조심-2025-서-1911 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구법인은 2011.4.1. 설립되어 서울특별시 도봉구 창동에 소재하는 건설업을 영위하는 법인으로, 2016.10.4. 「주택법」제4조에 따른 주택건설사업자로 등록되었다.

나. 청구법인은 2020.11.30. 및 2021.5.14. 서울특별시 도봉구 OOO33세대 중 총 12세대(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 OOO연립가로주택정비사업(이하 “쟁점사업”이라 한다)을 추진하였다.

다. 2022.2.15. 「종합부동산세법 시행령」제4조 제1항 제21호(이하 “쟁점법령”이라 한다)가 개정되어 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 3년 이내 멸실시키는 주택이 종합부동산세 합산배제에 포함됨에 따라, 청구법인은 쟁점주택의 2022년 및 2023년 귀속 종합부동산세에 대하여 2022.9.28. 합산배제 신고를 하였다.

라. 처분청은 청구법인이 쟁점주택을 취득 후 3년 이내 멸실하지 아니하여, 합산배제 요건을 미충족한 것으로 보아 2024.12.11. 청구법인에게 2022년 귀속 종합부동산세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 및 2023년 귀속 종합부동산세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원을 결정·고지하였다.

마. 청구법인은 이에 불복하여 2025.2.28. 이의신청을 거쳐 2025.4.7. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득한 쟁점주택을 3년 이내에 멸실시키지 못한 정당한 사유가 있다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법

제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

1. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다) : 12억원

2. 제9조 제2항 제3호 각 목의 세율이 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체 : 0원

3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 자 : 9억원

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.

(2) 종합부동산세법 시행령

제4조(합산배제 사원용주택등) ① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 사원용주택등”이라 한다)을 말한다.

21. 다음 각 목의 자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택(기획재정부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택을 포함한다)

라. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조 , 제18조 및 제19조에 따른 사업시행자

마. 「주택법」에 따른 주택조합 및 같은 법 제4조 제1항 본문에 따라 등록한 주택건설사업자(같은 항 단서에 해당하여 등록하지 않은 자를 포함한다)

(3) 종합부동산세법 시행규칙

제4조의4(주택을 멸실시키지 못한 정당한 사유) 영 제4조 제1항제21호 각 목 외의 부분에서 “기획재정부령으로 정하는 정당한 사유”란 다음 각 호에 해당하는 경우를 말한다.

1. 법령에 따른 제한으로 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우

2. 천재지변이나 이에 준하는 재해로 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실시킬 수 없는 경우

3. 그 밖에 주택 취득 당시 예측할 수 없었던 사유가 발생하여 주택의 멸실이 지연되거나 주택을 멸실 시킬 수 없는 경우로서 통상적인 주택건설사업 시행방식을 고려할 때 해당 사유가 발생하면 주택의 멸실이 곤란하다고 관할 세무서장이 인정하는 경우

(4) 건축법

제43조(공개 공지 등의 확보) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역의 환경을 쾌적하게 조성하기 위하여 대통령령으로 정하는 용도와 규모의 건축물은 일반이 사용할 수 있도록 대통령령으로 정하는 기준에 따라 소규모 휴식시설 등의 공개 공지(空地: 공터) 또는 공개 공간(이하 “공개공지등”이라 한다)을 설치하여야 한다.

1. 일반주거지역, 준주거지역

2. 상업지역

3. 준공업지역

4. 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 도시화의 가능성이 크거나 노후 산업단지의 정비가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고하는 지역

② 제1항에 따라 공개공지등을 설치하는 경우에는 제55조, 제56조와 제60조를 대통령령으로 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있다.

④ 누구든지 공개공지등에 물건을 쌓아놓거나 출입을 차단하는 시설을 설치하는 등 공개공지등의 활용을 저해하는 행위를 하여서는 아니 된다.

(5) 건축법 시행령

제27조의2(공개 공지 등의 확보) ① 법 제43조 제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 대지에는 공개 공지 또는 공개 공간(이하 이 조에서 “공개공지등”이라 한다)을 설치해야 한다. 이 경우 공개 공지는 필로티의 구조로 설치할 수 있다.

1. 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설(「농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률」에 따른 농수산물유통시설은 제외한다), 운수시설(여객용 시설만 해당한다), 업무시설 및 숙박시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축물

2. 그 밖에 다중이 이용하는 시설로서 건축조례로 정하는 건축물

② 공개공지등의 면적은 대지면적의 100분의 10 이하의 범위에서 건축조례로 정한다. 이 경우 법 제42조에 따른 조경면적과 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조 제1항 제1호 에 따른 매장유산의 현지보존 조치 면적을 공개공지등의 면적으로 할 수 있다.

③ 제1항에 따라 공개공지등을 설치할 때에는 모든 사람들이 환경친화적으로 편리하게 이용할 수 있도록 긴 의자 또는 조경시설 등 건축조례로 정하는 시설을 설치해야 한다.

④ 제1항에 따른 건축물(제1항에 따른 건축물과 제1항에 해당되지 아니하는 건축물이 하나의 건축물로 복합된 경우를 포함한다)에 공개공지등을 설치하는 경우에는 법 제43조 제2항에 따라 다음 각 호의 범위에서 대지면적에 대한 공개공지등 면적 비율에 따라 법 제56조 및 제60조를 완화하여 적용한다. 다만, 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정한 기준이 완화 비율보다 큰 경우에는 해당 건축조례로 정하는 바에 따른다.

1. 법 제56조에 따른 용적률은 해당 지역에 적용하는 용적률의 1.2배 이하

2. 법 제60조에 따른 높이 제한은 해당 건축물에 적용하는 높이기준의 1.2배 이하

⑤ 제1항에 따른 공개공지등의 설치대상이 아닌 건축물( 「주택법」 제15조 제1항 에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 것 외의 공동주택은 제외한다)의 대지에 법 제43조 제4항, 이 조 제2항 및 제3항에 적합한 공개 공지를 설치하는 경우에는 제4항을 준용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다.

(가) 청구법인이 추진하는 쟁점사업에 대한 개요는 아래 <표1> 기재와 같다.

<표1> 쟁점사업 개요

(나) 쟁점사업의 진행경과는 아래 <표2>와 같다.

<표2> 쟁점사업의 진행경과

(다) 청구법인은 쟁점사업의 향후 진행 일정에 대해 아래 <표3>과 같이 설명하고 있다.

<표3> 쟁점사업의 향후 진행 일정

(라) 청구법인은 관할 지방자치단체인 도봉구청과의 용적률 완화 관련 법규의 해석과 관련하여 아래 <표4>와 같이 이견이 발생하여 약 7개월(2023년 4월∼2023년 10월)의 시간이 지체된바, 이는 「종합부동산세법 시행규칙」제4조의4에 따른 정당한 사정이라고 주장한다.

<표4> 관계부처와의 용적률 완화 관련 협의 등 진행 경과

(마) 2023.5.26. 청구법인의 질의에 대한 도봉구청 담당자의 회신내역은 아래 <표5>와 같다.

<표5> 도봉구청 담당자의 회신내역

(바) 청구법인은 국토교통부 및 법제처의 해석 이후 도봉구청 및 서울특별시청에 용적률 완하 허용 여부를 재질의 하였으나, 도봉구청 및 서울특별시청은 이전과 다른 사유인 ‘서울특별시 조례에 관련 내용 미비’ 등을 사유로 용적률 완화 적용이 어렵다는 이유로 거부하였다고 주장한다.

(사) 청구법인은 도봉구 내에서 진행된 다른 유사 사업이 용적률 제한 완화 혜택을 받았으므로 청구법인의 쟁점사업 또한 그런 기대를 할 수 있는 것이고, 이를 거부당한 것은 예측하기 어려운 정당한 사유라고 주장하며 다른 유사사업(오피스텔 건축 사업)의 설계안을 제시하였다.

(아) 청구법인은 2023.11.1. 공개공지를 제외하고 용적률 제한 완화 규정을 적용하지 않은 채(용적률 250%) 건축심의 신청을 제출하였으나, 도봉구청 건축심의위원회는 2023.3.4. ‘재심’으로 의결한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 「종합부동산세법」제8조 제2항 제2호 및 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제4조 제1항 제21호는 각 목의 자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택은 합산배제 사원용주택등으로 보아 합산배제하도록 하면서 기획재정부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택도 합산배제 사원용주택등에 포함하도록 하고 있는바, 청구법인은 서울특별시 도봉구청의 잘못된 법령해석, 건축심의 재심의 결정 등으로 사업이 지연되었으므로 이는 위 규정에 따른 합산배제의 정당한 사유라고 주장하나, 인허가 관청과의 법령해석의 불일치, 건축심의 재심의 등은 청구법인이 예견할 수 없는 부득이한 사정으로 보이지 않는 점, 청구법인은 「건축법 시행령」제27조의4 제5항을 근거로 청구법인의 쟁점사업은 공개공지를 설치하면 용적률 제한의 완화가 가능한 것이라고 주장하나, 용적률 제한의 완화 여부는 관할 지방자치단체의 재량행위에 속하는 것으로 보이는 점, 쟁점주택은 청구법인이 취득한 이후 약 4년이 지난 심판청구일 현재까지도 멸실되지 않은 점, 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 특히 납세자에게 조세 경감 등의 혜택을 주는 규정은 더욱 엄격하게 해석하는 것이 조세형평의 원칙에 부합하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택을 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외하여 종합부동산세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기 본 법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한 다.