동거주택 상속공제, 요건과 한도는 얼마이고 무주택 기간은 어떻게 판단하나요?

결론

동거주택 상속공제는 다음 세 요건을 모두 갖춘 직계비속 상속인이 주택을 상속받을 때 적용됩니다. ① 상속개시일부터 거슬러 10년 이상 피상속인과 계속 동거했을 것(미성년 기간 제외) ② 같은 기간 1세대를 구성하면서 1세대 1주택이었을 것 ③ 상속인이 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유했을 것

공제액은 담보채무를 뺀 상속주택가액의 100%, 한도 6억원입니다(상증법 제23조의2 제1항). 무주택 기간은 판정 대상에 따라 다르게 봅니다. ② 요건에서는 10년 판정기간 중 세대가 무주택이었던 기간도 1세대 1주택 기간에 넣습니다. ③ 요건의 상속인 무주택 여부는 상속개시일 현재 시점 하나로만 판정합니다.

근거

1. •공제 요건(상증법 제23조의2 제1항 각 호, 현행 조문)

• •1호 동거: 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급해 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거해야 합니다. 상속인은 직계비속과 민법 제1003조 제2항에 따라 상속인이 된 직계비속의 배우자로 한정됩니다. 상속인이 미성년자였던 기간은 10년 계산에서 빠집니다.
• •2호 1세대 1주택: 같은 10년 동안 1세대를 구성하면서 1세대 1주택이어야 하고, 무주택 기간은 이 기간에 포함합니다.
• •3호 상속인: 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 자로서, 피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택이어야 합니다.
• •1호 개정규정은 2022.1.1. 시행 전에 상속이 개시됐더라도 시행 이후 결정·경정하는 분부터 적용합니다(2021.12.21. 공포 개정법 부칙 제3조).

1. •공제액과 한도

• •공제 대상 가액은 상속주택가액입니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호의 주택부수토지를 포함하고, 그 주택과 토지에 담보된 피상속인 채무는 뺍니다(제23조의2 제1항).
• •공제율은 100%, 한도는 6억원입니다. 2020년 개정으로 80%·5억원에서 100%·6억원으로 바뀌었습니다(인용된 서면-2019-상속증여-1185도 100%·6억원 기준).
• •예시: 주택 시가 8억원, 담보채무 1억원 → 7억원 × 100% = 7억원 → 한도 적용 후 공제액 7억원
• •다른 상속공제와 합산해 상증법 제24조의 공제 종합한도가 적용됩니다.

1. •1세대 1주택의 범위(시행령 제20조의2 제1항)

• •기본 의미: 소득세법 제88조 제6호의 1세대가 1주택을 소유한 경우이며, 고가주택도 포함합니다.
• •2주택 이상이어도 1주택으로 보는 경우(제1호~제8호):
• •피상속인의 일시적 2주택(새 주택 취득 후 2년 내 종전 주택 양도·이사)
• •상속인 혼인(5년 내 배우자 주택 양도)
• •국가등록문화유산 주택
• •이농주택·귀농주택
• •60세 이상 직계존속 동거봉양 합가(5년 내 양도)
• •피상속인 혼인(5년 내 양도)
• •제3자로부터 상속받은 공동소유주택의 소수지분
• •이사에 따른 일시적 2주택이 포함된다는 해석: 상속증여세과-634

1. •동거하지 못한 기간(제23조의2 제2항, 영 제20조의2 제2항, 규칙 제9조의2)

• •다음 사유로 따로 살았다면 계속 동거한 것으로 봅니다. 다만 그 기간은 10년 동거기간에 넣지 않습니다.
• •징집
• •고등학교 이상 취학
• •직장 변경·전근 등 근무상 형편
• •1년 이상 치료·요양이 필요한 질병
• •근무상 형편으로 따로 산 기간을 빼고 10년을 계산한다는 사례: (개정 전 자료로 표시됐으나 이 부분은 현행 제2항과 구조가 같음)
• •동거하던 주택을 멸실하고 재건축하는 공사기간은 동거기간에 넣지 않습니다(인용된 재산세과-179).

1. •무주택 기간 판정

• •2호(세대 기준, 10년 판정기간): 판정기간 중 세대가 무주택이었던 기간은 1세대 1주택 기간에 포함합니다(제23조의2 제1항 제2호 후단, 서면-2015-상속증여-2412). 예를 들어 4년간 전세로 함께 살다가 주택을 취득해 6년간 동거했다면 합산 10년으로 2호를 충족합니다. 이때도 1호 동거요건은 따로 충족해야 합니다.
• •3호(상속인 기준, 상속개시일 현재): 상속인은 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유하고 있어야 합니다.
• •피상속인과 공동 보유한 지분: 개정 전 법에서는 상속인이 미리 증여받은 주택이면 공제를 배제했습니다(재산세과-1585). 현행 3호는 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 경우를 명문으로 허용하므로, 이 예규는 현행에서는 제한적으로 읽어야 합니다.
• •상속인 측의 다른 주택 지분: 개정 전 법 아래 예규는 다음 경우 공제를 배제했습니다.
• •상속인이 공동상속주택 지분을 보유한 경우(상속증여-3649, 재산세과-608, 인용)
• •상속인의 배우자가 공동상속주택 지분을 보유한 경우(재산세과-607)

1. •기타 실무 해석

• •공동상속: 요건을 갖춘 상속인과 그 밖의 상속인이 주택을 공동으로 등기했다면, 요건 충족 상속인의 지분 상당액만 공제합니다(재산세과-97). 이 예규는 개정 전 공제율을 전제하므로, 현행은 그 지분의 100%(6억원 한도)로 읽어야 합니다.
• •겸용주택: 주택 면적이 주택 외 면적보다 크면 전부를 주택으로 봅니다(재산세과-89, 인용).
• •보유기간 기산: 피상속인 명의로 실제 취득(매매·상속·증여)한 날부터 계산하고, 다른 주택의 보유기간은 통산하지 않는다는 예규가 있습니다. 다만 이들은 '10년 이상 동거한 주택이 1세대 1주택일 것'을 요구하던 개정 전 조문을 전제한 해석입니다. 무주택 기간까지 포함하는 현행 2호 구조에서 어떻게 적용되는지는 직접 확인되지 않습니다.

유의

• •'하나의 주택에서 동거'의 의미: 10년 내내 같은 주택이어야 하는지는 해석의 여지가 있습니다. 다음 규정·해석은 이사를 전제로 하므로 같은 주택일 필요는 없다고 읽힙니다.
• •시행령 제20조의2 제3항(상속개시일에 동거한 주택을 동거주택으로 봄)
• •이사에 따른 일시적 2주택 포함 해석

다만 이를 직접 판단한 예규·판례는 근거에서 확인되지 않습니다.

• •'미성년자' 연령 기준: 민법상 19세 미만으로 보는 것이 일반적이지만, 근거에서 직접 확인되지 않습니다.
• •제2항 기간과 미성년 기간: 제2항 사유로 따로 산 기간과 미성년 기간은 모두 10년에서 빠집니다. 그만큼 실제 소급 기간이 10년보다 길어질 수 있습니다.
• •추가 확인 필요:
• •2025.2.28. 신설된 시행령 제20조의2 제1항 제8호(제3자로부터의 공동상속주택 소수지분)가 2호뿐 아니라 3호의 '상속인 무주택' 판정에도 영향을 주는지. 기존 배제 예규와 충돌 여부를 확인해야 하며, 시행 이후 결정·경정분부터 적용됩니다(부칙 제3조).
• •상속인 배우자가 단독으로 주택을 보유한 경우, 3호의 상속인 무주택 요건을 개인 기준으로 볼지 세대 기준으로 볼지. 이를 직접 판단한 현행 해석은 근거에서 확인되지 않습니다.
• •개정 전 조문(40%·80%, 5억원)을 전제한 예규를 현행 사안에 원용할 때는 법리만 차용하고 공제율·한도는 현행 값으로 바꿔 적용하세요.

관련 쟁점

• •상속개시 후 다른 상속인과 협의분할로 지분이 바뀔 때, 공제 대상 지분을 어떻게 산정하는지
• •동거주택 상속공제와 일괄공제·배우자공제를 합친 금액이 제24조 종합한도에 걸리는지(사전증여 가산액이 있는 경우)
• •상속받은 동거주택을 나중에 양도할 때 상속인의 1세대 1주택 비과세와 보유기간 통산 문제