조심-2025-인-2378 조세심판원 결정

1. 처분 개요

가. 청구법인은 경기도 김포시 OOO일원의 토지 환지계획 및 환지처분 등의 사업을 영위하고 있는 도시개발사업조합으로, OOO도시개발사업(이하 “쟁점 도시개발사업”이라 한다)은 2012.12.7. 구역지정 및 개발계획수립 고시가 있었고, 사업구역은 경기도 김포시 OOO일원 393,200㎡이었으며, 수 차례의 사업구역변경 및 실시계획변경인가를 거처 2020.12.9. 경기도 김포시 OOO일원 393,745.1㎡로 결정⋅고시(경기도 고시 제2020-277호)하였다.

나. 처분청은 청구법인의 쟁점 도시개발사업 관련 토지인 경기도 김포시 OOO(이하 상기 5필지를 모두 합하여 “쟁점토지①”이라 한다)와 OOO(이하 상기 2필지를 모두 합하여 “쟁점토지②”라 한다)에 대해 2019∼2023년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세를 아래 <표1>과 같이 부과하였다.

<표1> 2019∼2023년 귀속 종합부동산세 등 부과내역

(단위 : ㎡, 원)

다. 이후 청구법인은 쟁점토지①⋅②가 종합부동산세 및 농어촌특별세 대상이 아니라는 취지로 2024.12.13. 2019∼2023년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세 전액을 경정청구하였으나, 처분청은 2025.3.28. 재산세 변동내역이 확인되지 않는다는 이유로 이 건 경정청구를 거부하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2025.5.14. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지①은 ‘토지조성공사에 착수하여 사용허가를 받기 전에 있는 토지’로서 「지방세법 시행령」 제103조 제1항 제3호 에 따른 별도합산과세대상이라는 청구주장의 당부

② 쟁점토지②는 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 공공시설용 토지, 즉 주택건설용 토지로서 「지방세법 시행령」 제102조 제7항 제4호 에 따른 분리과세대상이라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 쟁점토지①과 관련하여 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다.

(가) 청구법인이 제출한 법인등기사항전부증명서에 따르면 청구법인은 경기도 김포시 고촌읍 OOO일대의 쟁점도시개발사업을 시행할 목적으로 2013.7.4. 설립한 사실이 확인된다.

(나) 경기도는 아래와 같이 2012.12.7. 경기도 고시 제2012-399호로 OOO도시개발사업 구역지정 및 개발계획 수립을 고시한 것으로 확인된다.

<OOO도시개발사업 구역지정 및 개발계획 수립 고시>

위 고시에 따르면, 쟁점도시개발사업은 주택건설용지로 ‘준주거시설’ 9,503㎡, 기반시설용지에 도로 75,499㎡, 보도 985㎡, 주차장 3,407㎡, 공원 47,599㎡, 녹지 17,723㎡, 공공공지 1,923㎡, 학교 24,110㎡ 합계 171,246㎡로 구성된다.

(다) 2015.9.25. 경기도는 아래와 같이 경기도 고시 제2015-188호로 OOO도시개발사업 실시계획인가 및 지형도면을 고시한 것으로 확인된다.

<OOO도시개발사업 실시계획인가 및 지형도면 고시>

경기도는 쟁점도시개발사업 구역 내 주택건설용지 중에서 9,503㎡를 ‘준주거시설’용지로 지정하였고, 이를 S1 2,709㎡, S2 2,133㎡, S3 4,179㎡로 결정한 사실이 확인된다.

(라) 경기도 김포시는 위 준주거용지 중에서 쟁점토지①에 대해 아래와 같이 종합합산 과세대상으로 분류하여 재산세를 과세하였다.

<준주거지(쟁점토지①) 재산세 과세내역 발췌>

ㅇ 2019년

ㅇ 2020년

ㅇ 2021년

ㅇ 2022년

(마) 청구법인은 2018.3.12. 경기도 김포시에 도시개발사업 착공을 통보하였고, 쟁점도시개발사업은 확정 측량 및 도시계획시설 변경 등의 사유로 2024.4.2. 8차 개발계획 변경(김포시 고시 제2024–83호) 및 2024.12.6. 8차 실시계획 변경(김포시 고시 제2024–288호)을 거치게 되었다.

(바) 2024.12.19. 쟁점도시개발사업 공사완료 공고(김포시 공고 제2024-2961호)를 실시하였고, 2026.1.22. 쟁점도시개발사업 공사완료를 최종 공고(김포시 공고 제2026-172호)하여 쟁점도시개발사업은 종료된 것으로 확인된다.

(2) 처분청과 청구법인이 쟁점토지②와 관련하여 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다.

(가) 2012.12.7. 경기도 고시 제2012-399호에 따른 쟁점토지② 관련 주차장 개발계획은 아래와 같다.

<쟁점토지②관련 쟁점도시개발사업 구역지정 및 개발계획 수립 고시>

(나) 2015.9.25. 경기도 고시 제2015-188호에 따른 쟁점토지② 관련 주차장용지는 아래와 같다.

<그림 삽입을 위한 여백>

<쟁점도시개발사업 실시계획인가 및 지형도면 고시 일부 발췌>

위 주차장 용지는 아래 환지예정지도면 중 ‘P1 토지’이며, 2025.5.1. 조사서 작성일 현재까지 주차장으로 조성되었으나 미집행 상태로 사용되지 못하고 있다.

(다) 경기도 김포시는 쟁점토지②를 주차장시설로 결정한 후 2020.12.9. 김포시 고시 제2020-277호에서 아래와 같이 그 면적을 변경하여 결정고시하였다.

<김포시 고시 제2020-277호 실시계획변경인가 고시 일부 발췌>

(3) 청구법인은 재산세 부과 현황과 별도로, 쟁점토지①의 이 건 재산세 부과처분과 관련한 「지방세법 시행령」 제103조 제1항 의 개정 연혁 및 그 취지를 살펴볼 때 종합부동산세는 별도합산과세 될 수 있다는 주장이고, 그 개정연혁을 정리하면 아래와 같다.

(가) 2014.1.1. 대통령령 제25058호로 개정된 「지방세법 시행령」 제103조 제1항 은 건축물의 범위를 개정하면서 건축 중인 건축물에 대해 일정 요건을 갖춘 토지로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위한 토지를 포함하도록 규정하였다.

<대통령령 제25058호로 개정된 「지방세법 시행령」 제103조 제1항 >

위 개정과 관련하여 행정안전부는 “2014년 시행 「지방세법」 보도자료”에서 종전 법률이 토지조성공사와 건축공사를 하나의 개발사업으로 일괄하여 허가 등을 받은 경우에만 별도합산과세함으로써 토지조성공사와 건축공사를 이원화하여 허가 등을 받는 경우에는 토지조성공사를 건축 중인 토지로 보지 않아 종합합산과세하는 불형평이 발생하자, 개정법률에서 토지조성공사와 건축공사를 이원화하여 허가 등을 받는 경우에도 토지조성공사를 건축 중인 토지로 보아 별도합산과세함으로써 이를 시정하기 위한 것임을 발표하면서, 해당 개정세법 적용요령을 아래와 같이 발표한바, 법률 개정 전⋅후 토지조성공사 중인 토지에 대한 재산세 부과는 토지조성공사와 건축공사의 일원화 여부에 따라 구분되며, 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성 공사 중인 경우에는 건축 중인 토지로 포함하여 별도합산과세를 적용하고 있다.

(나) 이후 「지방세법 시행령」 제103조 제1항 은 2015.12.31. 대통령령 제26836호로 ‘관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다’는 문구가 추가 개정되었다.

<대통령령 제26836호로 개정된 「지방세법 시행령」 제103조 제1항 >

(다) 「지방세법 시행령」 제103조 제1항 제3호 는 2019.12.31. ‘개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지’라는 문구를 추가하는 것으로 다시 개정되었다.

<대통령령 제30318호로 개정된 「지방세법 시행령」 제103조 제1항 >

(중간 부분은 분량 때문에 줄였습니다)

다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정 하는 부속토지

3. 분리과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지

나. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유 임야로서

대통령령으로 정하는 임야

다. 제13조 제5항에 따른 골프장용 토지와 같은 항에 따른 고급오락 장 용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

라. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조 제1호 에 따른 공장의 부속토지로서 개발제한구역의 지정이 있기 이전에 그 부지취득이 완료된 곳으로서 대통령령으로 정하는 토지

마. 국가 및 지방자치단체 지원을 위한 특정 목적 사업용 토지로서

대통령령으로 정하는 토지

바. 에너지ㆍ자원의 공급 및 방송ㆍ통신ㆍ교통 등의 기반시설용 토지 로서 대통령령으로 정하는 토지

사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로

정하는 토지

아. 그 밖에 지역경제의 발전, 공익성의 정도 등을 고려하여 분리과세 하여야 할 타당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

(3) 지방세법(2014.1.1. 법률 제12153호로 일부개정된 것)

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 생략

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는

토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호 가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다 .

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속 토지

나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지 시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

3. 분리과세대상: 이하생략

제107조(납세의무자) ② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다 .

1. ∼ 5. 생략

6. 「「도시개발법」」에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발 사업 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(주택재개발 사업 및 도시환경정비사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획 에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자

(4) 지방세법(2015.12.29. 법률 제13636호로 일부개정된 것)

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 생략

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는

토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호 가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다 .

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의

부속토지

나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지

시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

다. 철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는

부속토지

3. 분리과세대상: 생략

(5) 지방세법(2018.12.31. 법률 제16194호로 일부개정된 것)

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 생략

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는

토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호 가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속 토지

나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류

단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지 로서 대통령령으로 정하는 토지

다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로

정하는 부속토지

3. 분리과세대상:생략

제107조(납세의무자) ② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다 .

1. ∼ 5. 생략

6. 「「도시개발법」」에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발 사업 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(재개발사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자

(6) 지방세법 시행령(2014.1.1. 대통령령 제23482호로 일부개정되기 전의 것)

제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

1. 특별시지역ㆍ광역시지역 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당 하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지

가. 읍ㆍ면지역

나. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따라 지정된 산업단지

다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 공업지역

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지

나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

1. 과세기준일 현재 건축물이 사실상 멸실된 날(건축물이 사실상 멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 건축물대장에 기재된 멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 아니한 건축물

2. 건축허가를 받았으나 「건축법」 제18조 에 따라 착공이 제한된 건축물

3. 건축 중인 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가

개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지 (법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외 한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.

4. 가스배관시설 등 안전행정부령으로 정하는 지상정착물

제106조(납세의무자의 범위 등) ① 법 제107조 제1항 제3호에 따른 납세의무자(위탁자별로 구분된 재산에 대한 수탁자를 말한다. 이하 이 항에서 같다)는 그 납세의무자의 성명 또는 상호(법인의 명칭을 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 다음에 괄호를 하고, 그 괄호 안에 위탁자의 성명 또는 상호를 적어 구분한다.

② 국가, 지방자치단체 및 지방자치단체조합이 선수금을 받아 조성하는 매매용 토지로서 사실상 조성이 완료된 토지의 사용권을 무상으로 받은 자가 있는 경우에는 그 자를 법 제107조 제2항 제4호에 따른 매수계약 자로 본다.

③ 법 제107조 제3항에 따라 소유권의 귀속이 분명하지 아니한 재산에 대하여 사용자를 납세의무자로 보아 재산세를 부과하려는 경우에는 그 사실을 사용자에게 미리 통지하여야 한다.

(7) 지방세법 시행령(2014.1.1. 대통령령 제25058호로 일부개정된 것)

제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

1. 과세기준일 현재 건축물이 사실상 멸실된 날(건축물이 사실상 멸실 된 날을 알 수 없는 경우에는 건축물대장에 기재된 멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 아니한 건축물

2. 건축허가를 받았으나 「건축법」 제18조 에 따라 착공이 제한된 건축물

3. 건축 중인 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가

개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지( 법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외 한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.

4. -이하생략-

(8) 지방세법 시행령(2015.12.31. 대통령령 제26836호로 일부개정된 것)

제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

1. 삭제

2. 건축허가를 받았으나 「「건축법」」제18조에 따라 착공이 제한된 건축물

3. 건축 중인 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다) 로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위