조심-2024-서-0681 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구법인은 2017년 2월경 설립되어 주택신축판매업을 운영하는 법인으로, 2021년 1월경 서울특별시 영등포구 OOO에 OOO(상가 9호, 오피스텔 60호, 도시형생활주택 12호, 이하 “쟁점건물”이라 한다)를 준공․분양하였다.

나. 서울지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2023.1.17.부터 2023.5.19.까지 청구법인에 대한 법인제세 통합세무조사를 실시한 결과, 청구법인이 A에게 미분양 오피스텔 10호(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 ‘동시진행’ 방식으로 분양하면서 중개인, 분양대행사 및 A에게 지급한 수수료 합계 OOO원(이하 “쟁점수수료”라 한다)을 ‘사회질서에 반하여 지출된 비용’으로 보아 손금불산입하여야 한다는 내용 등의 제세결정 통보를 하였고, 이에 따라 처분청은 2023.7.21. 청구법인에게 2021사업연도 법인세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2023.10.6. 이의신청을 거쳐 2024.1.29. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점오피스텔의 분양 관련 수수료를 사회질서에 반하는 비용으로 보아 부인한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 법인세법(2020.12.22. 법률 제17652호로 개정된 것)

제19조(손금의 범위) ① 손금은 자본 또는 출자의 환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것은 제외하고 해당 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손실 또는 비용[이하 “손비”(損費)라 한다]의 금액으로 한다.

② 손비는 이 법 및 다른 법률에서 달리 정하고 있는 것을 제외하고는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 인정되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 한다.

③ 「조세특례제한법」제100조의18 제1항에 따라 배분받은 결손금은 손금으로 본다.

④ 손비의 범위 및 구분 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 법인세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31443호로 개정된 것)

제19조(손비의 범위) 법 제19조 제1항에 따른 손실 또는 비용[이하 “손비”(損費)라 한다]은 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각 호의 것을 포함한다.

1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가액(기업회계기준에 따른 매입에누리금액 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용

1의2. 판매한 상품 또는 제품의 보관료, 포장비, 운반비, 판매장려금 및 판매수당 등 판매와 관련된 부대비용(판매장려금 및 판매수당의 경우 사전약정 없이 지급하는 경우를 포함한다)

3.〜22. (생략)

23. 그 밖의 손비로서 그 법인에 귀속되었거나 귀속될 금액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 자료에 따르면, 다음의 사실이 확인된다.

(가) 청구법인이 분양대행사와 체결한 분양대행계약서의 주요내용은 다음과 같다.

분양대행 계약서

본 계약의 청구법인(이하 “甲”이라 한다)과 ㈜A( OOO )(이하 “乙”이라 한다)은 분양대행 업무를 수행하기 위해 본 계약을 체결하고 이를 증명하기 위해 계약서 2통을 작성하여 “甲”, “乙”이 서명 날인하고 각각 1통씩 보관하기로 한다.

제5조 (분양대행 이행조건 및 분양대행수수료)

① 분양대행수수료는 각 세대별 OOO원으로 정하고 “甲”은 각 세대별 입주 및 잔금 완료시 수수료를 지급하며 중개인(컨설턴트)이 개입되어 있는 계약의 경우 “乙”에게 각 세대별 OOO원(VAT 포함)의 수수료를 지급하며 중개인(컨설턴트)에게는 OOO원의 수수료를 지급하고 “乙”은 “甲”에게 해당 수수료에 대한 전자세금계산서를 발행하고 중개인(컨설턴트) 당사자에게 사업소득 원천징수 영수증을 발행한다.

② 전세계약 후 투자자에게 매매를 하는 경우 전세임차인 잔금일에 중개인(컨설턴트)에게 수수료 OOO원, “乙”에게 수수료 OOO원(VAT 포함)을 지급 후 매수인에게 소유권이 이전 시점에 “乙”에게 나머지 OOO원(VAT 포함)을 지급하고, 투자자에게 소유권 이전을 하기 위해 필요한 비용은 “甲”이 부담하기로 하며 중개인(컨설턴트)이 투자자를 중개했을 경우 수수료는 OOO원으로 정한다.

(나) 청구법인이 쟁점오피스텔을 A에게 동시진행 방식으로 분양하면서 발생한 쟁점수수료의 세부내역은 아래 <표3>과 같은바, 이는 청구법인 명의의 계좌에서 지급되었고, 청구법인은 거래상대방이 법인일 경우 세금계산서를 발급받았으며, 거래상대방이 개인일 경우 사업소득세를 원천징수한 후 원천징수영수증 및 지급명세서를 제출한 것으로 확인된다.

<표3> 쟁점수수료 세부내역

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(다) 청구법인이 A 와 체결한 쟁점오피스텔 분양계약서에 따르면, 특약사항에 ‘전세계약 승계 조건’이 명시되어 있다.

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(라) 청구법인이 A에게 분양한 쟁점오피스텔의 전세계약서와 분양계약서 내용은 아래 <표4>와 같고, 임차인은 청구법인과의 전세계약서 작성일 전후에 임차조건을 그대로 유지하여 A(2021-남동구-임대사업자-30) 와 표준임대차계약서를 다시 작성하였다.

<표4> 전세계약서와 분양계약서 내용

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(마) A 가 분양받은 쟁점오피스텔의 건물 등기부등본 갑구에 표시된 내용을 정리하면 아래 <표5>와 같다.

<표5> 건물 등기부등본 갑구 내역

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(바) A 가 분양받은 쟁점오피스텔의 건물 등기부등본 을구에 표시된 주택임차권 설정 내역은 아래 <표6>과 같다.

<표6> 주택임차권 설정 내역

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(사) 조사청은 경기남부경찰청장에게 수사자료 열람 및 등사 협조 요청을 한 것으로 나타나고, 그에 따라 경기남부경찰청장이 2024.4.27. 조사청에게 보낸 공문은 다음과 같다.

수신 서울지방국세청장(조사청)

제목 수사자료 열람 및 등사 요청에 대한 회신

3. 귀 청에서 수사기록 열람 및 등사 요청한 대상자 2명에 대한 사건은 현재 수사 진행 중인 사안으로 외부에 수사기록이 유출될 경우 수사 및 향후 공소유지가 곤란할 가능성이 있어 수사 기밀을 유지할 필요성이 있으므로, 「형사소송법」제47조(소송서류의 비공개), 「공공기관의 정보공개에 관한 법률」제9조(비공개대상정보) 제4호에 근거하여 제공할 수 없음을 알려드립니다. 끝.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 청구법인은 쟁점수수료가 미분양 물건의 분양을 위해 지출됨에 따라 사업과 관련하여 발생된 비용으로 보아 손금으로 인정되어야 한다고 주장한다.

(나) 「 법인세법」제19조 제2항은 원칙적으로 ‘손비는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 한다’고 규정하고 있고, 「법인세법」제19조 제2항에서 규정하는 ‘일반적으로 용인되는 통상적인 비용’이란 납세의무자와 같은 종류의 사업을 영위하는 다른 법인도 동일한 상황 아래에서는 지출하였을 것으로 인정되는 비용을 의미하고, 그러한 비용에 해당하는지 여부는 지출의 경위와 목적, 형태, 액수, 효과 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 판단하여야 할 것인데, 특별한 사정이 없는 한 사회질서에 위반하여 지출된 비용은 여기에서 제외된다고 할 것이다(대법원 2009.11.12. 선고 2007두12422 판결, 같은 뜻임).

(다) 이 건의 경우, 청구법인은 쟁점오피스텔을 분양함에 있어 우선 자신이 세입자와 전세계약을 체결한 후 같은 날 또는 몇 주 이내에 A 와 위 전세보증금과 동일한 금액을 분양대금으로 하는 이른바 ‘동시진행’ 방식의 분양계약을 체결한바, 청구법인이 이러한 방식으로 10개호에 달하는 쟁점오피스텔을 A에게 분양할 경우, 집값 하락 시 세입자가 추후 정당한 전세보증금 회수 등에 있어 상당한 위험에 처할 수 있음을 인지하지 못하였다고 단정하기 어려운 점, 그럼에도 불구하고 청구법인은 쟁점오피스텔을 분양받은 A에게 소유권 이전 비용, 임대보증보험료 및 수수료 등을 지급하는 방식으로 A이 아무런 현금 부담 없이 ‘동시진행을 통한 무자본 갭투자’를 할 수 있도록 하는 거래방식을 제공한 것으로 보이는바, 이는 건전한 사회질서에 부합하는 것으로 보기 어려운 점, 「공인중개사법 시행규칙」 [별표2]의 ‘오피스텔 중개보수 요율’에 따른 매매 시 중개보수 요율은 ‘1천분의 5’이나, 청구법인은 중개인에게 법령상 중개수수료를 현저히 초과하는 OOO원을 분양가액에 관계없이 일괄 지급하였을 뿐만 아니라, 이와 별도로 분양대행사에게 다시 OOO원을 일괄 지급하였는바, 이를 부동산신축판매업에 있어 일반적으로 용인되는 통상적인 비용으로 보기 어려운 점, 2021년 1월경 신축된 쟁점오피스텔이 A에게 분양된 것은 2021년 3∼7월경으로 쟁점오피스텔이 장기간 미분양 상태에 있었다거나 동시진행이라는 방식을 통하지 아니하고 분양할 경우 청구법인이 부도 등의 위험에 처하게 될 것이라 볼 만한 특별한 사정도 없어 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.