비사업용 토지 양도세, 장특공제와 중과세율 계산

결론 — 이 나대지의 장기보유특별공제액은 78,000,000원(양도차익 3억 × 표1 26%)이고, 세율은 소득세법 제104조 제1항 제8호(기본세율 + 10%p, 과세표준 1.5억 초과 3억 이하 구간 48%·누진공제 상당액 5,206만원)가 적용되어 산출세액 85,420,000원(지방소득세 8,542,000원 포함 시 총 93,962,000원)입니다.

근거

1. •비사업용 토지도 장기보유특별공제 대상 — 소득세법 제95조 제2항은 공제 배제 대상을 "제104조 제3항 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산"으로만 한정하고 있고, 비사업용 토지는 여기에 포함되지 않습니다. 종전 조문의 "제104조의3에 따른 비사업용 토지는 제외한다"는 문구는 삭제되어 2016.1.1. 이후 양도분부터 공제가 적용됩니다(법률 제13558호(2015.12.15.) 개정).

• •검색된 예규들(재산세과-3255, 재일46014-2013, 재일46014-734 등)은 모두 구 소득세법 시행령 제46조의3 또는 2016년 이전 규정에 근거한 것으로, 현행 결론의 근거가 될 수 없습니다(폐지 조문 기준).

1. •보유기간 기산일 = 취득일 — 2017.1.1. 이후 양도분부터 취득일 기산입니다(2016.12.20. 개정 부칙). 2011.3. 취득 → 2024.5. 양도 = 13년 2개월, 표1의 "13년 이상 14년 미만" → 100분의 26.

• •1세대1주택용 표2(40~80%)는 토지에는 적용되지 않습니다.

1. •세율 체계 — 소득세법 제104조 제1항 제8호(2024.1.1. 시행 조문 기준, 현행과 동일)의 비사업용 토지 세율표(기본세율에 10%p를 더한 별도 표):

• •1.5억 초과 3억 이하: 5,206만원 + (1.5억 초과액 × 48%)
• •지정지역 소재 시 제104조 제4항 제3호에 따라 추가 10%p이나, 사안에 지정지역 사실이 제시되지 않아 가산하지 않습니다.

1. •단계별 계산

산출세액 = 52,060,000 + (219,500,000 − 150,000,000) × 48% = 52,060,000 + 69,500,000 × 48%(= 33,360,000) = 85,420,000원

지방소득세(양도소득분) 10% = 8,542,000원 → 총 부담 93,962,000원

(참고: 기본세율(제55조 제1항)만 적용했다면 219,500,000 × 38% − 19,940,000 = 63,470,000원이므로, 중과분 차이는 21,950,000원 = 과세표준 × 10%p입니다.)

유의

• •2016년 이전 예규 배척: 검색된 예규 다수가 "나대지는 장특공제 대상 아님"이라고 하나, 이는 구 소득세법 시행령 제46조의3(나대지 배제) 또는 2015년 이전 제95조 제2항 단서에 따른 것으로 현행에는 적용되지 않습니다. 세무조사·경정청구 실무에서 이 옛 예규를 인용하는 오류가 잦습니다.
• •취득시기 부칙 주장: 2009.3.16.~2012.12.31. 취득분에 대한 한시적 기본세율 유예는 2015.12.31. 양도분으로 종료되었으므로, 2011.3. 취득이라는 사정만으로 기본세율을 적용할 수는 없습니다. 이 사건은 제8호 중과세율로 확정됩니다(구 부칙 특례 주장은 쟁송 예외 사안).
• •추가 확인 필요:
• •해당 토지가 소득세법 제104조의2 제2항의 지정지역에 소재하는지(해당 시 제104조 제4항 제3호로 10%p 추가 → 세율 58% 구간).
• •비사업용 판정의 기간요건(시행령 제168조의6) 충족 여부 — 질문은 "보유기간 내내 비사업용"을 전제했으므로 충족으로 보았습니다. 다만 제104조의3 제2항의 부득이한 사유(법률에 따른 사용금지 등)로 비사업용에서 제외될 여지가 있는지는 사실관계 확인이 필요합니다.
• •취득·양도 부대비용 0원 전제 — 실제 취득세·중개보수 등이 있으면 필요경비로 가산되어 세액이 줄어듭니다.

관련 쟁점

• •지정지역 지정 여부 및 지정 공고일 이전 매매계약·계약금 수령 시 제104조 제4항 제3호 단서에 따른 추가중과 배제 검토
• •시행령 제168조의6 기간기준 재검토(양도일 직전 5년 중 2년 등)로 비사업용 판정 자체를 뒤집을 수 있는지
• •같은 과세기간에 다른 부동산을 추가 양도했다면 제104조 제5항의 합산 비교과세(기본세율 합산 vs 자산별 산출세액 합계 중 큰 금액) 적용

⚠️ 조문 확인 필요: 위 답변에 다음 인용이 있습니다 — 저희가 보유한 법령 데이터에는 없는 조문 소득세법 시행령 제46조의3. 근거 조문이 현행인지, 조 번호가 맞는지 원문으로 직접 확인해 주세요.