁점

청구법인이 특수관계법인에게 쟁점토지를 저가 양도한 것으로 보아 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 청구법인에게 법인세를 부과하 고, 특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여 의제 규정을 적용하여 특 수관계법인의 주주인 나머지 청구인들에게 증여세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들 및 처분청들이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사 실이 확인된다.

(가) 청구법인은 2016.7.28. ㅇㅇ광역시 ㅇ구 ㅇㅇ동 309-10 대지 458.2㎡를 1,700,860,000원(3,712,047원/㎡)에 취득하였고 , 해당 대지 ㎡ 중 247.9 ㎡ (쟁점토지)는 2021.1.27. 분할로 인하여 ㅇㅇ광역시 ㅇ구 ㅇㅇ동 309-13에 이기되었으며, 청구법인은 2021.2.1. 쟁점토지를 ㅇㅇ웨딩에게 8억 5,500만원(3,448,971원/㎡)에 양도하였는바 , 소유권이 전등기의 원인은 2021.2.1.자 매매로 나타난다.

(나) ㅇㅇ웨딩의 지분율은 청구인 ㅇㅇㅇ(2012.8.22. 이후 대표이 사)이 78%, 청구인 ㅇㅇㅇ의 배우자인 청구인 ㅇㅇㅇ가 22%로, ㅇㅇ 웨딩이 청구법인의 특수관계법인인 사실에 대해서는 청구인들과 처분 청들의 다툼이 없는 한편, 법인등기사항전부증명서상 청구법인의 대 표이사가 2021.4.13. 청구인 ㅇㅇㅇ의 아들인 ㅇㅇㅇ에서 청구인 ㅇㅇㅇ 으로 변경되었다.

(다) 청구법인과 ㅇㅇ웨딩 간의 2021.2.1.자 쟁점토지 매매계약서는 아래 <사진1>과 같은바, 해당 계약서상 잔금지급일은 계약일과 동일 한 2021.2.1.로 기재되어 있고, 해당 계약서에는 법무사의 이름, 사업 장 소재지 및 전화번호가 기재된 도장이 찍혀 있는 한편, 2020.10.15. 자 매매계약서에 대한 내용은 나타나지 아니한다.

한편, 청구법인 계좌(ㅇㅇㅇ-ㅇㅇㅇ-ㅇㅇ****)의 입출금거래내역상 ㅇㅇ웨 딩이 2021.2.1. 및 2021.2.2. 청구법인에게 합계 8억 5,500만원을 지급 한 것으로 나타난다.

<사진1> 청구법인과 ㅇㅇ웨딩 간의 2021.2.1.자 쟁점토지 매매계약서

(라) ㅇㅇ웨딩은 2021.10.25. 쟁점토지를 ㅇㅇㅇ 구복합개발1호 주식 회사에게 29억 9,800만원(12.09백만원/ ㎡ ) 에 양도하였고, 소유권이전등 기의 원인은 2021.2.25.자 매매로 나타난다.

한편, ㅇㅇ광역시장은 2022.4.20. ㅇㅇ광역시 ㅇ구 ㅇㅇ동 311-4번 지 일원의 「ㅇㅇ 동 311-4 주거복합 」 주택건설사업계획의 승인 및 지형도면 고시(ㅇㅇ광역시 고시 제2022-91호)를 하였고 , 쟁점토지는 도시관리계획상 공동주택용지로 결정되었으며, 위 고시상 해당 사업 의 주체는 ㅇㅇ동구복합개발1호 주식회사로 나타난다.

(마) 청구인들이 제출한 증빙 등에 따르면 아래의 사실이 나타난

다.

1) 청구인들은 ㅇㅇ 건축사 사무소의 직원이 2020.6.17. 쟁점토지 를 현장답사하여 촬영한 사진이라고 주장하며, 아래의 <사진2>를 제 출하였는바, 해당 사진에는 ‘2020.6.17.’, ‘ㅇㅇ웨딩 용도변경’이라고 기 재되어 있다.

<사진2> 건축사 사무소 직원의 쟁점토지 현장답사 사진 : 청구인들 제출

(사진 삽입을 위한 여백)

1) 청구인들은 2020년 7월경 작성된 것이라고 주장하며 건축사 ㅇㅇㅇ(건축사 사무소 ㅇㅇ)의 ‘건물개요’ 서류(작성일자 미기재, 인근 부설주차장 계획도 첨부)를 제출하였는바 , 공사명이 ‘ ㅇㅇ웨딩 3층 용 도변경공사’라고 기재된 건물(설계)개요에는 ㅇㅇ광역시 ㅇ구 ㅇㅇ 동 300-4 및 302-2 건물 8,101.15 ㎡ 중 3층 1,010.18㎡를 제2종 근린생활 시설(일반음식점)에서 ㅇㅇ 및 집회시설(기타전시장)로 용도변경을 하 는 내용의 설계가 이루어진 것으로 나타난다.

그리고 해당 서류의 주차대수 산정내역을 보면, 건축사는 제2종 근린생활시설(일반음식점)의 주차장 설치기준으로 150 ㎡ 당 1대를, 문 화 및 집회시설(회의장)의 주차장 설치기준으로 100㎡당 1대를 적용 하여, 추가로 4대의 주차면이 필요한 것으로 계산하였고, 이에 따라 쟁점토지(위치는 ‘ㅇㅇ광역시 동구 ㅇㅇ동 309-13번지’로 기재)에 4대 의 차량을 주차할 수 있는 인근 부설주차장을 설치하는 것으로 기재하였다.

1) ㅇㅇ웨딩과 건축사 ㅇㅇㅇ 간의 ㅇㅇ웨딩 소유 건물 3층 용도변 경공사 설계 표준계약서(2020.11.1.) 등에 따르면 ㅇㅇ웨딩은 2020.11.1. 건축사와 ㅇㅇ광역시 ㅇ구 ㅇㅇ동 300-4 및 302