조심-2026-구-0932 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구법인은 경상북도 포항시 OOO 일원(포항 OOO지구) 도시개발사업의 사업시행자로, 환지처분에서 학교용지로 지정․공고된 경상북도 포항시 OOO㎡(이하 “쟁점학교용지”라 한다) 등을 2025년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 소유하고 있다.

나. 처분청은 2025.11.24. 청구법인에게 2025년 귀속 종합부동산세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.12.31. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점학교용지가 지특법 제84조 제1항의 사권 제한토지에 해당한다고 보아 「종합부동산세법」 제6조 에 따라 종합부동산세를 감면하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 명칭을 “OOO”으로 하고, 주사무소를 “경상북도 포항시 OOO”으로, “토지의 교환, 분합”, “토지의 구획변경, 지목변경” 등을 목적으로 하여 2008.11.12. 설립되었다.

(2) 경상북도 포항시장(OOO청장)은 쟁점학교용지에 대하여 종합합산과세대상으로 보아 2025년 토지분 재산세 OOO원 등을 부과하였고, 처분청은 포항시장으로부터 재산세 과세자료를 받아, 청구법인에게 이 건 종합부동산세 및 농어촌특별세를 결정․고지하였다.

(3) 쟁점학교용지에 대한 종합부동산세 과세대상 물건명세서 및 등기사항전부증명서의 주요 내용은 아래 <표1>, <표2>와 같고, 등기사항전부증명서상 소유자는 청구법인으로 나타난다.

<표1> 과세대상 물건명세서(2025년)

(단위 : ㎡, 원)

○○○

<표2> 쟁점학교용지 등기사항전부증명서 내용 중 발췌

○○○

(4) 이 건 도시개발사업의 주요 경위는 다음과 같다.

(가) 이 건 도시개발사업은 경상북도 고시 제2008-OOO호(2008.8.25., “포항 OOO지구 도시개발구역 지정 및 개발계획수립, 지형도면 고시”)로 고시되었고, 포항시 고시 제2011-OOO호(2011.5.31.) 및 제2020-OOO호(2020.2.28.)에 의해 실시계획(변경)인가 등이 고시되었는바, 쟁점학교용지는 <표3>과 같이 계획된 것으로 나타난다.

<표3> 학교시설 결정조서(포항시 고시 제2011-OOO호, 2011.5.31.)

○○○

(나) 청구법인은 2020.7.31. 포항시청으로부터 환지계획(변경)인가 통지를 받았고(도시계획과-OOO호, 2020.7.31.), 쟁점학교용지는 공공시설용지로 구분되어 있는 것으로 확인된다.

(다) 이 건 도시개발사업은 2020.9.18. <표4>와 같이 공사완료 공고(포항시 공고 제2020-OOO호)되었으며, 학교용지는 OOO㎡(쟁점학교용지)로 결정된 것으로 나타난다.

<표4> 이 건 도시개발사업 공사완료 공고(발췌)

○○○

(라) 이후 포항 OOO지구 도시개발구역은 2020.11.17. 아래 <표5>와 같이 포항시 고시 제2020-OOO호로 지정 해제 고시[해제일 : 2020.10.13.(환지처분 공고일)]되었다.

<표5> 이 건 도시개발사업의 도시개발구역 지정 해제 고시(발췌)

○○○

(5) 제출된 이 건 도시개발사업의 환지처분조서 및 체비지조서(명세서)에 의하면, 쟁점학교용지는 아래 <표6>과 같이 환지처분조서의 소유자에 “체비지”로, 체비지조서에 학교(초등 및 중학교)로 등재되어 있고, 청구법인이 교육당국(경상북도 포항교육지원청)에 쟁점학교용지의 매입을 지속적으로 요청하여 회신받은 내용은 아래 <표7>과 같으며, 이 건 도시개발사업 관련 고시문의 내용은 아래 <표8>과 같다.

<표6> 환지처분조서(쟁점학교용지 중 OOO번지, 발췌)

○○○

<표7> 쟁점학교용지 매입 요청 및 회신 내용(요약)

○○○

<표8> 이 건 도시개발사업 관련 고시문

○○○

(6) 청구법인은 2024.12.5. 포항시청(도시계획과)에 ‘이 건 사업의 실시계획 인가 및 도시관리계획(지구단위계획) 지형도면 고시(포항시 고시 제2011-OOO호, 2011.5.31.)’와 관련하여, 고시문상 ‘「토지이용규제기본법」제8조에 따라 지형도면이 고시되었다’고 기재된 부분에 대하여, 국토계획법이 아닌 「토지이용규제기본법」이 기재된 이유 및 효력 등에 대해 질의하였고, 포항시청이 2024.12.20. 회신한 내용은 아래 <표9>와 같다.

<표9> 포항시청 도시계획과의 고시 관련 질의회신(2024.12.20.)

2. 귀하가 첨부한 고시문상 도시개발법 제9조 제1항 ·제18조, 토지이용규제기본법 제8조 가 명기되어 있으며, 관련 법적 사항은 도시개발법 제18조 에 의거 도시개발사업 실시계획인가 고시를 한 경우 고시내용 중 국토계획법에 따라 도시·군관리계획으로 결정하여야 하는 사항은 같은 법에 따른 도시·군관리계획으로 결정되어 고시된 것으로 보며,

3. 상기 고시된 사항에 대한 국토계획법 제32조 의 도시·군관리계획에 관한 지형도면의 고시에 관하여는 도시개발법 제9조 제4항 (도시개발구역지정의 고시 등)을 준용하도록 되어 있음을 알려드리오니 기타 상세한 사항은 상기 법령을 참조하시기 바랍니다.

(7) 청구법인은 이 건 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점학교용지가 학교시설 조성공사에 착공하지 아니한 상태로서 도시계획시설 용도대로의 집행이 이루어지지 않았음을 주장하면서, 항공사진 및 로드뷰 사진을 제출하였다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 지특법 제84조 제1항에서는 사권 제한토지 등에 대한 감면요건으로서 ① 국토계획법 제2조 제7호 에 따른 도시·군계획시설일 것, ② 같은 법 제32조에 따라 지형도면이 고시될 것, ③ 고시 후 10년 이상 장기간 미집행 상태일 것의 3가지 요건을 모두 갖춘 경우로 규정하고 있다.

(나) 먼저, 국토계획법 제2조 제7호 에서 “도시·군계획시설”이란 기반시설 중 도시·군관리계획으로 결정된 시설을 말한다고 규정하고 있고, 제6호 라목에서 학교 등 공공시설을 기반시설로 정의하고 있으며, 제4호 본문 및 라·마목에서 “도시·군관리계획”이란 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 개발·정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 복지, 안보, 문화 등에 관한 계획을 말한다고 규정하면서, 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획이나 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획을 열거하고 있고, 이 건의 경우 처분청의 2011.5.31.자 도시개발사업의 실시계획인가 및 도시관리계획(지구단위계획) 지형도면 고시에서 쟁점학교용지를 도시계획시설로 결정한 사실이 확인되는바, 쟁점학교용지는 국토계획법 제2조 제7호 에 따른 도시·군계획시설에 해당한다 할 것이다.

(중간 부분은 분량 때문에 줄였습니다)

③ 지정권자는 제1항과 제2항에 따른 공공시설의 귀속에 관한 사항이 포함된 실시계획을 작성하거나 인가하려면 미리 그 공공시설의 관리청의 의견을 들어야 한다. 다만, 관리청이 지정되지 아니한 경우에는 관리청이 지정된 후 준공검사(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고를 말한다)를 마치기 전에 관리청의 의견을 들어야 한다.

④ 지정권자가 제3항에 따라 관리청의 의견을 들어 실시계획을 작성하거나 인가한 경우 시행자는 실시계획에 포함된 공공시설의 점용 및 사용에 관하여 관계 법률에 따른 승인ㆍ허가 등을 받은 것으로 보아 도시개발사업을 할 수 있다. 이 경우 해당 공공시설의 점용 또는 사용에 따른 점용료 및 사용료는 면제된 것으로 본다.

⑤ 제11조 제1항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 시행자는 도시개발사업이 끝나 준공검사(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고를 말한다)를 마친 경우에는 해당 공공시설의 관리청에 공공시설의 종류와 토지의 세부목록을 알려야 한다. 이 경우 공공시설은 그 통지한 날에 해당 공공시설을 관리할 관리청과 시행자에 각각 귀속된 것으로 본다.

⑥ 제11조 제1항 제5호부터 제11호까지의 규정에 따른 시행자는 제2항에 따라 그에게 양도되거나 관리청에 귀속될 공공시설에 대하여 도시개발사업의 준공검사를 마치기 전에 해당 공공시설의 관리청에 그 종류와 토지의 세부목록을 알려야 하고, 준공검사를 한 지정권자는 그 내용을 해당 공공시설의 관리청에 통보하여야 한다. 이 경우 공공시설은 지정권자가 준공검사증명서를 내어준 때에 해당 공공시설을 관리할 관리청과 시행자에게 각각 귀속되거나 양도된 것으로 본다.

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 공공시설을 등기할 때 「부동산등기법」에 따른 등기원인을 증명하는 서면은 제51조제1항에 따른 준공검사 증명서(시행자가 지정권자인 경우에는 같은 조 제2항에 따른 공사 완료 공고문)로 갈음한다.

(4) 도시개발법 시행령

제21조(도시개발사업의 규약) 법 제11조 제3항에 따라 공동으로 도시개발사업을 시행하려는 자가 정하는 규약에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

14. 환지계획 및 환지예정지의 지정

15. 토지등의 관리 및 처분

16. 보류지 및 체비지의 관리ㆍ처분

17. 공공시설용지의 부담

제43조(도시개발사업의 시행방식) ① 시행자는 도시개발구역으로 지정하려는 지역에 대하여 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 도시개발사업의 시행방식을 정함을 원칙으로 하되, 사업의 용이성ㆍ규모 등을 고려하여 필요하면 국토교통부장관이 정하는 기준에 따라 도시개발사업의 시행방식을 정할 수 있다.

1. 환지방식 : 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환ㆍ분할ㆍ합병, 그 밖의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치ㆍ변경이 필요한 경우

나. 도시개발사업을 시행하는 지역의 지가가 인근의 다른 지역에 비하여 현저히 높아 수용 또는 사용방식으로 시행하는 것이 어려운 경우

제66조(환지처분의 공고) ① 법 제40조 제5항에 따른 환지처분의 공고는 관보 또는 공보에 하여야 한다.

② 제1항에 따른 공고에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 사업의 명칭

2. 시행자

3. 시행기간

4. 환지처분일

5. 사업비 정산내역

6. 체비지 매각대금과 보조금, 그 밖에 사업비의 재원별 내역

(5) 학교용지 확보 등에 관한 특례법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “개발사업”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 법률에 따라 시행하는 사업 중 300세대 규모 이상의 주택건설용 토지를 조성ㆍ개발하거나 공동주택( 「주택법」 제2조 제4호 에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 규모의 오피스텔을 포함한다. 이하 같다)을 건설하는 사업을 말한다.

나. 「도시개발법」

제3조(학교용지의 조성ㆍ개발) ① 300세대(제5조 제5항 제3호에 해당하는 개발사업은 그 개발사업분을 뺀 세대 수를 대상으로 하고, 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호 다목의 재건축사업 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제3호 다목의 소규모재건축사업은 기존 세대를 뺀 세대 수를 대상으로 한다) 규모 이상의 개발사업을 시행하는 자(이하 “개발사업시행자”라 한다)는 개발사업을 시행하기 위하여 수립하는 계획에 학교용지의 조성ㆍ개발에 관한 사항을 포함시켜야 한다. 이 경우 학교용지의 위치와 규모 등은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제43조 에 따른 학교시설의 설치기준 등에 관한 규정을 준용한다.

제4조(학교용지의 확보 및 경비의 부담) ① 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)인 개발사업시행자는 제3조에 따른 학교용지를 확보하여 시ㆍ도 교육비특별회계 소관 공유재산(公有財産)으로 하여야 한다.

② 시ㆍ도 외의 개발사업시행자는 제3조에 따른 학교용지를 시ㆍ도에 공급하고, 시ㆍ도는 학교용지를 확보하여 시ㆍ도 교육비특별회계 소관 공유재산으로 하여야 한다.

③ 제1항과 제2항에 따른 학교용지의 공급가액은 다음 각 호와 같다.

1. 다음 각 목의 개발사업시행자가 개발사업을 하는 경우에는 학교용지를 무상(「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업의 경우 2천세대 규모 이상은 유치원ㆍ초등학교와 중학교는 학교용지 조성원가의 100분의 50, 고등학교는 학교용지 조성원가의 100분의 70으로 하고, 2천세대 규모 미만인 경우에는 조성원가)으로 공급하여야 한다.

가. 국가 또는 지방자치단체

나. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조 에 따른 공공기관

다. 「지방공기업법」 제5조 에 따른 지방직영기업

라. 「지방공기업법」 제49조 에 따른 지방공사

마. 「지방공기업법」 제76조 에 따른 지방공단

2. 제1호 각 목의 개발사업시행자 외의 개발사업시행자가 공급하는 학교용지의 공급가액은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제2호 에 따른 감정평가에 의한 가액으로 한다.

(6) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

4. “도시ㆍ군관리계획”이란 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 개발ㆍ정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 복지, 안보, 문화 등에 관한 다음 각 목의 계획을 말한다.

라. 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획

마. 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획

5. “지구단위계획”이란 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시ㆍ군관리계획을 말한다.

6. “기반시설”이란 다음 각 목의 시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 말한다.

가. 도로ㆍ철도ㆍ항만ㆍ공항ㆍ주차장 등 교통시설

나. 광장ㆍ공원ㆍ녹지 등 공간시설

다. 유통업무설비, 수도ㆍ전기ㆍ가스공급설비, 방송ㆍ통신시설, 공동구 등 유통ㆍ공급시설

라. 학교ㆍ공공청사ㆍ문화시설 및 공공필요성이 인정되는 체육시설 등 공공ㆍ문화체육시설

마. 하천ㆍ유수지(遊水池)ㆍ방화설비 등 방재시설

바. 장사시설 등 보건위생시설

사. 하수도, 폐기물처리 및 재활용시설, 빗물저장 및 이용시설 등 환경기초시설

7. “도시ㆍ군계획시설”이란 기반시설 중 도시ㆍ군관리계획으로 결정된 시설을 말한다.

13. “공공시설”이란 도로ㆍ공원ㆍ철도ㆍ수도, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공용 시설을 말한다.

제32조(도시ㆍ군관리계획에 관한 지형도면의 고시 등) ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획 결정(이하 “도시ㆍ군관리계획결정”이라 한다)이 고시되면 지적(地籍)이 표시된 지형도에 도시ㆍ군관리계획에 관한 사항을 자세히 밝힌 도면을 작성하여야 한다.

② 시장(대도시 시장은 제외한다)이나 군수는 제1항에 따른 지형도에 도시ㆍ군관리계획(지구단위계획구역의 지정ㆍ변경과 지구단위계획의 수립ㆍ변경에 관한 도시ㆍ군관리계획은 제외한다)에 관한 사항을 자세히 밝힌 도면(이하 “지형도면”이라 한다)을 작성하면 도지사의 승인을 받아야 한다. 이 경우 지형도면의 승인 신청을 받은 도지사는 그 지형도면과 결정ㆍ고시된 도시ㆍ군관리계획을 대조하여 착오가 없다고 인정되면 대통령령으로 정하는 기간에 그 지형도면을 승인하여야 한다.

③ 국토교통부장관(제40조에 따른 수산자원보호구역의 경우 해양수산부장관을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이나 도지사는 도시ㆍ군관리계획을 직접 입안한 경우에는 제1항과 제2항에도 불구하고 관계 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 의견을 들어 직접 지형도면을 작성할 수 있다.

④ 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수는 직접 지형도면을 작성하거나 지형도면을 승인한 경우에는 이를 고시하여야 한다.

⑤ 제1항 및 제3항에 따른 지형도면의 작성기준 및 방법과 제4항에 따른 지형도면의 고시방법 및 절차 등에 관하여는 「토지이용규제 기본법」 제8조 제2항 및 제6항부터 제9항까지의 규정에 따른다.

(7) 구 토지구획정리사업법(2000.1.28. 법률 제6252호로 폐기되기 전의 것)

제2조(용어의 정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. “토지구획정리사업”이라 함은 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 이 법의 규정에 의하여 실시할 토지의 교환‧분합 기타의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치‧변경에 관한 사업을 말한다.

2. “공공시설”이라 함은 도로(垈地의 效用增進을 期할 수 있는 것에 限한다)‧공원‧광장‧하천, 초등학교 및 중고등학교교육에