상속받은 아파트를 팔 때 비과세 되나요? 취득가액은 어떻게 정하나요?

결론 — 상속받은 아파트를 양도하는 쪽이라면 소득세법 시행령 제155조 제1항(일시적 2주택)·제2항(상속주택) 어느 특례도 적용되지 않아 과세입니다. 제155조 제2항은 '일반주택(기존 본인 주택)'을 양도할 때만 상속주택을 주택 수에서 빼주는 규정이고, 제155조 제1항은 '종전주택'을 양도할 때의 특례여서 나중에 취득한 상속주택 자체의 양도에는 쓸 수 없습니다. 상속주택의 취득가액은 상속개시일 현재 상증법 제60조~제66조에 따라 평가한 가액(상속세 신고·결정 평가액)이며, 취득시기도 상속개시일입니다.

근거

1. •주택 수 전수 열거(양도 시점 = 상속개시 후 3년)

1. •일시적 2주택(제155조 제1항) 대조 — 불성립

• •제155조 제1항은 "종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고, 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우" 종전주택을 1세대1주택으로 본다는 규정입니다(현행: 조정대상지역 여부 무관 3년 일원화, 전입요건 없음).
• •사안에서 시간 순서상 '종전주택'은 ①(본인 기존 주택), '나중에 취득한 주택'은 ②(상속 아파트)입니다. 그런데 양도하는 것은 ②이므로 특례의 적용 대상 자산(종전주택)이 아닙니다. (상속증여세과-484)도 "1년 이상 경과 후 다른 주택을 취득하고 다른 주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 때에 한하여" 특례가 적용된다고 회신하고 있습니다.
• •반대로 ①을 양도했다면 특례 구조가 성립합니다. (서면4팀-1696), (부동산거래관리과-140)은 §155②에 해당하는 상속주택은 다른 주택의 1세대1주택 판정 시 소유주택으로 보지 않는다고 하고, (서면4팀-1223)·(재산세과-232)도 상속주택 보유 상태에서 일반주택을 양도하는 경우 특례를 인정합니다(처분기한 '1년·2년'은 개정 전 기준이며 현행은 3년).

1. •상속주택 특례(제155조 제2항) 대조 — 이 사안 양도에는 불성립

• •조문 문언이 "상속받은 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우"입니다. 상속주택 자체의 양도는 대상이 아닙니다.
• •또한 이 특례는 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 별도세대일 것을 전제로 합니다(동일세대인 경우는 동거봉양 합가 등 단서 요건에 한함, 제155조 제2항 단서). 부친과 자녀가 동일세대였다면 ①의 양도에도 특례가 부정될 수 있습니다.
• •다만 ①을 먼저 처분해 상속주택만 남긴 뒤 ②를 양도하면, 그때는 1세대1주택으로서 제154조 제1항(보유 2년, 취득 당시 조정대상지역 소재면 거주 2년)만 충족하면 비과세가 가능합니다. 별도세대 상속이면 보유기간은 상속개시일부터 기산되고, 동일세대 상속이면 제154조 제8항 제3호에 따라 피상속인과 동일세대로서 보유·거주한 기간을 통산합니다(취지와 같음).

1. •취득가액 산정

• •상속으로 취득한 자산의 취득가액은 상속개시일 현재 상증법 제60조~제66조에 따른 평가액을 취득 당시 실지거래가액으로 봅니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 즉 ⓐ 상속개시일 전후 6개월 내 매매사례가액·감정가액 등 시가, ⓑ 시가가 없으면 공시가격(기준시가)이 취득가액이 됩니다. — 이 조문(제163조 제9항)의 원문은 제시된 검색 근거에서 직접 확인되지 않았습니다(법제처 원문 확인 권고).
• •실무상 핵심은 상속세 신고 시 감정평가를 받아 평가액을 높여두면 그 금액이 그대로 양도 시 취득가액이 되어 양도차익이 줄어든다는 점입니다(상속공제로 상속세 부담이 없거나 낮은 구간이면 특히 유리).
• •취득시기는 상속개시일이며, 장기보유특별공제·세율 적용 보유기간도 상속개시일부터 기산합니다(별도세대 상속 기준). — 취득시기·보유기간 기산 조문 원문은 근거에서 직접 확인되지 않음.

1. •세액 예시 (가정: 상속개시일 평가액 6억원, 3년 후 양도가액 8억원, 기타 필요경비 0, 중과 배제·기본세율 적용, 조정대상지역 이슈 없음)

유의

• •동일세대 여부가 결론을 가릅니다. 부친과 자녀가 상속개시 당시 동일세대였다면 ①(기존 주택) 양도에도 제155조 제2항이 적용되지 않고(동거봉양 합가 단서 예외만 가능), 대신 ②의 보유·거주기간은 피상속인 기간과 통산됩니다(제154조 제8항 제3호).
• •취득 당시 조정대상지역 여부: 거주기간 2년 요건은 '취득 당시' 조정대상지역에 있던 주택에만 적용되며, 이후 해제나 양도 시점 지정 여부와 무관합니다(제154조 제1항). 상속주택의 '취득 당시'는 상속개시일 기준입니다.
• •다주택 중과 여부: 이 자료는 §155② 상속주택을 상속개시일부터 5년 내 양도하면 중과세율이 배제된다는 취지이나 모두 개정 전 자료이며, 현행 중과 배제 조문(제167조의10 등)의 원문·한시배제 유효기간은 이번 근거에서 확인되지 않았습니다. 조정대상지역 소재 여부와 현행 중과 배제·한시배제 상황을 별도로 확인해 세율·장특공제 적용을 확정해야 합니다.
• •추가 확인 필요: ① 상속개시일과 부친·자녀의 세대 분리 여부, ② 상속세 신고 시 아파트 평가방법(감정·매매사례·기준시가)과 신고가액, ③ 상속 아파트 및 기존 주택의 취득 당시 조정대상지역 지정 여부, ④ 기존 주택의 취득일·보유·거주기간, ⑤ 공동상속 여부와 지분(소수지분이면 제155조 제3항에 따라 주택 수 제외 판정이 달라짐).

관련 쟁점

• •처분 순서 재설계: 기존 주택을 §155②로 비과세 양도 → 상속주택 단독 보유 후 비과세 양도(A안) vs 상속주택 먼저 과세 양도(B안)의 총세부담 비교.
• •공동상속인 경우 소수지분자 판정(제155조 제3항)과 지분별 취득가액·양도차익 안분.
• •상속세 신고 시 감정평가 취득가액 상향의 손익분기점(상속세 한계세율 vs 양도소득세 한계세율) 검토.