조심-2025-구-1816 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구법인은 2021년 및 2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재(2021.6.1. 및 2022.6.1.) 경상북도 OO시 OOO 등 주택 50개호(실)(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 보유하고 있었다.

청구법인은 2013.10.4. 쟁점주택 중 다가구주택 19개호 및 다세대주택 23세대(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)에 대하여 경상북도 OO시장에게 임대사업자등록을 하였으나, OO시장이 「민간임대주택에 관한 특별법」(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것으로 이하 “민특법”이라 한다) 제6조 제5항에 따라 2020.9.21. 쟁점임대주택의 임대사업자 등록을 말소하자, 2022.10.21. OO시장에게 쟁점임대주택을 민특법 제2조 제5호의 ‘장기일반민간임대주택’으로 하여 임대사업자를 재등록하였다.

다. 처분청은 OO시장이 쟁점임대주택의 임대사업자등록 말소를 통지하자 2021.9.14. 및 2022.9.13. 청구법인에 쟁점임대주택에 대하여 ‘종합부동산세 합산배제 제외 신고안내’를 하였고, 청구법인은 2021.9.28. 쟁점임대주택에 대하여 종합부동산세 합산배제 제외 신고를 하였다가 2021.12.6. 종합부동산세 합산배제 신고를 다시 하였다.

라. 처분청은 쟁점임대주택이 「종합부동산세법」 (이하 “종부세법”이라 한다) 제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항의 합산배제 임대주택의 요건에 해당하지 않는다고 보아, 2025.1.8. 청구법인에 2021년 귀속 주택분 종합부동산세 OOO원(이자상당가산액 OOO원 포함) 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원 과 2022년 귀속 주택분 종합부동산세 OOO원(이자상당가산액 OOO원 포함) 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 각 결정·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.1.8. 이의신청을 거쳐, 2025.3.20. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

① 청구법인에게 다가구임대주택의 임대사업자 등록의무 면제규정(삭제된 종부세법 시행령 제3조)을 적용할 수 있는지

② 종부세법 제17조 제5항에 따라 이자상당가산액을 가산하여 종부세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지1> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 청구법인에 한 2021년〜2022년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세 부과처분 내역은 아래 <표1>과 같은바, 처분청은 이자상당가산액을 포함하여 과세한 것으로 확인된다.

<표1> 처분청의 부과처분 내역

(단위 : 건, 원)

◯◯◯

(2) 청구법인은 2013.10.4. 쟁점임대주택에 대하여 OO시장에게 임대사업자 등록(등록번호 : OOO)을 하였으나, OO시장이 민특법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제6조 제5항에 따라 2020.9.21. 쟁점임대주택에 대한 임대사업자등록을 자동 말소(그 내용은 <표2>와 같다)하자 쟁점임대주택을 민특법 제2조 제5호의 ‘장기일반민간임대주택(임대의무기간 10년)으로 하여, 2022. 10.21. 임대사업자를 OO시에 재등록(등록번호 OOO)한 것으로 확인된다.

<표2> 청구법인에 대한 OO시 임대사업자 등록증(2020.9.21. 직권 말소)의 주요 내용

◯◯◯

(3) 처분청은 OO시장이 쟁점임대주택의 임대사업자등록 말소를 통지함에 따라 2021.9.14. 청구법인에 쟁점임대주택에 대하여 ‘종합부동산세 합산배제 제외 신고안내’를 하였고, 청구법인은 2021.9.28. 쟁점임대주택에 대하여 종합부동산세 합산배제 제외 신고를 하였다가, 2021. 12.6. 2021년 귀속 종합부동산세를 신고하면서 합산배제 추가 신고를 하였는데, 합산배제 추가 신고서에는 ➀ 지방자치단체 등록번호는 임의의 번호를, ➁ 세무서 등록번호는 타인의 개인사업자번호(세무사김**사무소)를, ➂ 임차인 인적사항은 공란으로 기재하였다.

이후, 2022.9.13. 처분청은 청구법인에 쟁점임대주택에 대하여 ‘종합부동산세 합산배제 제외 신고안내’를 다시 하였고, 2022.9.29. 청구법인은 2022년 귀속 종합부동산세 합산배제 추가 신고를 하였는데, 합산배제 추가 신고서는 전년도(2021.12.6.) 신고내용과 동일하고 2022년 귀속 종합부동산세는 신고하지 아니한 것으로 확인된다.

(4) 청구법인이 이의신청시 제출한 증빙자료는 다음과 같다.

(가) 임차인이 없어 한전계량기를 반환하는 등 임대사업자등록을 할 수 없었다는 취지로 쟁점임대주택 전기사용자료 64매를 제출하였고 그 일부내용은 아래와 같다.

< 쟁점임대주택의 전기사용자료 일부발췌내용 >

◯◯◯

(나) 참조문헌 복사본 1매

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(다) 청구법인에게 부과한 이자상당가산액 산출근거 내역

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(라) 청구법인은 다가구주택의 임대사업자 등록의무가 면제되므로 쟁점임대주택은 합산배제되어야 한다고 주장하며 국세청이 발간한 2023년 종합부동산세 실무해설 책자 p.284, p.285를 제출한바 그 내용은 <별지2>와 같다.

(5) 다가구주택의 임대사업자 등록의무와 관련한 「종합부동산세법 시행령」제3조 제3항의 개정 내용 및 이유는 아래 <표3>과 같다.

<표3> 「종합부동산세법 시행령」제3조 제3항의 개정 경과내용과 개정이유

개 정

「종합부동산세법 시행령」제3조

개정이유

2005.12.31. 대통령령 제19253호로 신설

다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 소유한 납세의무자로서 「임대 주택법 시행령」 제6조 제1항 의 규정에 따른 등록기준 호수(戶數)에 미달하는 자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 본다는 내용으로 신설

임대주택법령은 법 제6조 제1항에서 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록을 신청할 수 있다고 규정하면서 영 제6조 제1항 대통령이 정하는 호수를 매입(건설)임대주택의 경우 단독주택은 5호(2호), 공동주택은 5세대(2세대)로 규정하여 다가구주택 1동이 1호로 취급되어 지자체 임대사업자 등록이 불가능하였기 때문임

2015.12.28. 대통령령 제26763호로 개정

③ 다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 소유한 납세의무자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 본다고 규정하여

-「임대 주택법 시행령」 제7조 제1항 에 따른 등록기준 호수(戶數)에 미달하는’ 이라는 문구 삭제

⇨등록호수와 관계없이 다가구주택의 경우 지자체 임대사업자 등록 의무 면제

- 「임대주택법시행령」이 2015.12.28. 대통령령 제26763호로 전부개정되어 민특법 시행령 으로 변경

- 전부개정된 민특법령은 주택을 임대하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록을 신청할 수 있다(법 제5조 제1항)고 규정하면서, 임대사업자 등록기준을 일반형임대사업자의 경우 1호 또는 1세대 이상의 주택을 소유하는 것(영 제4조 제5항)으로 규정

2020.2.11. 대통령령 제30404호로 개정

「종합부동산세법 시행령」제3조 제3항 삭제

⇨ 부칙

(중간 부분은 분량 때문에 줄였습니다)

종부세법 제17조 제5항은 제8조 제2항에 따라 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에서 제외된 주택 중 같은 항 제1호의 임대주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하도록 규정하고 있고 위 조항은 2008.12.26. 법률 제9273호가 일부개정되면서 신설되었는바, 개정이유를 살펴보면 합산배제 주택이 임대요건(임대기간, 호수 등)을 충족하지 못하는 경우 경감받은 세액 외에 이자상당가산액을 추징하도록 한 것이다. 한편, 종부세법 시행령 제10조 제3항은 2020.10.7. 대통령령 제31085호로 신설된바, 그 신설취지는 민특법이 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되어 단기민간임대주택과 장기일반민간임대주택 중 아파트의 임대가 폐지되면서 임대의무기간이 경과하기 전에 자진·자동등록말소하는 경우(예를 들어 단기민간임대주택의 경우 임대의무기간이 4년인데, 임대의무기간이 4년이 경과하지 아니한 채 민특법 개정으로 자동말소되는 경우) 과거에 경감받은 종합부동산세 및 그에 대한 이자상당액을 추징하지 아니한다는 것이다.

상기 법령의 신설취지 등을 고려할 때 청구법인은 2020.9.21. 쟁점임대주택의 임대사업자등록이 말소되어 당초부터 2021년 및 2022년 과세기준일 현재 합산배제 대상 임대주택의 요건을 충족하지 못하였으므로 이 건 종합부동산세액 및 그에 따른 농어촌특별세액의 부과처분은 타당하다 할 것이다.

다만, 처분청이 제출한 청구법인의 종합부동산세 결의서를 살펴보면 이자상당액을 가산하여 종합부동산세 등을 부과한 것으로 확인되는바, 앞서 살펴본 바와 같이 청구법인은 사후 합산배제 요건을 미충족한 것이 아닌 당초부터 2021년 및 2022년 과세기준일 현재 합산배제 대상 임대주택의 요건을 충족하지 못하였으므로 종부세법 제17조 제5항에 따른 이자상당가산액 추징의 대상이 아니다 할 것이다.

따라서, 청구법인에 한 이 건 종합부동산세액에서 이자상당액을 제외하고 농어촌특별세의 과세표준에서 이자상당액을 제외하여 그 과세표준 및 세액을 경정(신고 및 납부지연가산세를 부과하더라도「국세기본법」제79조 제2항에 따라 당초 고지세액을 한도로 한다)하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지1> 관련 법령

(1) 국세기본법

제21조 [납세의무의 성립시기] ① 국세를 납부할 의무는 이 법 및 세법에서 정하는 과세요건이 충족되면 성립한다.

② 제1항에 따른 국세를 납부할 의무의 성립시기는 다음 각 호의 구분에 따른다.

10. 종합부동산세: 과세기준일

제79조[불고불리, 불이익변경금지] ① 조세심판관회의 또는 조세심판관합동회의는 제80조의2에서 준용하는 제65조에 따른 결정을 할 때 심판청구를 한 처분 외의 처분에 대해서는 그 처분의 전부 또는 일부를 취소 또는 변경하거나 새로운 처분의 결정을 하지 못한다.

② 조세심판관회의 또는 조세심판관합동회의는 제80조의2에서 준용하는 제65조에 따른 결정을 할 때 심판청구를 한 처분보다 청구인에게 불리한 결정을 하지 못한다.

(2) 종합부동산세법( 2022.9.15. 법률 제18977호로 개정된 것)

제17조 [ 결정과 경정 ] ⑤ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하여야 한다. <신설 2008.12.26, 2011.6.7, 2022.9.15.>

1. 제8조 제2항에 따라 과세표준합산의 대상이 되는 주택에서 제외된 주택 중 같은 항 제1호의 임대주택 또는 같은 항 제2호의 가정어린이집용 주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 경우

(2) 종합부동산세법(2021.9.14. 법률 제18449호로 일부개정된 것)

제3조 [과세기준일] 종합부동산세의 과세기준일은 「지방세법」 제114조 에 따른 재산세의 과세기준일로 한다.

제8조 [과세표준] ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 “관할세무서장”이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.

제17조 [결정과 경정] ⑤ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제8조 제2항에 따라 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에서 제외된 주택 중 같은 항 제1호의 임대주택 또는 같은 항 제2호의 가정어린이집용 주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하여야 한다.

(3) 종합부동산세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31447호로 일부개정된 것)

제3조 [합산배제 임대주택] ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 「공공주택 특별법」 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호 의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제44조제3항 에 따라 정한 기준을 준용한다.

② 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 다가구 임대주택”이란 임대사업자로서 사업자등록을 한 자가 임대하는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택(이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다)을 말한다.

③ 삭제 <2020.2.11.>

④ 삭제 <2020.2.11.>

⑥ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 다가구주택은 「지방세법 시행령」 제112조 에 따른 1구를 1호의 주택으로 본다.

⑨ 법 제8조 제2항 제1호에 따른 주택을 보유한 자가 합산배제 임대주택의 규정을 적용받으려는 때에는 기획재정부령으로 정하는 임대주택 합산배제 신고서에 따라 신고하여야 한다. 다만, 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 기획재정부령으로 정하는 사항에 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있다.

제10조 [ 추징액 등 ] ① 법 제17조 제5항에 따라 추징해야 하는 경감받은 세액은 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 뺀 금액으로 한다.

1. 합산배제 임대주택 또는 가정어린이집용 주택(이하 “합산배제 임대주택등”이라 한다)으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택으로 보고 계산한 세액

2. 합산배제 임대주택등으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상에서 제외되는 주택으로 보고 계산한 세액

② 법 제17조 제5항에 따라 추징하여야 하는 이자상당가산액은 제1항에 따라 계산한 금액에 제1호의 기간과 제2호의 율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.

1. 합산배제 임대주택등으로 신고한 매 과세연도의 납부기한 다음 날부터 법 제17조 제5항에 따라 추징할 세액의 고지일까지의 기간

2. 1일당 10만분의 25

③ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하지 않는다.

1. 제3조 제1항 제1호 나목, 같은 항 제2호 나목, 같은 항 제7호 나목 및 같은 항 제8호 가목 2)에 따른 최소 임대의무기간이 지난 후에 같은 항 제1호 다목, 같은 항 제2호 다목, 같은 항 제7호 다목 및 같은 항 제8호 가목 3)의 요건을 충족하지 않게 된 경우

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」