조심-2025-서-3099 조세심판원 결정

1. 처분 개요

가. 청구법인은 경기도 이천시 OOO에 소재한 OOO(이하 “위탁법인”이라 한다)로부터 주택신축용 토지를 신탁받은 법인(수탁자)이다.

위탁법인은 주택사업을 하기 위해 2020.8.28. 주택조합 설립 인가를 받았고, 2022.3.31. 주택신축에 대한 사업계획을 득하였으며, 추가로 2019.11.25.∼2020.4.16. 기간 동안 경기도 이천시 OOO소재 25필지, 41,687㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하고, 청구법인과 부동산담보신탁 및 자금관리대리 사무계약을 체결하였으며, 2020.12.10. 쟁점토지를 “주택신축용토지”라는 사유로 2020년 귀속 종합부동산세 합산배제신고를 이행하였다.

<표1> 청구법인의 쟁점토지 필지별 소유권이전일 및 신탁등기일

(단위 : ㎡)

나. 처분청은 위탁법인이 2020년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2020.6.1.) 현재 쟁점토지에 대한 주택설립인가를 받지 못해 「조세특례제한법」 제104조의19 제1항 에 따른 주택건설사업자에 해당하지 않는다는 사유로 2025.4.21. 수탁자인 청구법인에게 2020년 귀속 종합부동산세 OOO원(농어촌특별세 포함)를 결정⋅고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.7.11 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지는 「신탁법」에 따른 신탁재산에 속하는 종합합산과세대상 토지이므로 위탁자인 조합원별로 2020년 귀속 종합부동산세를 재계산해야 한다는 주장의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다.

(가) 처분청은 위탁법인이 2020년 귀속 종합부동산세 과세기준일(6월1일) 현재 쟁점토지에 대한 주택설립인가를 받지 못해 「조세특례제한법」 제104조의19 제1항 에 따른 주택건설사업자에 해당하지 않는다는 사유로 수탁자인 청구법인에게 2025.4.21. 2020년 귀속 종합부동산세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 결정⋅고지한 것으로 나타난다.

(나) 위탁법인은 2020년 귀속 종합부동산세 과세기준일이 경과한 2020.8.28. 경기도 이천시장으로부터 주택조합설립을 인가받은 것으로 나타난다.

(2) 청구법인이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다.

(가) 위탁법인은 2019.3.25. 이천세무서장으로부터 고유번호증을 발급받았고, 2024.1.11. 부동산업을 영위하는 것으로 사업자등록증을 발급받은 것으로 나타난다.

(나) 청구법인은 쟁점토지 25필지 전부에 대해 필지별 등기사항전부증명서를 아래와 같이 제출하였고, 위탁법인은 쟁점토지를 2019.11.25., 2020.3.13., 2020.4.16. 나누어 각각 취득한 후, 청구법인에게 같은 날 신탁하였으며, 2020.9.28. 위탁법인에게 환원하여 소유권 이전한 것으로 나타난다.

<쟁점토지 등기사항전부증명서 중 일부 발췌>

- 중간생략 -

(다) 청구법인은 위탁법인과 2020.4.10. 체결한 신탁계약의 신탁원부 및 조합원 규약을 제출하였고, 해당 신탁원부에서는 위탁자는 위탁법인으로, 수탁자는 청구법인으로 기재되어 있고, 우선수익자 및 신탁부동산의 표시는 확인되나, 청구법인이 위탁자라고 주장하는 조합원의 성명 및 주소 등 인적사항은 확인되지 않는다.

(3) 경기도 이천시장은 청구법인의 2020년도 재산세에 대하여 청구법인(위탁법인)을 납세의무자로 하여 “경기도 이천시 OOO외 26건(별도합산토지 포함)”에 대해 부과한 것으로 나타난다.

(4) 위탁법인(조합)이 취득한 쟁점토지에 대해 신탁등기를 조합원 명의로 한 사실이 신탁계약서, 등기부등본 등에 나타나지 아니한다.

(5) 신탁재산에 대한 종합부동산세 납세의무자 변경과 관련한 법률개정내용을 보면, 2020.12.29. 「종합부동산세법」 및 「지방세법」이 각 법률 제17760호․제17769호로 개정되면서 신탁재산의 종합부동산세 납세의무자를 종전의 수탁자에서 위탁자로 변경하는 조항을 신설하였고, 관련 조문에서 ‘ 「주택법」 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합’을 위탁자로 하고, 동 위탁자를 납세의무자로 본다고 규정한 것으로 나타난다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점토지가 위탁법인이 조합원들로부터 분담금 등을 신탁받아 소유권을 취득하여 신탁한 토지로서 위탁자가 조합원이므로 조합원별로 구분하여 종합부동산세를 합산 과세하여야 한다고 주장하나,

2020.12.29. 개정 전 「종합부동산세법」 제12조 제1항 은 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 요건을 충족하는 종합(별도)합산과세대상인 경우에는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 「지방세법」 제107조 제1항 에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있으며, 다만 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다고 규정하면서 그 제3호에서 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자를 납세의무자로 하고, 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다고 규정하고 있는바,

처분청이 신탁부동산에 대해 구성 조합원의 부동산 보유상황을 감안하여 종합부동산세를 구분ㆍ과세하기 위해서는 소유부동산에 대한 「신탁법」에 따른 등기 및 조합원별 구분이 전제되어야 하나, 쟁점토지는 위탁법인이 금전 등을 신탁받아 취득한 토지로서, 자산별 위탁자(조합원)와 위탁법인 간에는 신탁등기한 사실이 없는 점, 부동산담보신탁계약서에 의하면 청구법인이 위탁법인(조합)으로부터 쟁점토지를 신탁등기 및 소유권이전한 것으로 확인되나, 신탁등기원부에는 자산별 위탁자(조합원)의 성명 및 주소 등 인적사항을 구분하여 등기·등록한 것으로 확인되지 아니하는 점, 경기도 이천시장은 쟁점토지의 2020년도 재산세 납세의무자를 청구법인(위탁법인으로 구분)으로 하여 부과한 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 쟁점토지의 2020년 귀속 종합부동산세 납세의무자를 청구법인(위탁법인으로 구분)으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.

따라서 처분청이 쟁점토지에 대한 종합부동산세 납세의무자를 청구법인(위탁법인으로 구분)으로 보아 청구법인(위탁법인)에게 2020년 귀속 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령 등

(1) 조세특례제한법(2017.2.8. 법률 제14569호로 개정된 것)

제104조의19(주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 “주택건설사업자”라 한다)가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지(토지를 취득한 후 해당 연도 종합부동산세 과세기준일 전까지 주택건설사업자의 지위를 얻은 자의 토지를 포함한다) 중 취득일부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 「종합부동산세법」 제13조 제1항 에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자

2. 「주택법」 제11조 에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체

3. 「도시 및 주거환경정비법」 제24조 부터 제28조까지 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조 부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자

4. 「법인세법」 제51조의2 제1항 제9호 에 따른 법인

② 제1항을 적용받으려는 자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 토지의 보유현황을 신고하여야 한다.

③ 주택건설사업자가 제1항에 따라 취득한 날부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 주택건설을 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징한다.

(2) 종합부동산세법(2020.6.9. 법률 제17339호로 개정되기 전의 것)

제3조(과세기준일) 종합부동산세의 과세기준일은 「지방세법」 제114조 에 따른 재산세의 과세기준일로 한다.

제11조(과세방법) 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 「지방세법」 제106조 제1항 제1호 에 따른 종합합산과세대상(이하 “종합합산과세대상”이라 한다)과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상(이하 “별도합산과세대상”이라 한다)으로 구분하여 과세한다.

제12조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자

2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자

제13조(과세표준) ① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.

② 별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 80억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.

③ 제1항 또는 제2항의 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

(3) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정되기 전의 것)

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

③ 「신탁법」에 따른 신탁재산에 속하는 종합합산과세대상 토지 및 별도합산과세대상 토지의 합산 방법은 다음 각 호에 따른다.

1. 신탁재산에 속하는 토지는 수탁자의 고유재산에 속하는 토지와 서로 합산하지 아니한다.

2. 위탁자별로 구분되는 신탁재산에 속하는 토지의 경우 위탁자별로 각각 합산하여야 한다.

제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

3. 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.

제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

(4) 신탁법

제2조(신탁의 정의) 이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

제27조(신탁재산의 범위) 신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속한다.

제29조(신탁재산의 귀속 추정) ① 신탁재산과 고유재산 간에 귀속관계를 구분할 수 없는 경우 그 재산은 신탁재산에 속한 것으로 추정한다.

② 서로 다른 신탁재산 간에 귀속관계를 구분할 수 없는 경우 그 재산은 각 신탁재산 간에 균등하게 귀속된 것으로 추정한다.

제37조(수탁자의 분별관리의무) ① 수탁자는 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 분별하여 관리하고 신탁재산임을 표시하여야 한다.

② 여러 개의 신탁을 인수한 수탁자는 각 신탁재산을 분별하여 관리하고 서로 다른 신탁재산임을 표시하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항의 신탁재산이 금전이나 그 밖의 대체물인 경우에는 그 계산을 명확히 하는 방법으로 분별하여 관리할 수 있다.