조심-2024-서-3844 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구법인은 2014.6.20. 서울특별시 OOO 주유소용지 1,830.50㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 지상의 주유소 건물을 취득한 후 2014.11.24. 사업장을 쟁점토지로, 업종을 주유소업으로 하여 사업자등록을 하고 주유소업을 영위하다가,

2022.1.27. 주식회사 A(이하 “신탁회사”라 한다)과 신탁회사가 쟁점토지상에 도시형생활주택을 신축하여 분양하고 그 신탁이익을 수익자에게 지급하는 내용의 차입형 토지신탁계약을 체결하고, 2022.1.28. 쟁점토지에 대하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전 등기를 경료하였으며, 2022.3.16. 사업자등록정정신고를 통하여 ‘주거용 건물 개발 및 공급업’을 업종 추가하였다.

나. 주택건설사업자인 신탁회사는 2022.10.16. 쟁점토지상의 주유소 건물 등을 철거(말소)하고, 2023.7.5. 서울특별시 AAA구청장(이하 “AAA구청장”이라 한다)으로부터 쟁점토지상에 도시형생활주택(OOO세대, 연면적 8,639.34㎡)를 건설하는 내용의 주택건설사업계획 승인을 받았다.

다. 처분청은 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 보아, 2023.12.8. 청구법인에게 2023년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 결정‧고지하였다.

라. 청구법인은 쟁점토지가 「조세특례제한법」(이하 “조특법”이라 한다) 제104조의19 제1항(이하 “쟁점규정”이라 한다)에 따른 ‘주택건설사업자가 취득일부터 5년 이내에 주택사업계획의 승인을 받을 토지’에 해당하므로, 종합합산과세대상토지가 아닌 별도합산과세대상토지로 보아, 2023년 귀속 종합부동산세 OOO원을 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 하였으나, 처분청은 2024.5.28. 이를 거부하였다.

마. 청구법인은 이에 불복하여 2024.6.25. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지는 조특법 제104조의19 제1항에 따른 ‘주택건설사업자가 취득일부터 5년 이내에 주택사업계획의 승인을 받을 토지’에 해당하므로 과세표준 합산 제외대상이라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구법인은 2014.6.20. B이 개인사업으로 영위(OOO)하던 주유소업의 사업장인 쟁점토지 및 지상의 주유소 건물을 현물출자로 취득하여 설립(2014.11.5.)된 후, 2014.11.24. 업종을 주유소업으로, 사업장을 쟁점토지로 하여 사업자등록을 하였다.

(나) 청구법인은 2022.1.27. 신탁회사(수탁자)와 쟁점토지상에 도시형생활주택을 신축하여 분양하는 사업을 내용으로 하는 차입형 토지신탁계약(1순위 우선수익자 : OOO은행)을 체결한 후, 2022.1.28. 신탁회사에 쟁점토지의 소유권을 이전하였고, 2022.3.16. 사업자정정 신고를 통하여 ‘주거용 건물 개발 및 공급업’ 업종을 추가하였다.

(다) 신탁회사는 「주택법」에 따라 2001.4.4. 등록된 주택건설사업자 및 부동산개발업자로서, 2022.2.15. 상호를 ‘쟁점토지 소재지 도시형생활주택 신축사업’으로, 업종을 부동산개발공급업으로 하여 사업자등록을 하고, 2023.5.9. 쟁점토지상에 도시형생활주택 등을 건설하는 내용의 주택건설 사업계획승인을 신청하였으며, 2023.7.5. AAA구청장으로부터 아래 <표1>과 같이 주택건설사업계획 승인을 받았다.

<표1> 사업계획승인 개요

(라) 쟁점토지에 대한 연도별 종합부동산세(농어촌특별세 포함) 및 재산세 부과내역은 아래 <표2>와 같다.

<표2> 연도별 종합부동산세 및 재산세 부과내역

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 조특법 제104조의19 제1항에서 ‘ 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 「종합부동산세법」 제13조 제1항 에 따른 과세표준 합산 대상에서 제외한다’고 규정하고 있는바, 해당 규정에서 과세표준 합산배제대상 토지의 전제요건으로 ‘주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한’으로만 규정하고 있을 뿐 그 토지의 실질 소유자 또는 납세의무자의 지위가 주택건설사업자일 것을 요구하고 있지 아니하므로 신 탁회사(수탁자)가 주택건설을 위하여 신탁계약으로 토지를 취득하고 주택건설사업자의 지위에서 취득일부터 5년 이내에 신탁토지에 대한 주택건설사업계획승인을 받은 경우에는 위 규정의 문언상 요건을 충족하는 것으로 보이는 점, 또한 신탁재산의 경우, 그 특수성으로 인하여 소유권이 신탁회사에게 이전된 후 일반적으로 주택건설사업과 같은 개발 관련 권리․의무가 신탁회사에 발생하게 되지만, 해당 재산에 대한 종합부동산세 납세의무는 「종합부동산세법」제12조 제2항에 따라 신탁재산의 실질적인 소유자인 위탁자에게 있어 조특법 제104조의19 제1항의 합산과세대상 제외요건 중의 하나(토지의 취득주체)인 주택건설사업자(수탁자)와 종합부동산세 납세의무자(위탁자)가 일치하지 않을 수 있는데, 신탁재산인 토지가 조특법 제104조의19 제1항 주택건설사업자(수탁자)의 주택건설사업계획 승인 대상토지에 해당됨에도 종합부동산세 납세의무자인 위탁자만을 기준으로 ‘취득일부터 5년 이내 사업계획승인 여부’ 등을 판단하는 것은 주택건설용 토지에 대한 과도한 종합부동산세 부담을 완화하기 위하여 예외적으로 마련된 조특법 제104조의19 제1항 규정의 입법취지에도 부합하지 않아 보이는 점, 「신탁법」상 신탁이 있다면 그때부터 대내외적으로 수탁자가 신탁재산을 보유하게 되는 것인 점 등에 비추어, 주택건설사업자가 취득(2022.1.27.) 후 5년 이내에 사업계획승인(2023.7.5.)을 받은 쟁점토지는 조특법 제104조의19 제1항에 따라 과세표준 합산배제대상에 해당하는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.

다만, 조특법 제104조의19 제1항이 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지에 대하여 적용하도록 규정하고 있으므로, 사업계획승인 면적(<표1> 참조) 중 근린생활시설 건축을 위한 면적은 과세표준 합산배제대상에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 조세심판관합동회의 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2 , 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 종합부동산세법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

6. “토지분 재산세”라 함은 「지방세법」 제105조 및 제107조에 따라 토지에 대하여 부과하는 재산세를 말한다.

제11조(과세방법) 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 「지방세법」 제106조 제1항 제1호 에 따른 종합합산과세대상(이하 “종합합산과세대상”이라 한다)과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상(이하 “별도합산과세대상”이라 한다)으로 구분하여 과세한다.

제12조(납세의무자) ①과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자

2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자

② 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 토지(이하 “신탁토지”라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁토지를 소유한 것으로 본다.

제13조(과세표준) ① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.

② 별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 80억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.

(2) 조세특례제한법

제104조의19(주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 “주택건설사업자”라 한다)가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지(토지를 취득한 후 해당 연도 종합부동산세 과세기준일 전까지 주택건설사업자의 지위를 얻은 자의 토지를 포함한다) 중 취득일부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 「종합부동산세법」 제13조 제1항 에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자

2. 「주택법」 제11조 에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체

3. 「도시 및 주거환경정비법」 제24조 부터 제28조까지 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조 부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자

4. 제104조의31 제1항에 따른 법인

③ 주택건설사업자가 제1항에 따라 취득한 날부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 주택건설을 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징한다.

(3) 지방세법

제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

1. “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다.

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

3. 분리과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. (각 호 생략)

② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

5. 「신탁법」 제2조 에 따른 수탁자(이하 이 장에서 “수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자( 「주택법」 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말하며, 이하 이 장에서 “위탁자”라 한다). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다.

(4) 지방세법 시행령

제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일(신고인이 제출한 자료로 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 계약상의 잔금지급일을 말하고, 계약상 잔금 지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다)에 취득한 것으로 본다.(단서 생략)

제102조(분리과세대상 토지의 범위) ⑦ 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. (단서 생략)

7. 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 「도시 및 주거환경정비법」 제24조 부터 제28조까지 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조 부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지( 「주택법」 제2조 제11호 에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 「신탁법」에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다)