조심-2024-중-4842 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 2018.3.27. 강원특별자치도 강릉시 OOO 대 231㎡와 그 지상 소재 펜션으로 사용하던 무허가 건물(이하 “쟁점펜션”이라 하고, 토지와 쟁점펜션을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 2018.3.22.자 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 이를 소유하다가, 2021.5.26. 주식회사 A에 OOO원에 매도를 원인으로 하여 2022.4.27. 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 청구인은 2022.7.23. 위 거래와 관련하여 「소득세법」제89조 제1항 제3호에 따른 1세대 1주택 비과세규정을 적용하여 2022년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

다. 처분청은 2024.4.1.부터 2024.4.20.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점부동산에서 ‘A’라는 상호로 사업용 숙박시설인 쟁점펜션을 운영하였고 청구인이 쟁점펜션의 5개 객실 중 1개의 객실만 주택으로 사용하여 펜션으로 사용한 면적이 주택 사용 면적보다 크다고 보아 주택 이외의 부분에 대한 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 2024.7.8. 청구인에게 2022년 귀속 양도소득세 OOO원(가산세 OOO원 포함)을 결정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2024.8.20. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점부동산 중 펜션 면적이 주택 면적보다 크다고 보아 주택 외의 부분에 대해 1세대 1주택 비과세 적용을 부인한 처분의 당부

② 쟁점부동산 취득가액 산정의 적부

③ 가산세 감면의 사유에 해당하는지 여부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사 관련 조사종결 보고서를 제출하였고, 그 중 주요 내용은 아래 <표1>과 같다.

<표1> 양도소득세 조사종결 보고서 중 일부 발췌

ⅶ . 조사적출 내용

○ 양도가액 관련 조사내용

- 청구인은 2021.5.26. 주식회사 A와 강릉시 OOO 토지(231㎡)를 OOO원에 양도하기로 계약하였으며, 2021년에 계약금 OOO원과 2022.4.27. 잔금 OOO원을 수취하고 양도가액 OOO원으로 비과세 적용하여 양도소득세 기한후 신고함(건물 : OOO원, 토지 : 거래가액 OOO원)

- 매수법인은 강릉시 OOO를 부동산 개발목적으로 취득하였고, 공부상 철거 대상이 되는 건축물이 존재하지 아니하여 별도 특약 없이 토지만 거래하였다고 소명함

- 청구인과 주식회사 A 간에 부동산 매매계약서, 대금증빙 자료 및 매수법인의 거래사실 확인서 등으로 보아 양도가액 OOO원은 적정하다고 판단됨

○ 취득가액 관련 조사내용

- 청구인은 2018.3.27. 부로부터 강릉시 OOO 토지(231㎡)와 건물(무허가, 미등기)을 증여받고 2022.4.27. 양도하여 취득가액에 대해 이월과세를 적용하여 신고함(건물 : OOO원, 토지 : 환산취득가액 OOO원 신고)

- 이월과세 미적용하여 당초 증여가액을 취득가액 OOO원(증여가액 OOO원, 취득세 등 OOO원)으로 결정

* 이월과세를 적용한 결정세액이 이월과세를 미적용한 결정세액보다 적어 이월과세 미적용함

○ 1세대 1주택 비과세 관련 조사내용

- 청구인은 양도부동산에서 2015.6.15.부터 양도(2022.4.27.) 이후인 2023.1.11.까지 A라는 상호로 사업자등록을 하고 펜션을 운영하였으며, 조사일 현재 A펜션은 사실상 폐가 상태이나, 매수법인은 취득 당시 A펜션과 현재 A펜션은 동일한 상태라고 확인함

- A펜션 내부를 확인한바, 객실은 5개이며 객실마다 화장실 등이 있고, 내실은 없는 것으로 확인됨

- 청구인은 초본 등을 근거로 A펜션에서 거주를 했다고 주장하며, 청구인이 A펜션 외에 다른 장소에서 거주한 사실을 발견할 수 없고, 금융자료 상에 A펜션 양도일 전․후로 투숙객 (김○○)도 청구인이 A펜션 객실 하나에서 거주한 것으로 진술하는 등 청구인은 A펜션 객실 하나에서 거주하였다고 봄이 타당함

- 청구인은 2022년에 사실상 A펜션 사업을 하지 않고 지인 및 단골 위주로 하였다고 하나, 청구인의 금융자료상에 A펜션 수입이 양도일(2022년 4월) 전․후로 계속 발생하였고, 신용 카드 매출자료는 2022년 5월까지, B 판매대행 자료는 2022년 6월까지 각각 발생하였으며 투숙객(김○○)도 펜션으로 객실 4개를 사용하였다고 진술하고, 사업자등록 폐업도 2023년 1월에 신고폐업을 하는 등 양도 당시에 객실 5호 중 객실 4호는 사업용으로 사용한 것으로 봄이 타당함

- 청구인은 당초 강릉시 OOO 토지․건물(A펜션)을 양도하고 1세대 1주택 비과세로 신고하 였으나 , 전체 객실 5호 중 객실 1호만 주택으로 판단하여 객실 1호에 해당하는 주택 부수 토지만 비과세로 결정하고 나머지 부수토지는 과세로 결정함

(나) 처분청은 쟁점펜션의 객실명, 면적 및 가격 등 세부사항을 아래 <표2>와 같이 제출하였다.

<표2> 쟁점펜션 세부사항

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(다) 청구인이 쟁점부동산 양도에 따라 처분청에 기한 후 신고한 내역과 처분청이 청구인에 대해 양도소득세 조사를 실시한 후 결정한 내역은 아래 <표3>과 같다.

<표3> 쟁점부동산 양도에 따른 신고 내역 및 결정 내역

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(라) 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 부친으로부터 증여받은 것과 관련하여 증여세 과세표준신고서를 제출하였고, 그 중 주요내용은 아래 <표4>와 같다.

<표4> 쟁점부동산 증여세신고서 중 일부 발췌

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(마) 처분청은 쟁점부동산과 관련하여 청구인과 매수인 간의 매매계약서를 아래 <표5>와 같이 제출하였다.

<표5> 쟁점부동산 관련 매매계약서

1. 부동산의 표시

1. 토지

강원도 강릉시 OOO

대 231㎡

2. 계약내용

제1조 위 부동산을 매도인과 매수인 쌍방 합의하에 아래와 같이 매매계약을 체결한다.

제2조 위 부동산의 매매에 있어 매수인은 매매대금을 아래와 같이 지불키로 한다.

매매대금 | 금OOO원 | 계 약 금 | 금OOO원 | 지급일 | 2021년 5월 26일 | 중 도 금 | 지급일 | 잔 금 | 금OOO원 | 지급일 | 2022년 10월 26일

제3조 위 부동산의 명도는 잔금일로 한다.

제4조 매도인은 잔금지급기일 현재의 위 부동산에 관련된 채무 및 제세공과금을 변제키로 한다.

제5조 매도인은 잔금수령시 소유권(등기)에 필요한 모든 서류를 매수인에게 교부하고 이전등기에 협력키로 한다.

제6조 매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 시에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인이 위약시는 계약금의 배액을 배상하고, 매수인이 위약시는 계약금을 포기하고 반환을 청구하지 아니하며 이 계약을 해지한다.

제7조 매도자 또는 매수자가 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해지할 수 있다. 그리고 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.

3. 특약사항

이 계약을 증명하기 위하여 계약서 3부를 작성하여 계약당사자가 이의 없음을 확인하고 각각 서명날인 한다.

2021년 5월 26일 | 매 | 도 | 인 | 주소

강원도 강릉시 ○○로 ○○○(○○동)

성 | 명 | 청 | 구 | 인 | 주민등록번호 | ******-******* | 전화 | 010-****-**** | 매 | 수 | 인 | 주소

강원도 강릉시 ○○로 ○○○(○○동)

성 | 명 | 주식회사 | A | 주민등록번호 | ******-******* | 전화 | 010-****-****

(바) 처분청은 쟁점부동산 양도(2022.4.26.) 전․후로 쟁점펜션과 관련하여 청구인 명의의 예금계좌(○○○우체국)로 입금이 되고 있다며 청구인 명의의 예금계좌 거래내역을 정리하여 제출하였고, 그 중 일부는 <표6>과 같다.

<표6> 청구인 명의의 예금거래내역 중 일부 발췌

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(사) 처분청은 쟁점펜션과 관련하여 2022년의 신용카드 과세자료를 아래 <표7>과 같이 제출하였다.

<표7> 신용카드 과세자료 내역(일부 발췌)

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(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저 쟁점①에 대하여 본다.

청구인은 쟁점펜션의 4개 호실을 모두 숙박업에 사용하였다고 볼 수 없으므로 , 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하다고 주장하나,

쟁점부동산 양도 전후 쟁점펜션에서 매출이 발생하였고 숙박 인원이 적더라도 주거용으로 사용한 객실 이외의 다른 객실은 사업용으로 사용되었거나 사용될 수 있는 상태에 있었다고 볼 수 있는 점, 청구인이 제출한 자료만으로는 쟁점펜션 중 주거용으로 사용한 부분이 사업용으로 사용한 부분보다 크다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 본다.

청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 조사하여 쟁점부동산의 필요경비로 반영하여야 한다고 주장하나,

쟁점부동산 양도 관련 계약서에 토지만을 거래한 것으로 기재되어 있고 쟁점부동산의 거래상대방도 토지만을 거래하였다고 확인하고 있는 점 등에 비추어 쟁점부동산 중 토지만으로 취득가액을 산정하는 것이 타당하다고 볼 수 있고 달리 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

(다) 마지막으로 쟁점③에 대하여 본다.

청구인은 쟁점펜션과 관련하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 있는지에 관해 세무공무원조차 정확한 판단이 어려워 가정과 추정을 했어야 할 정도이므로 가산세의 감면의 사유가 있어 이 건 가산세 부과처분은 취소되어야 한다고 주장한다.

살피건대, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별 세법이 정하는 바에 따라 부과하는 행정상의 제재로서 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어 그를 정당시할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 그 부과를 면할 수 있으나(대법원 2005.4.15. 선고 2003두4086 판결),

단순한 법령의 부지 또는 오인은 가산세를 감면할 정당한 사유에 해당한다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본 법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 소득세법

제89조( 비과세 양도소득) ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액( 「지적재조사에 관한 특별법」 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

(2) 국세기본법

제48조(가산세 감면 등) ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.

1. 제6조에 따른 기한 연장 사유에 해당하는 경우

2. 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우

3. 그 밖에 제1호 및 제2호와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

(3) 국세기본법 시행령

제28조(가산세의 감면 등) ① 법 제48조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 제10조에 따른 세법해석에 관한 질의ㆍ회신 등에 따라 신고ㆍ납부하였으나 이후 다른 과세처분을 하는 경우

2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 토지등의 수용 또는 사용, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획 또는 그 밖의 법령 등으로 인해 세법상 의무를 이행할 수 없게 된 경우

(4) 소득세법 시행령

제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.