조심-2025-서-1331 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구법인은 서울특별시 강남구 OOO에서 주택신축판매업을 영위하는 법인으로, 2018.10.2. 도시개발사업을 추진하기 위해 도시계획 전문업체인 OOO과 도시개발사업 설계용역계약을 체결한 후, 2018.10.31. 아래 <표1>과 같이 경기도 OOO 소재 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 매입하였다.

<표1> 청구법인 보유 토지 현황

(단위 : ㎡)

청구법인은 토지 취득 이후 쟁점토지가 도시기본계획상 공원예정용지로 지정되어 있어, 도시개발사업이 불가능하다는 사실을 알게되었고, 그 후, 근린공원용지 지정을 해제하기 위해 관할관청과 지속적으로 협의하여 온바, 2019.3.6. 경기도 도시계획위원회는 “OOO도시기본계획”을 승인하여 공원이 존치되는 것으로 결정하였다가, 2023.11.24. “OOO공원녹지기본계획”을 입안하면서, OOO을 포함한 6개소의 근린공원을 공원녹지기본계획에서 제척하는 것으로 의결하였고, OOO는 2024.7.25. 경기도 도시계획위원회에서 의결된 내용을 반영하여 OOO을 공원에서 제척하는 내용의 “OOO공원녹지기본계획”을 공고하였으며, 현재 “OOO도시기본계획”을 수립하고 있다.

나. 처분청은 청구법인이 「조세특례제한법」 제104조의19 제1항 의 요건을 갖추지 못한 것으로 판단하고, 2024.11.26. 청구법인의 쟁점토지에 대하여 2024년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세 합계 OOO원을 고지(이하 “쟁점처분”이라 한다)하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.2.20. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지가 공원예정용지로 지정되어 있어 주택사업계획 승인을 받지 못한 경우, 「조세특례제한법」 제104조의19 제1항 의 요건을 충족한 것으로 보아 종합부동산세 과세표준 합산 대상에서 제외할 수 있는지 여부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다.

(가) 처분청은 OOO가 2008.7.28. 발표한 “OOO도시기본계획”과 2024.7.25. 발표한 “OOO도시기본계획” 중 공원계획 변경내역을 제출하였고, “OOO도시기본계획”에는 OOO의 면적을 도시관리계획을 반영하여 3,000㎡ 줄인다는 내용이 확인되며, “OOO도시기본계획”에서는 기개발지OOO로 인해 OOO을 13,100㎡ 줄인다는 내용이 확인된다.

(나) 처분청은 청구법인이 「조세특례제한법」 제104조의19 제1항 의 요건을 갖추지 못한 것으로 판단하고, 2024.11.26. 쟁점토지에 대하여 2024년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세 합계 OOO원을 고지하였다.

(2) 청구법인이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다.

(가) 청구법인은 2018.10.2. OOO과 도시개발사업 설계용역 계약을 아래와 같이 체결하였다.

<도시개발사업 설계용역 계약서>

(나) 청구법인은 2018.10.31. 쟁점토지를 매입하였으며 쟁점토지의 등기사항전부증명서 기재사항은 아래와 같다.

(다) 청구법인이 제출한 “OOO도시기본계획 경기도 승인” 보도자료(2019.3.6.)에서는 OOO은 기개발지(13,100㎡)를 제외하고 공원예정용지로 존치한다는 내용이 확인된다.

(라) 청구법인이 쟁점토지의 주택사업계획 승인을 위한 건의서를2021.7.1. 경기도 도시계획위원회에 제출한 후 2021.11.5. 열린 위원회 심의에서 2025년 OOO도시관리계획(재정비) 결정(변경)(안)에 대해 용도지역 변경 및 시설 결정이 조건부 의결되었다.

(마) 이후 OOO는 2024.7.25. 아래와 같이 “OOO 공원녹지기본계획”을 공고하고, OOO공원녹지기본계획 보고서를 작성하였으며, 2024.3.21. “OOO도시기본계획 및 2035 도시관리계획 정비 용역”과 관련하여 사업수행능력평가서 제출 안내를 공고하는 등 관련 용역을 발주하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점토지를 주택건설사업에 사용하기 위해 많은 노력을 해왔고, OOO가 공고한 “OOO도시기본계획 및 2035 도시관리계획 정비 용역”을 볼 때, 앞으로 청구법인이 쟁점토지에서 주택건설사업을 시행할 수 있을 것으로 보아 종합부동산세 과세표준 합산 대상에서 제외되어야 한다고 주장하나,

「조세특례제한법」 제104조의19 제1항 은 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 「종합부동산세법」 제13조 제1항 에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다고 규정하면서, 「조세특례제한법」 제104조의19 제3항 에서 취득한 날부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 주택건설을 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징하는 것으로 규정한바, 청구법인이 주택건설사업을 시행하고자 2018.10.31. 쟁점토지를 취득하였으나, 5년 이내에 사업계획 승인을 받지 못한 것으로 나타나고, 관련 규정에서 부득이한 사유 등에 대한 예외규정을 두지 않고, 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징하는 규정을 두고 있는 점, 청구법인이 주택건설사업을 시행하지 못한 사유는 관할관청에서 처분 내지 의견을 변경한 것이 아니라 청구법인이 쟁점토지를 매입하기 전부터 계획되어 있었던 것으로, 이는 청구법인이 발생가능한 불이익을 확인할 수 있음에도 주의의무를 다하였다고 보기 어려운 점, OOO가 작성한 OOO공원녹지기본계획 보고서에서 쟁점토지와 관련하여 수정된 내용은 향후 수립될 “OOO도시기본계획”에 반영될 것으로, 청구법인의 주택건설사업에 대한 구체적인 일정을 현재로서는 확인할 수 없는 점 등에 비추어, 처분청이 청구법인에게 2024년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 종합부동산세법(2017.7.26., 법률 제14839호로 개정된 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

4. “토지”라 함은 「지방세법」 제104조 제1호 에 따른 토지를 말한다.

6. “토지분 재산세”라 함은 「지방세법」 제105조 및 제107조에 따라 토지에 대하여 부과하는 재산세를 말한다.

제3조(과세기준일) 종합부동산세의 과세기준일은 「지방세법」 제114조 에 따른 재산세의 과세기준일로 한다.

제5조(과세구분 및 세액) ① 종합부동산세는 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액을 그 세액으로 한다.

② 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 제14조제1항 내지 제3항의 규정에 의한 토지분 종합합산세액과 동조제4항 내지 제6항의 규정에 의한 토지 분 별도합산세액을 합한 금액으로 한다.

제6조(비과세 등) ① 「지방세특례제한법」 또는 「조세특례제한법」에 의한 재산세의 비과세ㆍ과세면제 또는 경감에 관한 규정(이하 “재산세의 감면규정”이라 한다)은 종합부동산세를 부과함에 있어서 이를 준용한다. ② 「지방세특례제한법」 제4조 에 따른 시ㆍ군의 감면조례에 의한 재산 세의 감면규정은 종합부동산세를 부과함에 있어서 이를 준용한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 재산세의 감면규정을 준용함에 있어서 그 감면대상인 주택 또는 토지의 공시가격에서 그 공시가격에 재산세 감면비율(비과세 또는 과세면제의 경우에는 이를 100분의 100으로 본다)을 곱한 금액을 공제한 금액을 공시가격으로 본다.

④ 제2항에 규정된 시ㆍ군의 감면조례에 의한 재산세의 감면규정 또는 분리과세규정에 따라 종합부동산세를 경감하는 것이 종합부동산세를 부과하는 취지에 비추어 적합하지 않은 것으로 인정되는 경우로서 대통령 령이 정하는 경우에는 종합부동산세를 부과함에 있어서 제2항의 규정 또는 그 분리과세규정을 적용하지 아니한다.

제13조(과세표준) ① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.

② 별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 80억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.

③제1항 또는 제2항의 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

제21조(과세자료의 제공) ① 시장ㆍ군수는 「지방세법」에 따른 해당 연도 재산세의 부과자료 중 주택분 재산세의 부과자료는 7월 31일까지, 토지분 재산세의 부과자료는 9월 30일까지 행정안전부장관에게 제출하여야 한다. 다만, 시장ㆍ군수는 「지방세법」 제115조 제2항 에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유가 발생한 때에는 그 부과자료를 매 반기별로 해당 반기의 종료일부터 10일 이내에 행정안전부장관에게 제출하여야 한다.

③ 행정안전부장관은 제12조에 규정된 토지에 대한 종합부동산세의 납세의무자를 조사하여 납세의무자별로 과세표준과 세액을 계산한 후, 매년 10월 15일까지 대통령령이 정하는 바에 따라 국세청장에게 통보하여야 한다.

④ 행정안전부장관은 「지방세법」 제115조 제2항 에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유가 발생한 때에는 재산세 납세의무자별로 재산세 과세대상이 되는 주택 또는 토지에 대한 재산세 및 종합부동산세 과세표준과 세액을 재계산하여 매 반기별로 해당 반기의 종료일이 속하는 달의 다음다음 달 말일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장에게 통보하여야 한다.

⑤ 행정안전부장관은 제1항의 규정에 의하여 시장ㆍ군수로부터 제출받은 재산세 부과자료를 제1항의 규정에 정한 날부터 10일 이내에 국세청장에게 통보하여야 한다.

(2) 종합부동산세법 시행령(2018.10.23., 대통령령 제29243호로 개정된 것)

제9조(결정ㆍ경정) ① 법 제17조 제1항의 규정에 의한 결정은 법 제21조 제2항 내지 제4항의 규정에 의하여 행정안전부장관이 국세청장에게 통보한 과세자료에 의한다.

② 법 제17조 제2항 및 동조 제3항의 규정에 의한 경정ㆍ재경정 또는 추징은 제8조의 규정에 의한 신고서 및 그 첨부서류에 의하거나 현황 등에 대한 실지조사에 의한다.

③ 법 제17조 제4항의 규정에 의한 경정ㆍ재경정 또는 추징은 법 제22조의 규정에 의하여 시장ㆍ군수가 관할세무서장 또는 관할지방국세청장에게 회신한 자료에 의한다.

④ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제2항 및 제3항의 규정에 의한 경정ㆍ재경정 또는 추징을 함에 있어서 행정안전부장관에게 의견 조회를 할 수 있다.

(3) 조세특례제한법(2017.2.8., 법률 제14569호로 개정된 것)

제104조의19(주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 “주택건설사업 자”라 한다)가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지(토지를 취득한 후 해당 연도 종합부동산세 과세기준일 전까지 주택건설사업자의 지위를 얻은 자의 토지를 포함한다) 중 취득일부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 「종합부동산세법」 제13조 제1항 에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자

2. 「주택법」 제11조 에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체

3. 「도시 및 주거환경정비법」 제24조 부터 제28조까지 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조 부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자

4. 「법인세법」 제51조의2 제1항 제9호 에 따른 법인

② 제1항을 적용받으려는 자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 토지의 보유현황을 신고하여야 한다.

③ 주택건설사업자가 제1항에 따라 취득한 날부터 5년 이내에 「주택법」 에 따른 주택건설을 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징한다.

(4) 주택법(2016.12.2., 법률 제14344호로 개정된 것)

제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택 건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지 조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱 미터 이상인 경우 : 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시·도지사”라 한다) 또는 「지방자치법」 제175조 에 따라 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 “대도시”라 한다)의 시장

2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱 미터 미만인 경우 : 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수

② 제1항에 따라 사업계획승인을 받으려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하여야 한다.

③ 주택건설사업을 시행하려는 자는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택단지를 공구별로 분할하여 주택을 건설·공급할 수 있다. 이 경우 제2항에 따른 서류와 함께 다음 각 호의 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하고 사업계획승인을 받아야 한다.

1. 공구별 공사계획서

2. 입주자모집계획서

3. 사용검사계획서

④ 제1항 또는 제3항에 따라 승인받은 사업계획을 변경하려면 사업계획 승인권자로부터 변경승인을 받아야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.

⑤ 제1항 또는 제3항의 사업계획은 쾌적하고 문화적인 주거생활을 하는 데에 적합하도록 수립되어야 하며, 그 사업계획에는 부대시설 및 복리 시설의 설치에 관한 계획 등이 포함되어야 한다.

⑥ 사업계획승인권자는 제1항 또는 제3항에 따라 사업계획을 승인하였을 때에는 이에 관한 사항을 고시하여야 한다. 이 경우 국토교통부 장관은 관할 시장·군수·구청장에게, 특별시장, 광역시장 또는 도지사는 관할 시장, 군수 또는 구청장에게 각각 사업계획승인서 및 관계 서류의 사본을 지체없이 송부하여야 한다.

(5) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2018.6.12., 법률 제15671호로 개정된 것)

제4조(국가계획, 광역도시계획 및 도시ㆍ군계획의 관계 등) ① 도시ㆍ 군계획은 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 관할 구역에서 수립되는 다른 법률에 따른 토지의 이용ㆍ개발 및 보전에 관한 계획의 기본이 된다.

② 광역도시계획 및 도시ㆍ군계획은 국가계획에 부합되어야 하며, 광역도시계획 또는 도시ㆍ군계획의 내용이 국가계획의 내용과 다를 때에는 국가계획의 내용이 우선한다. 이 경우 국가계획을 수립하려는 중앙행정 기관의 장은 미리 지방자치단체의 장의 의견을 듣고 충분히 협의하여야 한다.

③ 광역도시계획이 수립되어 있는 지역에 대하여 수립하는 도시ㆍ군기본계획은 그 광역도시계획에 부합되어야 하며, 도시ㆍ군기본계획의 내용이 광역도시계획의 내용과 다를 때에는 광역도시계획의 내용이 우선한다.

④ 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수 (광역시의 관할 구역에 있는 군의 군수는 제외한다. 이하 같다. 다만, 제8조 제2항 및 제3항, 제113조, 제117조부터 제124조까지, 제124조의2, 제125조, 제126조, 제133조, 제136조, 제138조 제1항, 제139조 제1항ㆍ제2항에서는 광역시의 관할 구역에 있는 군의 군수를 포함한다)가 관할 구역에 대하여 다른 법률에 따른 환경ㆍ교통ㆍ수도ㆍ하수도ㆍ주택 등에 관한 부문별 계획을 수립할 때에는 도시ㆍ군기본계획의 내용에 부합되게 하여야 한다.

제5조(도시ㆍ군계획 등의 명칭) ① 행정구역의 명칭이 특별시ㆍ광역시 ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시인 경우 도시ㆍ군계획, 도시ㆍ군기본계획 , 도시ㆍ군관리계획, 도시ㆍ군계획시설, 도시ㆍ군계획시설사업, 도시ㆍ군계획사업 및 도시ㆍ군계획상임기획단의 명칭은 각각 “도시계획”, “도시기본계획”, “도시관리계획”, “도시계획시설”, “도시계획시설사업”, “도시계획사업” 및 “도시계획상임기획단”으로 한다.