조심-2025-서-4129 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 2006.5.24. 서울특별시 금천구 OOO(이하 “종전주택”이라 한다)를 취득하여 보유하던 중 청구인의 배우자가 2021.4.25. 서울특별시 서초구 OOO(이하 “신규주택”이라 한다)를 취득하였고, 청구인은 2021.6.21. 종전주택을 OOO원에 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 종전주택의 양도는 「소득세법 시행령」제155조 제1항 제2호(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)의 신규주택 전입요건을 충족하지 아니하였으므로 1세대 1주택 비과세 특례의 적용대상이 아니라고 보아, 2025.7.8. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원(무신고가산세 OOO원 및 납부지연가산세 OOO원 포함)을 결정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.9.26. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 조정대상지역 내 종전주택을 양도하면서 조정대상지역 내 신규주택의 전입요건을 불충족하여 1세대 1주택 비과세 특례의 적용대상이 아니라고 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

② 가산세를 감면할 정당한 사유가 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 소득세법 시행령

(가) 2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것

제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

3. 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

제155조(1세대 1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우.(단서 생략)

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고「주민등록법」제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

(나) 2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정된 것

제155조(1세대 1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

(중간 부분은 분량 때문에 줄였습니다)

제71조(1세대 1주택의 범위) ③ 영 제154조 제1항 제1호 및 제3호에서 "기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유"란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조 제1항 제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조 제1항 제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항 에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 「지방자치법」 제7조제2항 에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항 에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)를 말한다.

1. 「초·중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및「고등교육법」에 따른 학교에의 취학

2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편

3. 1년이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인 한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)

제72조(1세대 1주택의 특례) ⑦ 영 제155조 제1항 제2호 가목, 제8항 및 제10항 제5호에서 "기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유"란 세대의 구성원 중 일부(영 제155조 제1항 제2호 가목 및 제10항 제5호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제155조 제8항의 경우를 말한다)이 제71조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.

(4) 국세기본법

제48조(가산세 감면 등) ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.

1. 제6조에 따른 기한 연장 사유에 해당하는 경우

2. 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우

3. 그 밖에 제1호 및 제2호와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

(5) 국세기본법 시행령

제28조(가산세 감면 등) ① 법 제48조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 제10조에 따른 세법해석에 관한 질의ㆍ회신 등에 따라 신고ㆍ납부하였으나 이후 다른 과세처분을 하는 경우

2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따 른 토지등의 수용 또는 사용,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획 또는 그 밖의 법령 등으로 인해 세법상 의무를 이행할 수 없게 된 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실들이 나타난다.

(가) 부동산 등기사항전부증명서에 의하면, 종전주택은 2006.5.24. 청구인 명의로 소유권 이전등기되었다가 2021.6.21. a에게 양도된 것으로 나타난다.

(나) 청구인과 매수인 a이 2021.2.27. 작성한 종전주택 매매계약서에 의하면, 매매대금은 OOO원이고, 2021.2.27. 계약금으로 OOO원을, 2021.4.15. 중도금으로 OOO원을, 2021.6.21. 잔금으로 OOO원을 각각 수수하는 것으로 기재되어 있으며, 청구인은 위 부동산 매매계약서가 변경 후 계약내용으로 당초 매매계약상 잔금일자는 2021.4.15.경이라 주장하고 있다.

<표1> 종전주택 매매계약서

(다) 부동산 등기사항전부증명서 등에 의하면, 신규주택은 2020.8.6. 주식회사 c 명의로 소유권 이전등기되었다가 2021.4.25. 청구인의 배우자 b이 취득한 것으로 나타나고, 2021.4.23. 주식회사 c와 b이 작성한 매매계약서상 매매대금은 OOO원으로 계약금 OOO원에 2021.4.25. 잔금 OOO원을 지급하는 것으로 기재되어 있다.

(라) 법인 등기사항전부증명서 및 주식등변동상황명세서 등에 의하면, 주식회사 c는 2020.4.3. 부동산 매매․임대업 등을 사업목적으로 설립되었고 청구인과 배우자 및 청구인의 자녀들이 이사 및 감사로 등재된 이력이 나타나며, b이 100% 지분을 소유한 것으로 나타난다.

(마) 종전주택 양도 당시 청구인 세대의 주택보유현황은 아래 <표2>와 같다.

<표2> 종전주택 양도 당시 청구인 세대의 주택보유현황

(바) 주민등록등(초)본상 청구인 및 배우자의 주소지 변동이력은 아래 <표3>과 같다. 한편, 청구인의 배우자 b이 신규주택을 취득할 당시 기존 소유자와 2020.8.6.부터 2022.8.5.까지 임대차계약을 체결한 임차인 d가 거주하고 있었고, b과 d는 2022.7.26. 임대차계약을 갱신(임대차기간 : 2022.8.5.～2024.8.4.)하였으며, 신규주택으로 청구인 세대가 전입한 이력은 없는 것으로 나타난다.

<표3> 청구인과 배우자의 주소지 변동내역

(2) 청구인은 종전주택을 양도하면서 매수인 a이 당초 본인이 소유하고 있던 주택을 처분하지 못해 중도금과 잔금을 당초 약정일자(중도금 : 2021.3.15.경, 잔금 : 2021.4.15.경)에 지급하지 못하는 부득이한 사정으로 계약내용이 변경되었으므로 종전주택의 양도에 대하여 비과세 특례를 적용하여 달라고 주장하며 다음과 같은 증빙자료 등을 제출하였다.

(가) 청구인과 부동산중개인과의 문자메시지 송수신 내용은 아래와 같다.

(나) 종전주택의 매수인 a이 당초 보유하고 있던 서울특별시 금천구 OOO는 종전주택의 잔금청산일 이후인 2021.7.21. 제3자에게 양도된 것으로 나타난다.

(다) 인터넷사이트에서 검색한 종전주택에서 OOO사범대학 부속고등학교까지의 경로에 의하면, 종전주택에서 고등학교까지 대중교통으로 통학하는데 1시간 20분 가량이 소요되는 것으로 나타나고, 청구인 자녀는 2020.9.2. 1학년으로 편입학하여 2023.2.10. 졸업하였으며, 학교생활기록부상 지각이 1회 있는 것으로 나타난다.

(라) 주식회사 c는 2020년 5월․8월 서울특별시 강남구 OOO와 신규주택을 각각 취득한 것으로 나타나고, 이 중 신규주택은 2021.4.25. b에게 양도하였으며, 2021.1.1. 기준 위 주택들의 공동주택 공시가격은 각각 OOO원, OOO원인 것으로 나타난다.

(3) 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 개정사항과 관련하여 2020년 7월 기획재정부가 발간한 “2019 간추린 개정세법”의 내용은 아래 <표4>와 같고, 동 규정은 2022.5.31. 「소득세법 시행령」 개정 시 삭제되었다.

<표4> 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 관련 개정세법 내용

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 종전주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하므로 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분이 부당하다고 주장하나,

「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 가목은 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득한 후 종전주택을 양도할 때 신규주택의 취득일부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고「주민등록법」제16조에 따라 전입신고를 마친 경우에는 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다고 규정하고 있고, 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면 요건을 막론하고 조세 법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석이나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하는바(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 등, 같은 뜻임),

종전주택과 신규주택의 등기사항전부증명서 및 매매계약서 등에 따르면, 청구인은 배우자가 2021.4.25. 신규주택을 취득한 후 2021.6.21. 종전주택을 양도한 것으로 나타나므로 종전주택의 양도 당시 1세대 2주택자에 해당하는 점, 청구인을 포함한 세대전원은 신규주택 취득일부터 1년 이내에 신규주택에 이사하지 아니하고 2021.4.27. 서울특별시 성동구 OOO로 입주한 것으로 확인되어 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 가목의 요건을 충족하지 못하는 점, 청구인은 종전주택 매수인의 사정에 따라 부득이하게 잔금청산일이 2021.4.15.경에서 2021.6.21.로 변경되었다며 관련증빙을 제시하고 있으나, 종전주택 매매계약서상 잔금일자는 2021.6.21.로 기재되어 있고, 청구인이 제출한 부동산중개인과의 문자메시지 내용 등에 비추어 보아도 당초 계약상 잔금일자가 2021.4.25. 이전이라는 내용은 확인되지 않으며, 매수인의 사정으로 인한 잔금수령 지연이 세법상 규정된 양도시기를 달리 판단할 사유가 될 수 없는 점(조심 2019중3038, 2020.5.25. 외 다수, 같은 뜻임), 2022.5.31. 신규주택 전입요건이 삭제된 개정규정은 부칙 제3조 제2항에서 2022.5.10. 이전에 종전주택을 양도한 경우에는 비과세요건에 관하여 종전규정을 따른다고 규정하고 있어 종전주택의 양도도 종전규정을 적용받는 점 등에 비추어, 처분청이 종전주택의 양도에 대하여 일시적 1세대 2주택 비과세특례 요건을 충족하지 못한 것으로 보아, 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 매수인의 사정으로 부득이하게 1세대 2주택자에 해당하게 되었고 신규주택으로의 이사 및 전입신고 요건을 알 수 없었으므로 이 건 양도소득세를 부과하면서 가산세까지 부과하는 것은 부당하다고 주장하나, 가산세는 납세자의 고의․과실은 고려되지 아니하고 법령의 부지, 착오 등은 그 의무 위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 아니하는 점(조심 2020중1131, 2020.9.3. 외 다수, 같은 뜻임), 2021년 법인 소유 주택에 대한 종합부동산세 부과가 강화됨에 따라 청구인의 배우자는 특수관계법인 주식회사 c로부터 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 이전에 신규주택을 취득한 것으로 보이고, 이에 따라 청구인이 1세대 2주택자에 해당하게 되었으므로 이러한 사정들을 감안한다면 청구인에게 가산세를 감면할 정당한 사유가 있는 것으로 보기는 어려운 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.