일시적 2주택 양도세 비과세, 3년 안에 팔아야 하나요?

결론 — 현행 기준으로 종전주택 처분기한은 조정대상지역 여부와 무관하게 신규주택 취득일부터 3년 이내로 일원화되어 있고, 신규주택 전입(세대전원 이사·전입신고) 요건은 없습니다. 다만 특례 적용을 위해 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득해야 합니다(소득세법 시행령 제155조 제1항).

근거

• •소득세법 시행령 제155조 제1항: 1주택 보유 세대가 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용합니다. 2023.2.28. 개정으로 조정대상지역 관련 별도 단축규정(구 제2호)이 삭제되어 전 지역 3년으로 통일되었습니다.
• •적용시기: 소득세법 시행령 개정 부칙(대통령령 제33267호, 2023-02-28 공포·시행) 제8조 — 제155조 제1항 개정규정은 2023년 1월 12일 이후 양도하는 경우부터 적용하고, 그 전에 양도한 경우는 종전 규정에 따릅니다.
• •1년 요건의 면제: 제155조 제1항 단서에 따라 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목(협의매수·수용), 제3호에 해당하면 '종전주택 취득 후 1년 경과' 요건을 적용하지 않습니다.
• •전입요건의 연혁: 전입요건은 옛 규정에 있던 것입니다. 인용된 구 시행령 제155조 제1항 제2호 가목은 조정대상지역 간 이동 시 "신규주택 취득일부터 1년 이내 세대전원 이사 및 전입신고"를 요구했으나, 이는 개정 전 규칙이며 현행 조문에는 없습니다.
• •처분기한의 연혁: (2022.6.2. 회신, 개정 전 자료)의 '2년', 4~7·9~11(기획재정부 재산세제과-512, 2021.5.25. 세부 집행원칙)의 '1년/2년/3년 구분'은 모두 개정 전 기준이므로 현행 결론의 근거가 되지 않습니다. 계약일 기준 3년이 적용되는 사례로는 (2020.9.22. 회신), 사전-2022-법규재산-0296(2022.4.11.)이 있습니다.

유의

• •취득세(지방세)의 일시적 2주택도 3년 이내 처분이며 전입요건이 없습니다(지방세법 시행령 제28조의5 제1항). 3년 내 미처분 시 조정대상지역 2주택 중과(같은 법 제13조의2 제1항 제2호)로 전환되고, 신고·납부기산일은 시행령 제34조 제9호에 따라 '그 기간이 경과한 날'입니다.
• •종전주택 자체가 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)을 갖춰야 합니다. 다만 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호에 따라 무주택 세대가 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택은 거주요건이 배제됩니다(서면-2021-부동산-6470, 2022.10.21.). 취득일이 공고일 직후여도 계약일이 공고일 이전일 수 있으므로 계약체결일·계약금 지급일 확인이 필요합니다.
• •3년 내 양도하지 못한 경우에도 제155조 제18항의 부득이한 사유(기획재정부령 규정)에 해당하면 예외가 있습니다. 다만 종전주택이 수용되어 보상금 지급 지체로 기한을 넘긴 사안에는 예외를 인정하지 않은 회신이 있습니다(재산46014-475, 2000.4.17. — 다만 이는 당시 2년 기준 사안).
• •추가 확인 필요: ① 종전주택 양도일(2023.1.12. 이전이면 개정 전 기준 적용) ② 종전주택 취득 후 1년 경과 여부 ③ 종전주택의 보유·거주요건 충족 여부와 신규주택 계약체결일.
• •처분기한·거주요건은 개정이 잦으므로 실제 신고 직전 법제처 최신 조문 재확인을 권합니다.

관련 쟁점

• •신규주택이 분양권·조합원입주권으로 취득된 경우 기산일(주택 취득일부터 기산) 및 시행령 제156조의2 제3항·제156조의3 적용 여부
• •종전주택이 12억원 초과 고가주택인 경우 비과세 안분 및 장기보유특별공제(거주기간 요건) 적용
• •취득세 측면에서 3년 내 미처분 시 중과 차액 추징세액 및 가산세 산정