조심-2024-서-5308 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 2007.10.19. 취득한 서울특별시 송파구 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2023.7.12. 거래가액 OOO원에 양도한 후, 2023.7.17. 고가주택에 대한 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 양도소득세 OOO원을 예정신고·납부하였다.

나. 처분청은 2024.4.29.부터 2024.5.18.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 쟁점주택 양도 당시 보유하고 있던 서울특별시 송파구 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 주거용 주택으로 보아 쟁점주택의 양도에 대한 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 후, 2024.8.14. 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.9.19. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점주택 양도일 현재 쟁점오피스텔을 주택으로 사용한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 것이 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법

제14조【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법

제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(3) 소득세법 시행령

제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

(4) 주택법

제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이 용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

(5) 주택법 시행령

제4조【준주택의 종류와 범위】법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

4. 「건축법 시행령」 별표1 제14호 나목2)에 따른 오피스텔

제3조의5【용도별 건축물의 종류】법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표1과 같다.

[별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

14. 업무시설

나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

다. 사실관계 및 판단

(1) 국세통합전산망 조회자료에 의하여 확인되는 쟁점주택의 양도 관련 양도소득세 예정신고 내역 및 처분청의 경정결정 내역은 아래 <표2>와 같은바, 청구인은 당초 양도소득세 예정신고시 쟁점주택 양도차익 중 OOO원을 1세대 1주택 비과세 적용 대상 양도차익으로 신고하였고, 처분청은 청구인이 쟁점주택 양도일 현재 주거용으로 사용 중인 쟁점오피스텔을 보유한 사실이 있다고 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 2023년 귀속 양도소득세

OOO, 000호(가락동, 동부썬빌)에 주민등록주소를 두고 있는 것으로 확인되는데, 동 주민등록 주소지에는 친족 관계가 아닌 타인인 장○영(세대주)과 손○자(세대주의 배우자)이 주소를 두고 있는 것으로 나타난다(<표4> 참고).

<표4> 쟁점주택 양도일 현재 임차인의 주민등록주소지 조회내역

(4) 쟁점주택 양도일 기준 쟁점오피스텔의 소유자인 청구인과 임차인 간에 작성한(과거 2018.9.10.) 부동산(오피스텔)월세계약서에는 특약사항 3번에 ‘전입신고 불가, 사업자등록 불가, 부가세 없음’이라고 기재된 것으로 나타난다.

(5) 쟁점오피스텔의 임차인인 신○선이 2012.12.4.부터 현재까지 대표이사 로 있는 ‘바00산업 주식회사’의 법인등기사항과 사업자등록 주요 내역은 아래 <표5>와 같은바, 지점등기나 등록사항은 없는 것으로 나타나고, 본점사업장의 소재지는 쟁점주택 양도일 이전인 2020.3.6.부터 현재까지 서울특별시 구로구에 소재하는 것으로 확인된다.

<표5> 임차인이 대표자인 법인사업자 현황 요약

구 분 | 내 용 | 법인등기 | 지점 등기 | 등기내역 없음 | 사업자 | 등록 | 지점 등록 | 등록내역 없음 | 사업자단위과세 | 적용이력 없음 | 업 종

(주업종) 제조업 / 산업처리자동측정및제어장비

(부업종) 건설업 / 전기공사업, 자동제어공사업

도 매 / 무역

서비스 / 컴퓨터시스템 통합 자문 및 구축 서비스업

서비스 / 시스템 소프트웨어 개발 및 공급업

공통

본점/사업장

소재지

서울특별시 구로구 OOO

→ 쟁점 주택 양도일 이전인 2020.03.06.부터 현재까지 동일

(5) 처분청은 쟁점오피스텔의 현장확인 결과, 구조·기능 측면이나 시설현황 측면에서 당초부터 주거용에 적합한 상태에 있었고, 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물로 확인되었다는 의견을 제시하며, 그 증빙으로 쟁점오피스텔 현장사진을 제시하였는바, 여기에는 가재도구 등이 비치된 주방 및 침실, 화장실 등이 있는 것으로 나타난다.

(6) 청구인은 임차인이 쟁점오피스텔에서 직접 연구개발업무를 하였다고 주장하며 그 증빙으로 임차인이 서명한 아래 <표6>의 확인서를 제시하였는바, 여기에는 임차인이 2018.9.15.부터 쟁점오피스텔을 임차하였고, 쟁점주택 양도당시를 포함하여 쟁점오피스텔이 아닌 서울특별시 송파구 OOO에 주민등록 주소지를 둔 상황에서 쟁점오피스텔에 자신이 대표자로 있는 법인의 연구개발업무 및 연락사무소로 사용한 사실이 있다고 확인한 것으로 나타난다.

<표6> 임차인 서명 확인서 주요 내용

(7) 또한, 청구인은 쟁점오피스텔의 관할 지방자치단체에서 주택이 아닌 건축물로 재산세를 부과한 사실이 있다고 주장하며 그 증빙으로 지방세세목별 과세증명서를 제시하였고, 쟁점오피스텔의 용도가 근린생활시설과 오피스텔로 되어 있다고 주장하며, 그 증빙으로 등기사항전부증명서와 건축물관리대장을 제시하였는바, 여기에는 세목란에 재산세(건축물)가, 용도에는 근린생활시설 및 오피스텔로 기재된 것으로 나타난다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 임차인이 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였으므로 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 주택에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것인데, 쟁점오피스텔의 내·외부 현장사진에 의하면 취사시설, 보일러, 냉장고, 세탁기, 화장실 등이 설치되어 있고, 침구도 구비되어 있어 주거용으로 사용하였거나 사용할 수 있는 구조로 되어 있는 점, 쟁점오피스텔의 입구에 사무실임을 표명하는 회사의 상호 등이 표기되어 있지 않을 뿐만 아니라, 쟁점오피스텔 내·외부에 업무 관련 시설이나 비품, 장비 등의 설치 사실이 확인되지 아니하는 점, 임차인이 쟁점오피스텔에 전입신고를 하지 아니한 사실은 있으나, 이는 쟁점오피스텔의 임대차계약서 상 특약사항에 전입신고 불가 내용이 있어 그리한 것으로 보이고, 임차인의 주민등록 주소지는 타인인 부부가 거주하는 주택으로 동거인 지위로 주민등록이 되어 있어 형식상 주민등록을 둔 것으로 보이는 점, 청구인이 쟁점오피스텔을 취득한 후 현재까지 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 비거주용 건물임대업 사업자등록을 한 사실이 없고, 임차인들도 쟁점오피스텔 을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 이력이 없는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점오피스텔을 사실상 주거용으로 사용하였다고 봄이 합리적이므로 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본 법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한 다.