재건축 대체주택 비과세특례, 요건은 무엇인가요?

결론 — 현행 소득세법 시행령 제156조의2 제5항에 따라 ① 대체주택은 정비사업의 사업시행인가일 이후에 취득해야 하고 그 대체주택에서 1년 이상 거주해야 하며, ② 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 완성 후 3년 이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주해야 하고, ③ 대체주택은 신축주택 완성 전 또는 완성 후 3년 이내에 양도해야 합니다. 세 요건을 모두 갖추면 대체주택을 1세대1주택으로 보아 비과세하며, 이때 보유기간·거주기간(2년) 제한은 적용되지 않습니다.

근거

• •소득세법 제89조 제2항 단서: 1세대가 주택과 조합원입주권을 함께 보유하다가 주택을 양도하면 원칙적으로 1세대1주택 비과세(제1항 제3호)를 적용하지 않으나, 정비사업 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우는 예외 → 그 위임규정이 시행령 제156조의2 제5항입니다.
• •소득세법 시행령 제156조의2 제5항 본문: "국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업·재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(대체주택)을 취득한 경우"로서 각 호 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하면 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용하고, 제154조 제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않음.
• •같은 항 제1호(취득시기·거주기간): 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것.
• •취득이 사업시행인가일 이후여야 한다는 점은 과세관청도 반복 확인(재산세과-1071, 2009.12.21; 서면5팀-1031, 2006.11.29).
• •대체주택 취득 당시 기존주택(정비사업 대상 주택)에 실제 거주한 사실이 없어도 특례 적용 가능(재산세과-1071; 서면4팀-1221, 2008.5.20; 서면5팀-2656, 2007.10.2).
• •대체주택의 1년 거주는 '계속' 거주를 명시하지 않은 반면, 신축주택은 '1년 이상 계속하여' 거주로 문언이 다릅니다(조문 대조).
• •같은 항 제2호(완공 후 이사·전입기한 및 거주): 신축주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 취학·근무상 형편·질병요양 등 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못한 경우는 포함.
• •단서: 완성 후 3년 이내에 취학·근무상 형편으로 1년 이상 계속 국외거주가 필요해 세대전원이 출국한 경우에는, 출국사유가 해소(출국 후 3년 이내 해소된 경우만)되어 입국한 후 1년 이상 계속 거주해야 함.
• •같은 항 제3호(대체주택 양도기한): 신축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것.
• •기한 '3년'의 현행성: 제5항 제2호·제3호의 3년은 2023.2.28. 개정(대통령령 제33267호 부칙 제8조 제1항)으로 2023.1.12. 이후 양도하는 경우부터 적용됩니다. 그 전 양도분은 종전 규정(부칙 제8조 제2항)에 따르므로, 검색된 옛 예규들이 말하는 "완성 후 1년 이내"(재재산-577, 2007.5.17; 서면5팀-2665, 2007.10.4 등)와 "2년 이내"(재산세과-1053, 2009.12.18)는 개정 전 기준이며 현행 결론의 근거가 아닙니다.

유의

• •'1주택 소유 1세대'가 전제입니다. 정비사업 대상 주택 외에 다른 주택이 있으면 제5항 본문 요건부터 어긋납니다(조문 문언).
• •대체주택을 양도해야 특례가 적용됩니다. 대체주택이 다시 정비사업에 들어가 취득한 조합원입주권(입주자로 선정된 지위)을 양도하는 경우에는 제5항이 적용되지 않습니다(서면5팀-918, 2006.11.22; 서면5팀-1148, 2008.5.29 — 다만 개정 전 자료이므로 취지 참고용).
• •대체주택 양도가액 중 12억원 초과분은 고가주택으로 과세됩니다(소득세법 제89조 제1항 제3호).
• •제2호·제3호의 '3년'은 각각 별개 요건이므로, 3년 내에 이사·전입은 했으나 대체주택 양도가 3년을 넘기면 비과세가 부인됩니다(조문 구조).
• •추가 확인 필요: ⓐ 사업시행인가일·관리처분계획 인가일 및 신축주택 사용승인(완성)일의 구체적 날짜, ⓑ 대체주택 양도일이 2023.1.12. 이후인지(그 전이면 종전 1년 또는 2년 기준 적용), ⓒ 대체주택의 1년 거주가 주민등록 전입~전출로 입증되는지(소득세법 시행령 제154조 제6항 준용 여부는 검색 근거에서 직접 확인되지 않음), ⓓ 세대전원 중 일부 미이사의 부득이한 사유 해당 여부(시행규칙 제71조 제3항 각 호 유형 참고 — 제5항 제2호에 대한 규칙 위임조항 자체는 제공된 근거에서 직접 확인되지 않음).

관련 쟁점

• •사업시행인가일 이전에 계약·취득한 주택을 대체주택으로 주장하는 경우의 불성립 위험과, 인가 후 취득한 '입주권 매입으로 취득한 주택'을 대체주택으로 볼 수 있는지.
• •대체주택 양도 전에 신축주택을 먼저 양도하거나 신축주택 완성이 지연되는 경우, 소득세법 시행령 제156조의2 제4항(종전주택 양도 특례)과의 선택·중첩 검토.
• •대체주택 비과세가 부인될 경우의 대안 — 소득세법 시행령 제155조 제1항 일시적 2주택(신규주택 취득 후 3년) 요건 충족 가능성 검토.