조심-2025-인-1661 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 제과⋅제빵업을 영위하는 개인사업자이고, 청구인의 모친 a(이하 “청구인 모친”이라 한다)은 본인 소유 땅(경기도 파주시 OOO이하 “OOO 토지”라 한다)에서 농사를 짓고 있었다.

b은 2015년경 c가 소유한 경기도 파주시 OOO(이하 “OOO 토지”라 한다) 등의 개발을 계획하던 중, 청구인 모친이 소유한 OOO 토지가 없으면 OOO 토지와 개발예정 토지의 공사를 위한 장비가 진입할 수 없음을 인지하고 청구인 모친에게 OOO 토지를 매도할 것을 제안하였으나, 청구인 모친은 매도의사가 없음을 알렸다.

<그림1> 이 건 관련 초기 토지 위치 현황

나. 한편 c의 아들인 d도 해당 개발이 진행될 경우 본인의 땅(이하 “개발예정토지”라 한다)을 개발하여 이익을 얻을 수 있을 것으로 생각하여, c와 d은 청구인 모친에게 OOO 토지를 b에게 양도해 주면, 청구인 모친이 지정한 OOO 토지의 일부(경기도 파주시 OOO2,644㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구인 모친에게 주기로 하고, OOO 토지 양도가액을 OOO원 외에 쟁점토지로 하여 2015.11.2. b에게 양도하도록 하였고, 이를 OOO 토지 매매계약서에 명시하면서, 추가 약정서를 두 개 더 작성하였는데, 하나는 청구인 모친과 청구인이 작성한 약정서(이하 “대리인 약정서”라 한다)로, OOO 토지 계약의 모든 대리를 청구인 모친이 청구인에게 맡기고, 이에 대한 대가로 계약의 이행이 완료될 경우, OOO 토지의 양도대가로 받는 쟁점토지를 청구인의 업무대리에 대한 대가로 보상한다는 내용이고, 다른 하나는 d이 확약한 것으로 d이 c의 아들로서 OOO 토지를 b과 공동으로 확보하였으므로, 쟁점토지를 청구인에게 별도의 대가 없이 소유권을 이전하기로 약정한 것(이하 “d 약정서”라 한다)이다.

<그림2> 이 건 관련 매매계약 체결 후 토지 위치 현황

다. 이후 청구인의 도움으로 진입로로 사용하기 위해 필수적으로 매입해야 하는 OOO 토지는 매매되었고, 청구인은 진입로로 사용하기 위해 필요한 연접토지 매매에도 도움을 주는 등 추가로 개발에 필요한 사항들이 원만하게 해결될 수 있도록 많은 역할을 하였으나, b이 OOO 토지 매입과 관련한 잔금을 지급하지 않아, OOO 토지 매매계약이 파기되었다.

라. c는 OOO 토지 매매계약이 파기되더라도 청구인에게 쟁점토지를 이전해 주기로 매매계약서에 명시하였기에 쟁점토지의 소유권을 “증여”를 원인으로 하여 이전하고자 하였으나, 청구인은 증여세 부담 등을 이유로 “매매”로 할 것을 요청하였고, 이에 대한 합의가 되지 않아 청구인은 소송을 제기한바, 법원에서는 청구인과 c와의 약정을 원인으로 하여 쟁점토지의 소유권을 청구인에게 이전하라는 최종 판결(의정부지방법원 2019.7.16. 선고 2018나217173 판결, 이하 “쟁점판결문”이라 한다)을 하였으며, 이에 청구인은 2015.10.16. 약정을 등기원인으로 하여 2019.10.14. 쟁점토지를 취득하였다.

마. 이후 청구인은 쟁점토지를 2022.2.11. OOO원에 ㈜e 등에 양도하였고, 약정(2015.10.16.)을 원인으로 하는 취득으로 취득가액이 불명확한바, 환산취득가액 OOO원을 취득가액으로 하여 납부할 세액 OOO원을 산출한 후 2022.4.29. 쟁점토지에 대한 2022년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

바. 처분청은 청구인에 대한 과세자료 검토결과, 청구인 모친이 보유하던 OOO 토지 양도대가로 받기로 한 쟁점토지를, 청구인 모친이 받은 후, 청구인에게 2019.10.14. 증여한 것으로 보았고, 청구인의 쟁점토지 취득가액으로 환산취득가액이 아닌 기준시가를 적용하여 2024.9.6. 청구인에게 2019.10.14. 증여분 증여세 OOO원과 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정⋅고지하였다.

사. 청구인은 이에 불복하여 2024.11.26. 이의신청을 거쳐 2025.3.12 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지를 모친으로부터 증여받아 양도한 것으로 보아 증여세를 부과하고 취득가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 등 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다.

(가) 청구인은 2015년 이전에는 사업이력이 없는 것으로 확인되고, 2015년 이후 사업이력은 아래 <표2>와 같으며, 그 내용을 검토한 바, 청구인이 부동산 또는 건설업 등에 종사한 이력은 없는 것으로 확인된다.

<표2> 청구인의 개인별 총사업내역

(나) 청구인의 2015년 이후 수입금액 발생 이력은 아래 <표3>과 같고, 청구인은 OOO 토지 매매 시 청구인이 제공한 용역과 관련하여 별도의 수입금액을 신고한 것은 없는 것으로 확인된다.

<표3> 청구인의 2010년 이후 수입금액 신고 내용

(단위 : 원)

(다) 청구인은 쟁점토지를 2022.2.11. ㈜e 등에게 OOO원에 양도하였고, 관련 양도소득세를 2022.4.9. 아래 <표4>와 같이 신고하였다.

<표4> 청구인의 쟁점토지 양도소득세 신고 내용

(단위 : 원)

(라) 청구인은 쟁점토지 양도소득세 신고 시 취득가액을 소명하기 위해 아래와 같이 OOO 토지 매매계약서, 대리인 약정서, d 약정서, 쟁점판결문을 제출하였고,

OOO 토지 매매계약서에는 경기도 파주시 탄현면 OOO을 부동산 소재지로 하고, 작성일자를 공란으로 하였으며, 제1조(매매대금) 제1항에서 매매대금 OOO원, 계약금 OOO원, 잔금 OOO원을 2015.10.26.에 주기로 하면서 제2항에서 매수인(b 외 1)이 매매대금 이외에 OOO 토지를 매도인(청구인 모친)에게 소유권 이전하기로 한 것이 나타나고, 확인란에는 청구인이 청구인 모친을 대리하여 서명한 것이 나타나며, 제2조(소유권이전과 인도)에서는 “매수인은 d의 약정서 및 8,400평 매매계약서를 받으면, 263평의 소유권이전등기에 필요한 서류 전부를 주고 부동산의 점유를 넘겨주어야 한다”고 기재하였고, 제8조(특별히 정하는 사항)으로 매수인 등이 OOO 토지를 매수하면서 청구인 모친을 지분 800평에 대한 공동매수인으로 넣고, 잔금을 치르면서 분할등기하기로 하였으며, 분할이 가능한 날 청구인 모친이 지정한 위치를 분할하여 대가 없이 소유권을 이전하기로 한 사실이 나타난다.

청구인과 청구인 모친이 체결한 대리인 약정서에는 청구인 모친이 청구인에게 모든 계약의 대리를 맡기고, 이에 대한 대가로 계약의 이행이 완료된 경우, 양도대가로 받는 현금 및 토지 중 토지부분을 청구인이 대리한 것의 대가로 보상하기로 한 내용이 확인된다.

d 약정서에서는 d이 본인 소유의 토지를 개발하고자 OOO 토지를 b과 공동으로 확보한 것에 대한 대가로, d 모친인 c 소유의 OOO 토지를 청구인에게 별도의 대가 없이 소유권 이전하기로 하는 내용, 매수인 등이 8,138평을 매수하면서 청구인을 공동매수인(지분 800평)으로 넣는 내용, OOO 토지 매매계약 파기 시 본 약정을 무효로 하는 내용 등을 포함한 약정서를 작성하여 2015.10.16. 확약한 사실이 나타난다.

(중간 부분은 분량 때문에 줄였습니다)

(사) 청구인은 쟁점판결문에 따라 “약정”을 원인으로 2019.10.14. 쟁점토지를 취득한 사실이 쟁점토지 등기사항전부증명서에서 확인되고, c는 청구인에게 쟁점토지에 대한 소유권을 이전한 후, 양도가액을 OOO원으로 하여 과세제외(양도가 아닌 무상증여)로 양도소득세 간편신고서를 작성한 사실이 확인된다.

(아) 청구인 모친은 OOO 토지 매도 후 양도소득세를 아래 <표5>와 같이 신고하면서 부동산 매매계약서를 제출하였는데, 해당 매매계약서에는 매수인이 b 단독으로 확인되고, 쟁점토지 관련 특약도 없는바, 청구인이 쟁점토지 양도 시 취득가액 소명을 위해 제출한 OOO 토지 매매계약서와는 그 내용이 다른 것이 확인된다.

<표5> 청구인 모친 OOO 토지 양도소득세 신고 내용

(단위 : 원)

현재 OOO 토지 등기사항전부증명서(OOO)에는 OOO 토지가 제3자에게 양도되어 공장부지 등으로 사용되고 있음이 확인된다.

(자) 처분청은 청구인에게 2024.9.6. 쟁점토지 취득가액에 대해 청구인이 당초 신고 시 적용한 환산취득가를 부인하고, 기준시가를 적용하여 산정한 양도소득세를 아래 <표6>과 같이 경정⋅고지하였고 2019.10.14. 증여분 증여세 무신고에 대해 아래 <표7>과 같이 결정⋅고지하였다.

<표6> 청구인에 대한 2022년 귀속 양도소득세 신고·경정내역

(단위 : 천원)

<표7> 청구인에 대한 2019.10.14. 증여분 증여세 결정 내역

(단위 : 천원)

(2) 청구인이 이의신청 시 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다.

(가) 청구인은 종중의 총무이사를 역임하였던 사실을 증명하기 위해 본인의 명함을 제출하였다.

<청구인 명함>

(나) 청구인이 제출한 OOO 토지의 중개서류는 매수인으로 b 외 1로 기재되어 있고, b의 날인이 나타나며, OOO 토지 거래예정금액이 OOO원이었으며, 토지 매매에 대한 중개보수 또한 OOO원에 근거하여 산정되었음이 확인된다.

(다) OOO 토지 가격의 적정성을 검증하기 위해 아래 <표8>과 같이 인근토지(OOO대지, 544㎡) 의 거래사례를 검토한바, OOO 토지보다 공시지가가 약 2.7배 높은 인근토지가 2015.8.18. g, h에게 각 2분의 1씩 양도될 때 인근토지의 ㎡당 거래금액은 OOO 토지와 동일하였고, 인근토지 중 g 소유 토지 일부(90.6㎡)가 2015.9.4. 다시 b에게 OOO원에 거래된 것으로 확인되며, b은 2017.2.15. 해당토지를 OOO원에 i에게 양도한 사실이 확인된다.

<표8> OOO 토지 및 인근 토지 매매가액

(단위 : ㎡, 천원)

<쟁점토지 및 인근토지 지적도>

(라) 청구인은 당시 마을이장이었던 j이 작성한 확인서를 제출하였고, 해당 확인서에는 청구인이 개발사업자들과 마을주민들 사이에서 토지 매매 및 공사로 발생하는 민원에 대한 중개자 역할을 하였다는 내용이 기재되어 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 먼저, 처분청은 OOO 토지 매매계약서에 따라 청구인 모친이 쟁점토지를 OOO 토지의 양도대가로 취득하여 청구인에게 증여한 것이라는 의견이나, 청구인 모친은 쟁점토지의 양도가 포함된 OOO 토지 매매계약서에도 불구하고 OOO 토지 매매대금만 수령하고 쟁점토지를 이전받지 아니한 상태에서 b에게 OOO 토지 소유권을 이전한 점, OOO 토지 매수자인 b은 쟁점토지에 관한 권한을 행사할 자격이 없음에도 쟁점토지의 양도가 OOO 토지 매매계약서에 명시되어 있고, OOO 토지 소유자의 아들이자 개발예정토지 소유자인 d이 작성한 약정서에는 OOO 토지 매매계약이 파기되더라도 청구인에게 OOO 토지 중 쟁점토지의 소유권을 이전한다는 내용이 명시되어 있는 사실 등이 인정되어 법원(의정부지방법원 2018.12.6. 선고 2017가단76605 판결)에서도 약정서를 근거로 쟁점토지의 소유권을 청구인에게 이전할 것을 판시하였고, 이 판결문을 근거로 청구인이 쟁점토지의 소유권을 이전한 것으로 등기사항전부증명서에 나타나는 점 등을 종합하면, b이 OOO 토지와 OOO 토지를 매수한 이후 그 주변을 개발하고자 하였고, 청구인이 청구인의 모친을 설득하여 개발사업을 원활하게 진행할 수 있도록 OOO 토지 매매 등 관련 용역을 제공한 대가로 OOO 토지 중 쟁점토지를 받기로 한 것으로 볼 수 있는 점, 쟁점토지를 제외한 OOO 토지 매매가액이 인근토지의 매매가액과 비교하더라도 기준시가 대비 낮거나 부당하다고 보이지 아니한 점 등에 비추어, 쟁점토지는 청구인이 OOO 토지 매매 등과 관련하여 제공한 용역의 대가로 보아야 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점토지를 청구인의 모친으로부터 증여받은 것으로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

(나) 다음으로, 청구인은 OOO 토지의 매매계약 알선 용역제공의 대가로 현물 취득한 쟁점토지의 취득가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 「소득세법」 제21조 제16호 , 같은 법 시행령 제51조 제5항 및 같은 법 시행규칙 제22조의2에서 금전 외의 것에 대한 수입금액 계산은 「법인세법 시행령」 제89조 를 준용하도록 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 시가가 불분명한 경우 순차적으로 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정가액이 있는 경우 그 가액과 「상속세 및 증여세법」 제61조 를 준용하여 평가하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제1항은 토지의 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가를 적용하도록 규정하고 있는바, 청구인이 알선용역 제공대가로 금전 외의 것으로 받은 쟁점토지의 취득가액은 시가가 불분명한 경우에 해당하므로 관련 법령에 따라 감정평가액과 개별공시지가를 순차적으로 적용하는 것이 타당하다 할 것이다.

따라서, 쟁점토지에 적용할 감정평가액은 없어 보이므로 처분청이 쟁점토지의 개별공시지가를 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2 , 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령 등

(1) 국세기본법

제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다 .

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 상속세 및 증여세법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

6. “증여”란 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형ㆍ무형의 재산 또는 이익을 이전(현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우를 포함한다)하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. 다만 , 유증, 사인증여, 유언대용신탁 및 수익자연속신탁은 제외한다.

7. “ 증여재산”이란 증여로 인하여 수증자에게 귀속되는 모든 재산 또는 이익을 말하며, 다음 각 목의 물건, 권리 및 이익을 포함한다.

가. 금전으로 환산할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건

나. 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리

다. 금전으로 환산할 수 있는 모든 경제적 이익

제31조(증여재산가액 계산의 일반원칙) ① 증여재산의 가액(이하 “증여 재산가액”이라 한다)은 다음 각 호의 방법으로 계산한다.

1. 재산 또는 이익을 무상으로 이전받은 경우 : 증여재산의 시가 상당액

제32조(증여재산의 취득시기) 증여재산의 취득시기는 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제44조, 제45조 및 제45조의2부터 제45조의5까지가 적용되는 경우를 제외하고는 재산을 인도한 날 또는 사실상 사용한 날 등 대통령령으로 정하는 날로 한다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지 :「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가

(3) 소득세법

제21조(기타소득) ① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로 소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

16. 재산권에 관한 알선 수수료

제24조(총수입금액의 계산) ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여액과 총연금액을 포함한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다.

② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입할 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다.

③ 총수입금액을 계산할 때 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액 을 순차적으로 적용한 금액

(4) 소득세법 시행령

제51조(총수입금액의 계산) ⑤ 법 제24조 제2항을 적용함에 있어서 금전외의 것에 대한 수입금액의 계산은 다음 각호에 의한다.

5. 제1호 내지 제4호 외의 경우에는 기획재정부령이 정하는 시가

제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제