조심-2025-중-3276 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. A(이하 ‘청구법인’이라 한다)은 경기도 수원시 OOO 일대를 정비구역으로 하는 주택재개발정비사업을 영위하고 있는 법인이다.

나. 수원세무서장(이하 ‘처분청’이라 한다)은 지방자치단체의 재산세 부과 내역에 근거하여 2019.11.18. 청구법인에 쟁점재개발사업 정비구역 내에 소재하는 청구법인 소유의 주택분 OOO건(이하 ‘쟁점주택’이라 한다)에 대하여 2019년 귀속 종합부동산세(주택분) OOO원과 농어촌특별세 OOO원 등 총 OOO원(이하 ‘쟁점처분’이라 한다)을 결정·고지하였다.

다. 청구법인은 2024.12.16. 처분청에 「종합부동산세법」 제6조 , 「지방세법」 제109조 및 「지방세법 시행령」 제108조 에 따라 쟁점주택은 철거 예정 주택으로 과세 대상이 아니라고 주장하며 주택분에 대한 종합부동산세와 농어촌특별세의 경정을 청구하였으나, 처분청은 2025.5.7. 청구법인의 경정청구를 거부하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2025.7.26. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택은 과세기준일 현재 행정관청으로부터 ‘철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 주택’으로서 재산세 비과세대상이므로 종합부동산세 과세대상에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법(2020.6.9. 법률 제17339호로 개정되기 전의 것)

제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

3. “주택”이라 함은 「지방세법」 제104조 제3호 에 의한 주택을 말한다(단서 생략).

제3조(과세기준일) 종합부동산세의 과세기준일은 「지방세법」 제114조 에 따른 재산세의 과세기준일로 한다.

제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

(2) 지방세법

제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “건축물”이란 제6조 제4호 에 따른 건축물을 말한다.

3. “주택”이란 「주택법」 제2조 제1호 에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.

제109조(비과세) ③ 다음 각 호에 따른 재산(제13조 제5항에 따른 과세대상은 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령으로 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산(제3호 및 제5호의 재산은 제외한다) 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 재산세를 부과한다.

5. 행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택( 「건축법」 제2조 제1항 제2호 에 따른 건축물 부분으로 한정한다)으로서 대통령령으로 정하는 것

제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

(3) 지방세법 시행령(2025.4.29. 대통령령 제35477호로 개정되기 전의 것)

제108조(비과세) ③ 법 제109조 제3항 제5호 에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택( 「건축법」 제2조 제1항 제2호 에 따른 건축물 부분으로 한정한다. 이하 이 항에서 같다)을 말한다. 이 경우 건축물 또는 주택의 일부분을 철거하는 때에는 그 철거하는 부분으로 한정한다.

(4) 주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

(5) 도시 및 주거환경정비법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.

나. 재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 “공공재개발사업”이라 한다.

제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.

1. 분양신청을 하지 아니한 자

2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

② 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.

제81조(건축물 등의 사용ㆍ수익의 중지 및 철거 등) ① 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. (단서생략)

② 사업시행자는 제74조 제1항에 따른 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다.

제81조(건축물 등의 사용ㆍ수익의 중지 및 철거 등) ① 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 사업시행자의 동의를 받은 경우

2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우

② 사업시행자는 제74조 제1항에 따른 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다.

③ 사업시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제2항에도 불구하고 기존 건축물 소유자의 동의 및 시장ㆍ군수등의 허가를 받아 해당 건축물을 철거할 수 있다. 이 경우 건축물의 철거는 토지등소유자로서의 권리ㆍ의무에 영향을 주지 아니한다.

1. 「재난 및 안전관리 기본법」ㆍ「주택법」ㆍ 「건축법」 등 관계 법령에서 정하는 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우

2. 폐공가(廢空家)의 밀집으로 범죄발생의 우려가 있는 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구법인은 2009.10.6. 설립 등기되었으며, 수원시장으로부터 2015.12.31. 이 건 개발사업의 사업시행자로 하여 사업시행인가(수원시 고시 제OOO호)를, 2017.8.2. 관리처분계획인가(수원시 고시 제OOO호 등을 받았다.

(나) 청구법인은 2018년 10월부터 2019년 7월까지 이 건 정비구역 내 주택 및 토지 중 아파트 분양을 원하지 않는 조합원들의 주택에 관하여 이주 정착금, 주거 이전비, 이사비 등을 지급(현금청산 절차)하고 각 소유권을 취득하였다.

(다) 청구법인 제출자료에 의하면 과세기준일인 2019.6.1. 이후 이주된 경우도 확인되고, 건축물 철거·멸실 신고 수리 알림 공문에 의하면 2019년 5월부터 2019년 10월까지 멸실 신고서가 수리된 사실이 확인된다.

(라) 청구법인측 대리인은 2026.3.24. 개최된 조세심판관회의에 출석하여 수원시 OOO구청에서 청구법인의 2019년 귀속 재산세에 대하여 부과취소된 사실이 없으며, 심판청구 등 불복을 제기한 사실이 없다고 답변하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점주택이 재산세 비과세대상인 철거하기로 계획이 확정되어 있는 주택으로 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 주택으로 보아 종합부동산세 과세대상에서 제외하는 것이 타당하다고 주장하나,

비과세대상은 “행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물”로 당해 건축물의 소유권이 소유자로부터 사업시행자 등으로 이전된 건축물에 대한 재산세를 비과세하기 위한 규정으로 보기는 어려운 점, 쟁점주택은 이 건 종합부동산세 과세기준일(2019.6.1.) 이후에 철거․멸실 신고서가 수리된 사실이 확인되고 쟁점정비사업 구역 내 이주가 2019년 말에 완료된 사실을 볼 때 종합부동산세 과세기준일 현재에는 쟁점주택이 주택으로서의 기능을 하고 있었다고 볼 수 있는 점, 쟁점정비사업은 2018.8.2. 관리처분계획인가 되었는데, 「도시 및 주거환경 정비법」 제81조 에서 사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하게 된다고 규정하였다 하여 관리처분계획인가만으로 철거계획이 확정되었다고 보기 어렵고, 이 건 종합부동산세 관련 재산세 과세기준일 현재 사실상 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결되었다고 볼 만한 사정이 확인되지 않는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택에 대하여 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다(조심 2024중2822, 2024.8.26., 조심 2022서5120, 2022.6.7. 등, 같은 뜻임).

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.