조심-2026-서-0822 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 2024.4.3. 사망한 A(이하 “피상속인”이라 한다)의 배우자로서, 피상속인의 상속재산 중 서울특별시 OOO 15세대(건물 554.75㎡, 토지 396㎡의 다세대주택, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제61조 제1항의 보충적 평가방법(기준시가)으로 평가(15개호실 기준시가 합계액 OOO원)한 후 이를 쟁점부동산의 시가로 보아 2024.10.14. 쟁점부동산을 포함한 상속재산에 대한 상속세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 서울지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2025.4.21.부터 2025.7.19.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하였고, 아래 <표1>과 같이 조사청과 청구인이 각 공신력 있는 2개의 감정기관에 감정평가를 의뢰하여 쟁점부동산을 평가한 4개의 감정가액을 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 2025.6.24. 평가심의위원회의 심의를 거쳐 모두 시가로 인정받자, 4건의 감정가액의 평균액인 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 쟁점부동산의 시가로 보아야 한다는 조사결과를 청구인과 처분청에 통보하였고, 처분청은 2025.10.21. 청구인에게 2024.4.3. 상속분 상속세 OOO원을 결정․고지하였다.

<표1> 조사청 및 청구인의 감정평가 결과

○○○

<표2> 청구인의 상속세 신고 및 처분청 결정내역

○○○

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.12.23. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점부동산은 ‘상속세 및 증여세 사무처리규정’에 따른 부동산 감정평가사업 대상 부동산에 해당하지 않으므로 고시주택가격을 시가로 보아야 한다는 청구주장의 당부

② (예비적 청구) 처분청은 쟁점부동산의 가격변동의 특별한 사정이 없음을 입증하지 못하므로 청구인이 제시한 감정가액만을 시가로 보아 과세하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 국세기본법

제18조(세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지) ③ 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다.

제81조의3(납세자의 성실성 추정) 세무공무원은 납세자가 제81조의6 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 납세자가 성실하며 납세자가 제출한 신고서 등이 진실한 것으로 추정하여야 한다.

(2) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우 : 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2. 「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」 제2조 제3호 에 따른 가상자산의 경우 : 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

4. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

제67조(상속세 과세표준신고) ① 제3조의2에 따라 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 제13조와 제25조 제1항에 따른 상속세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

(중간 부분은 분량 때문에 줄였습니다)

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

제78조(결정ㆍ경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.

1. 상속세

법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월

※ 상속세 및 증여세 사무처리규정

2023.9.13. 국세청훈령 제2590호로 일부개정된 것

2025.1.1. 국세청훈령 제2633호로 일부개정된 것

제1조(목적) 이 규정은 상속세 및 증여세 업무 전반에 관한 기본사항과 사무처리 절차를 규정함으로써, 적법ㆍ공정ㆍ투명한 사무 집행, 납세자 권리보호, 세법질서 확립 및 효율적인 사무처리에 기여함을 목적으로 한다.

제1조의2(정의) 이 규정에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

16. "비주거용부동산등"이란 다음 각 목에 따른 재산을 말한다.

가. 「부동산 가격공시에 관한 법률」제2조에 따른 비주거용 부동산(토지와 건물 등의 일부를 상속ㆍ증여하는 경우를 포함하며, 법 제61조 제1항 제3호에 따라 국세청장이 고시한 오피스텔 및 상업용 건물은 제외한다)

나. 나대지(지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지)로 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」제67조에 의한 대(垈)지, 공장용지, 주차장, 주유소 용지, 창고용지, 잡종지와 그 외의 지목 중 위 용 도로 사용하는 경우를 포함한다.

17. "비주거용 부동산 감정평가 사업"이란 상속세 및 증여세 부과대상이 되는 비주거용 부동산등에 대해 지방국세청장 또는 세무서장이 감정기관에 감정평가를 의뢰하여 과세하는 사업을 말한다

제1조(목적) 이 규정은 상속세 및 증여세 업무 전반에 관한 기본사항과 사무처리 절차를 규정함으로써, 적법ㆍ공정ㆍ투명한 사무 집행, 납세자 권리보호, 세법질서 확립 및 효율적인 사무처리에 기여함을 목적으로 한다.

제1조의2(정의) 이 규정에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

16. "부동산 감정평가 사업"이란 상속세 및 증여세 부과대상이 되는 부동산등(일부를 상속ㆍ증여하는 경우를 포함한다)에 대해 지방국세청장 또는 세무서장이 감정기관에 감정평가를 의뢰하여 과세하는 사업을 말한다.

17. 제16호에 따른 "부동산등"이란 다음 각 목에 해당하는 재산을 말한다.

가. 「부동산 가격공시에 관한 법률」제2조 제1호에 따른 주택

나. 「부동산 가격공시에 관한 법률」제2조 제4호에 따른 비주거용 부동산

다. 지상에 건축물이 없는 토지(「조세특례제한법」제71조 제1항 각 호의 요건을 모두 충족하는 농지 등을 상속 또는 증여하는 경우 제외한다)

제72조(감정평가 대상 및 절차) ① 지방국세청장 또는 세무서장은 상속세 및 증여세가 부과되는 재산에 대해 시행령 제49조 제1항에 따라 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 평가할 수 있다. 다만, 비주거용 부동산 감정평가 사업의 대상은 비주거용부동산등(「소득세법」제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 부동산과다보유법인이 보유한 부동산 포함)으로 한다.

② 지방국세청장 또는 세무서장은 다음 각 호의 사항을 고려하여 비주거용부동산 감정평가 대상을 선정할 수 있으며, 이 경우 대상 선정을 위해 5개 이상의 감정평가법인에 의뢰하여 추정시가(최고값과 최소값을 제외한 가액의 평균값)를 산정할 수 있다.

1. 추정시가와 법 제61조부터 제66조까지 방법에 의해 평가한 가액(이하 "보충적 평가액"이라 한다)의 차이가 10억원 이상인 경우

2. 추정시가와 보충적 평가액 차이의 비율이 10%이상[(추정시가-보충적평가액)/추정시가]인 경우

제72조(감정평가 대상 및 절차) ① 지방국세청장 또는 세무서장은 상속세 및 증여세가 부과되는 재산에 대해 시행령 제49조 제1항에 따라 감정기관에 의뢰하여 평가할 수 있다. 다만, 부동산 감정평가 사업의 대상은 부동산등(「소득세법」제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 부동산과다보유법인이 보유한 부동산 포함)으로 한다.

② 지방국세청장 또는 세무서장은 다음 각 호의 사항을 고려하여 부동산 감정평가 대상을 선정할 수 있으며, 이 경우 대상 선정을 위해 5개 이상의 감정평가법인에 의뢰하여 추정시가(최고값과 최소값을 제외한 가액의 평균값)를 산정할 수 있다.

1. 추정시가와 법 제61조부터 제66조까지 방법에 의해 평가한 가액(이하 "보충적 평가액"이라 한다)의 차이가 5억원 이상인 경우

2. 추정시가와 보충적 평가액 차이의 비율이 10%이상[(추정시가-보충적평가액)/추정시가]인 경우

부칙 <제2590호, 2023.9.13.>

이 규정은 2023년 9월 13일부터 시행한다.

부칙 <제2633호, 2025.1.1.>

이 규정은 2025년 1월 1일부터 시행한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 상속세 신고 및 조사청의 조사 등 내용은 다음과 같다.

(가) 청구인은 2024.4.3. 배우자인 피상속인의 사망으로 상속재산 중 쟁점부동산(서울특별시 OOO 15세대, 건물 554.75㎡, 토지 396㎡의 다세대주택)에 대하여 상증세법 제61조 제1항의 보충적 평가방법(고시주택가격)으로 쟁점부동산을 평가(OOO원)한 후 이를 쟁점부동산의 시가로 하여 상속세를 신고하였다.

(나) 조사청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 시가가 과소평가되었다고 보아 쟁점부동산에 대하여 2곳의 감정기관에 감정평가를 의뢰하였고, 청구인 역시 쟁점부동산에 대하여 2곳의 감정기관에 감정평가를 의뢰하였다.

(다) 조사청과 청구인은 쟁점부동산의 감정평가액에 대하여 평가심의위원회의 시가평가 심의를 의뢰하였고, 평가심의위원회는 양측의 감정가액 평균액에 대하여 평가기준일부터 감정평가서 작성일까지의 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 평가기준일 현재의 시가로 보는 것이 타당하다고 결정하였다.

<표5> 양측의 시가인정 심의의뢰에 대한 평가심의위원회의 결정

○○○

(2) 국세청의 감정평가사업과 관련한 그간 보도참고자료의 내용은 다음과 같다.

(가) 국세청의 2021.1.31.자 보도참고자료(상속․증여세 과세형평성을 높이기 위한 꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행 안내)에 따르면, 아래 <표6>과 같은 내용이 확인된다.

<표6> 2021.1.31. 보도참고자료 내용

○○○

(나) 2024.12.3.자 국세청의 보도참고자료를 보면 아래 <표7>과 같은 내용이 확인된다.

<표7> 2024.12.3.자 국세청 보도참고자료

○○○

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산이 ‘상속세 및 증여세 사무처리규정’에 따른 감정평가사업 대상 부동산에 해당하지 않으므로 청구인이 당초 보충적 평가방법으로 평가한 가액(고시주택가격)을 쟁점부동산의 시가로 보아야 한다고 주장하나,

상증세법 제60조 제1항에 따른 상속개시 당시의 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하고, 쟁점부동산 시가평가 시 조사청이 감정평가기관에 의뢰하여 산정한 감정가액이 상증세법령에 따라 상속재산의 객관적인 교환가격을 공정하게 평가할 경우 이를 시가로 인정할 수 있으며, 상증세법령을 해석·적용할때 감정평가대상에 대하여 비주거용 부동산과 주거용 부동산을 달리 볼 근거가 없는 점,

조사청과 청구인이 제시한 감정평가서의 가격산정기준일(2024.4.3.)은 상속개시일인 평가기준일과 동일하고, 모두 상속세 법정결정기한 내에 작성(2025.5.7., 2025.5.8., 2025.5.10.)되었는바, 평가심의위원회의 심의를 거친 쟁점감정가액은 상증세법령상 적법한 시가에 해당하는 점,

‘상속세 및 증여세 사무처리규정’은 행정규칙으로 이는 일반적으로 행정조직 내부에서만 효력을 가질 뿐 국민이나 법원을 구속하는 법적 효력이 없으므로, 행정처분이 그에 위반하였다고 하여 그러한 사정만으로 곧바로 위법하게 되는 것이 아니고, 쟁점부동산을 상증세법령에 따라 감정평가를 하여 시가를 산정하는 것이 법령에서 행정기관에 부여한 재량권을 남용하는 것으로도 보기 어려운 점,

일반적으로 납세자에게 받아들여진 세법의 해석 또는 국세행정의 관행이란 비록 잘못된 해석 또는 관행이라도 특정 납세자가 아닌 불특정한 일반납세자에게 정당한 것으로 이의없이 받아들여져 납세자가 그와 같은 해석 또는 관행을 신뢰하는 것이 무리가 아니라고 인정될 정도에 이른 것을 말하므로, 단순히 세법의 해석기준에 관한 공적 견해의 표명이 있었다는 사실만으로 그러한 해석 또는 관행이 있었다고 볼 수 없는 점(서울고등법원 2025.1.16. 선고 2024누41719 판결),

법률과 명령‧규칙의 위헌‧위법 여부에 관하여 헌법재판소와 대법원은 이를 심사할 권한을 가지고 있고, 청구인이 위헌·위법이라고 주장하는 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정과 관련하여 헌법재판소나 대법원이 위헌·위법을 판단한 사실이 확인되지 않는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 처분청이 쟁점부동산의 가격변동의 특별한 사정이 없음을 입증하지 못하므로 청구인이 제시한 감정가액만을 쟁점부동산의 시가로 보아야 한다고 주장하나,

상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 가격변동의 특별한 사정이 없을 것을 요구하는 취지는 감정가액에 대하여 시가로서 타당성을 확보하려는데 있고, 감정평가기관이 특정 시점을 가격산정기준일로 정하여 감정하였다면, 그에 따른 감정가액은 해당 가격산정기준일을 토대로 산정된 금액으로 보아야 할 것이며, 평가기준일부터 감정가액평가서를 작성하는 시점까지의 가격변동이 감정가액의 타당성에 영향을 줬다고 볼만한 사정도 찾기 어렵고, 청구인 역시 그러한 사정이 있다는 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 평가심의위원회는 조사청과 청구인이 제시한 감정가액 모두에 대하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 판단하였던 점 등에 비추어 처분청이 청구인과 조사청이 제시한 감정가액의 평균액인 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.