업무와 관련 없는 부동산을 가진 법인, 지급이자 손금불산입은 어떻게 계산하나요?

결론

업무무관 부동산을 보유한 법인의 손금불산입 지급이자는 법인세법 시행령 제53조 제2항의 산식으로 계산합니다.

지급이자 × [업무무관자산가액 합계액(총차입금 한도) ÷ 총차입금]

모법은 법인세법 제28조 제1항 제4호이고, 업무무관 부동산의 범위는 같은 법 시행령 제49조 제1항 제1호에서 정합니다.

근거

1. •적용 대상: 업무무관 부동산 보유

• •법인세법 제27조 제1호의 "업무와 관련이 없는 자산"을 취득하거나 보유하면 제28조 제1항 제4호의 지급이자 손금불산입이 적용됩니다(법인46012-3578).
• •업무무관 부동산을 보유한 법인은 다음 두 금액을 모두 손금에 넣지 않습니다(서이46012-10407).
• •시행령 제53조 제2항으로 계산한 지급이자
• •법인세법 제27조 각 호의 비용(취득·관리비 등)
• •업무무관자산의 범위는 시행령 제49조 제1항 제1호에 따릅니다.
• •부동산매매업을 주업으로 하지 않는 법인의 매매용 토지는 취득일부터 양도일까지 업무무관 부동산에 해당합니다(법인46012-669).
• •건축물이 없는 토지를 임대하면 업무에 직접 사용하지 않는 부동산으로 봅니다. 다만 이 회신은 1999년 당시 시행규칙 제26조 제4항에 근거한 것이라 현행 항 번호와 같은지는 직접 확인되지 않았습니다.

1. •**계산 산식: 시행령 제53조 제2항 **

• •손금불산입액 = 지급이자 × (제53조 제1항 및 제49조 제1항의 자산가액 합계액 ÷ 총차입금)
• •분자인 자산가액 합계액은 총차입금을 한도로 합니다. 따라서 업무무관자산이 총차입금보다 커도 지급이자 전액까지만 부인됩니다.
• •분자에는 업무무관 부동산뿐 아니라 제53조 제1항의 특수관계인 가지급금 등도 합산됩니다("제1항 및 제49조제1항의 규정에 의한 자산가액의 합계액").

1. •자산가액·총차입금의 산정

• •(법인46012-669)은 "시행령 제53조 제2항 및 제3항"으로 계산한다고 하여 제3항에 세부 산정규정이 있음을 보여줍니다.
• •사업연도 종료일 현재 장부가액에는 사업연도 중의 자본적 지출액을 포함합니다. 다만 이는 2000년 회신이므로 현행 제3항의 평가기준과 같은지는 원문 대조가 필요합니다.
• •실무상 현행 제53조 제3항은 자산가액 합계액과 총차입금을 적수(잔액 × 일수)로 계산하도록 정하는 것으로 알려져 있습니다. 이 내용은 근거에서 직접 확인되지 않음입니다.
• •(1996년)와 (1991년)은 "취득가액·장부가액·기준시가 중 큰 금액", "토지·건물 구분계산"을 말합니다. 이는 구 시행령 제43조의2 제8항에 따른 개정 전 기준이므로 현행 계산에 쓰지 마십시오.

1. •다른 지급이자 부인과의 적용 순서

• •(서이46012-10559)는 건설자금이자를 제28조 제1항 제1호·제2호 등의 부인액을 먼저 뺀 잔액 범위에서 계산한다고 회신했습니다.
• •일반적으로 순서는 채권자불분명 사채이자 → 비실명 채권·증권 이자 → 건설자금이자 → 업무무관자산 지급이자입니다. 이 마지막 단계의 "지급이자"에는 앞 단계에서 이미 부인한 금액이 빠집니다. 이 순서 전체는 근거에서 직접 확인되지 않음입니다.

1. •계산 예시

• •가정: 해당 사업연도 365일, 지급이자 100,000,000원, 총차입금이 연중 2,000,000,000원으로 일정, 업무무관 토지 1,000,000,000원을 연중 보유, 앞 단계 부인액 없음.
• •업무무관자산 적수 = 1,000,000,000 × 365 = 365,000,000,000
• •총차입금 적수 = 2,000,000,000 × 365 = 730,000,000,000
• •분자는 총차입금 한도 이내이므로 그대로 적용합니다.
• •손금불산입액 = 100,000,000 × (365,000,000,000 ÷ 730,000,000,000) = 50,000,000원

유의

• •유예기간 중 미사용 후 양도한 경우: 시행령 제49조 제1항 제1호 각 목의 부동산을 업무에 쓰지 않고 양도하면, 양도일이 속하는 사업연도에 종전 사업연도분 업무무관 비용과 지급이자를 소급해 부인합니다(시행규칙 제27조). 추가세액은 다음 두 방법 중 하나를 선택해 계산하고, 양도 사업연도의 법인세에 가산해 납부합니다(가산세 제외).
• •종전 사업연도를 재계산한 결정세액에서 당초 결정세액을 뺀 금액
• •(종전 과세표준 + 부인 지급이자 등)에 제55조 세율을 적용한 세액에서 당초 산출세액을 뺀 금액
• •결손 법인: 소급 익금산입 후에도 과세표준이 (−)이면 가산 납부할 세액이 없습니다(서면인터넷방문상담2팀-392).
• •세율: 소급분 세율은 해당 종전 사업연도의 개시일 기준 세율표를 씁니다. 2026-01-01 이후 개시 사업연도는 10/20/22/25%, 그 전 개시 사업연도는 9/19/21/24%입니다(법인세법 제55조 제1항, 부칙 제5조).
• •추가 확인 필요:
• •현행 시행령 제53조 제3항·제4항 원문: 적수 계산, 자산가액을 취득가액으로 보는지 여부, 특수관계인 고가매입 시 시가초과액 포함 여부, 지급이자·총차입금에서 빼는 항목
• •현행 시행령 제49조 제1항 제1호의 유예기간
• •손금불산입액의 소득처분(실무상 기타사외유출로 처리되나 근거에서는 직접 확인되지 않음)

관련 쟁점

• •업무무관 부동산의 판정 기준과 업종별 유예기간(시행령 제49조 제1항 제1호, 관련 시행규칙)
• •특수관계인 가지급금이 있을 때 분자에 합산하는 방식과 인정이자 익금산입과의 관계
• •업무무관 부동산 양도 시 토지등 양도소득에 대한 법인세(법인세법 제55조의2) 추가 과세 여부