조심-2024-서-5886 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. A(B의 대표자, 이하 “체납자”라 한다)는 부동산 개발 및 매매업을 영위하는 사업자로 서울특별시 OOO 대 1,076.4㎡ 지상에 지하 4층〜지상 19층의 오피스텔 및 상가 건축물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 분양할 계획으로 2020.4.20. 신탁회사인 청구법인에게 쟁점부동산을 신탁하며 체납자가 사업비를 조달하여 분양한 후 분양대금으로 차입원리금을 상환하고 남는 금액을 체납자에게 지급하는 내용의 관리형 토지신탁계약(이하 “쟁점신탁계약”이라 한다)을 체결하였으며, 쟁점부동산 건축과정에서 공사자재비 등에 대하여 2019년 제2기 과세기간부터 부가가치세 매입세액을 환급받았고, 2023년 8월경 쟁점부동산 중 오피스텔 부분에 대하여 주거용 임대사업자로 등록하였으며 아래 <표1>과 같이 부가가치세를 신고하였다.

<표1> 체납자의 부가가치세 신고 내역

○○○

나. 처분청은 체납자가 2023년 제2기분 부가가치세 및 2024년 제1기분 부가가치세를 무납부하고 체납하자 2024.8.9. 수탁자인 청구법인에 대하여 「부가가치세법」제3조의2 제2항의 물적납세의무자로 지정하고 2023년 제2기분 부가가치세 OOO원 및 2024년 제1기분 부가가치세 OOO원을 납부고지하였고, 2024.9.24. 2023년 제2기분 부가가치세 OOO원을 납부고지(이하 “쟁점처분”이라 한다)하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.11.1. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 위탁자의 물적납세의무자인 청구법인이 위탁자의 부가가치세 신고 시 하자를 이유로 한 물적납세의무자 지정·납부고지에 대한 불복청구가 가능한지 여부

② 위탁자가 쟁점부동산 분양을 목적으로 한 과세사업자임에도 쟁점부동산 중 오피스텔에 대하여 면세사업자로 보아 부가가치세를 잘못 신고하고 이를 체납하였으므로 위 신고에 터잡은 물적납세의무자 지정·납부고지 처분은 취소되어야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법

제22조(납세의무의 확정) ① 국세는 이 법 및 세법에서 정하는 절차에 따라 그 세액이 확정된다.

② 다음 각 호의 국세는 납세의무자가 과세표준과 세액을 정부에 신고했을 때에 확정된다. 다만, 납세의무자가 과세표준과 세액의 신고를 하지 아니하거나 신고한 과세표준과 세액이 세법에서 정하는 바와 맞지 아니한 경우에는 정부가 과세표준과 세액을 결정하거나 경정하는 때에 그 결정 또는 경정에 따라 확정된다.

1. 소득세

2. 법인세

3. 부가가치세

4. 개별소비세

5. 주세

6. 증권거래세

7. 교육세

8. 교통ㆍ에너지ㆍ환경세

9. 종합부동산세(납세의무자가 「종합부동산세법」 제16조 제3항 에 따라 과세표준과 세액을 정부에 신고하는 경우에 한정한다)

③ 제2항 각 호 외의 국세는 해당 국세의 과세표준과 세액을 정부가 결정하는 때에 확정된다.

제55조(불복) ① 이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 처분에 대해서는 그러하지 아니하다.

1. 「조세범 처벌절차법」에 따른 통고처분

2. 「감사원법」에 따라 심사청구를 한 처분이나 그 심사청구에 대한 처분

3. 이 법 및 세법에 따른 과태료 부과처분

② 이 법 또는 세법에 따른 처분에 의하여 권리나 이익을 침해당하게 될 이해관계인으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 위법 또는 부당한 처분을 받은 자의 처분에 대하여 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 그 밖에 필요한 처분을 청구할 수 있다.

1. 제2차 납세의무자로서 납부고지서를 받은 자

2. 제42조에 따라 물적납세 의무를 지는 자로서 납부고지서를 받은 자

2의2. 「부가가치세법」 제3조의2 에 따라 물적납세의무를 지는 자로서 같은 법 제52조의2 제1항에 따른 납부고지서를 받은 자

2의3. 「종합부동산세법」 제7조의2 및 제12조의2에 따라 물적납세의무를 지는 자로서 같은 법 제16조의2 제1항에 따른 납부고지서를 받은 자

3. 보증인

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자

(2) 부가가치세법(2020.12.22. 법률 제17653호로 일부개정된 것)

제3조(납세의무자) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가ㆍ지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단ㆍ재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

1. 사업자

2. 재화를 수입하는 자

② 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 신탁재산(이하 “신탁재산”이라 한다)과 관련된 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 「신탁법」 제2조 에 따른 수탁자(이하 이 조, 제3조의2, 제8조, 제10조 제9항제4호, 제29조 제4항, 제52조의2 및 제58조의2에서 “수탁자”라 한다)가 신탁재산별로 각각 별도의 납세의무자로서 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 「신탁법」 제2조 에 따른 위탁자(이하 이 조, 제3조의2, 제10조 제8항, 같은 조 제9항 제4호, 제29조 제4항 및 제52조의2에서 “위탁자”라 한다)가 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

1. 신탁재산과 관련된 재화 또는 용역을 위탁자 명의로 공급하는 경우

2. 위탁자가 신탁재산을 실질적으로 지배ㆍ통제하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

3. 그 밖에 신탁의 유형, 신탁설정의 내용, 수탁자의 임무 및 신탁사무 범위 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우

제3조의2(신탁 관련 수탁자의 물적납세의무) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부가가치세ㆍ가산금 또는 강제징수비(이하 “부가가치세등”이라 한다)를 체납한 제3조에 따른 납세의무자에게 대통령령으로 정하는 신탁재산(이하 “신탁재산”이라 한다)이 있는 경우로서 그 납세의무자의 다른 재산에 대하여 강제징수를 하여도 징수할 금액에 미치지 못할 때에는 그 신탁재산으로써 「신탁법」 제2조 에 따른 수탁자(이하 이 조, 제10조 제8항, 같은 조 제9항 제4호 및 제52조의2에서 “수탁자”라 한다)는 이 법에 따라 납세의무자의 부가가치세등을 납부할 의무가 있다.

1. 신탁 설정일 이후에 「국세기본법」 제35조 제2항 에 따른 법정기일이 도래하는 부가가치세 또는 가산금(부가가치세에 대한 가산금으로 한정한다)으로서 해당 신탁재산과 관련하여 발생한 것

2. 제1호의 금액에 대한 강제징수 과정에서 발생한 강제징수비

제10조(재화 공급의 특례) ① 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화(이하 이 조에서 “자기생산ㆍ취득재화”라 한다)를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다.

1. 제38조에 따른 매입세액, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액이 공제된 재화

제38조(공제하는 매입세액) ① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다.

1. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액(제52조 제4항에 따라 납부한 부가가치세액을 포함한다)

2. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 수입하는 재화의 수입에 대한 부가가치세액

② 제1항 제1호에 따른 매입세액은 재화 또는 용역을 공급받는 시기가 속하는 과세기간의 매출세액에서 공제한다.

③ 제1항 제2호에 따른 매입세액은 재화의 수입시기가 속하는 과세기간의 매출세액에서 공제한다.

※ 부칙 <법률 제17653호, 2020.12.22.>

제5조(종전 신탁의 납세의무자에 관한 특례) 2022년 1월 1일 전에 설정한 신탁의 경우 다음 각 호의 구분에 따른 자를 제3조 제2항 및 제3항의 개정규정에 따른 납세의무자로 본다.

1. 다음 각 목의 처분을 하는 경우 : 수탁자

가. 수탁자가 위탁자로부터 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제103조 제1항 제5호 또는 제6호의 재산을 위탁자의 채무이행을 담보하기 위하여 수탁으로 운용하는 내용으로 체결되는 신탁계약을 체결한 경우로서 그 채무이행을 위하여 신탁재산을 처분하는 경우

나. 수탁자가 「도시 및 주거환경정비법」 제27조 제1항 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제19조 제1항 에 따라 지정개발자로서 재개발사업ㆍ재건축사업 또는 가로주택정비사업ㆍ소규모재건축사업을 시행하는 과정에서 신탁재산을 처분하는 경우

2. 제1호 외의 경우 : 위탁자

(3) 신탁법

제2조(신탁의 정의) 이 법에서 “신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 쟁점부동산 현황은 다음과 같다.

(가) 청구법인은 2004.1.16. 설립되어 토지신탁을 수행하기 위한 건설사업, 개발업 등을 영위하는 법인이고, 체납자 A는 2015.2.4. 개업하여 B라는 상호로 건설업, 부동산업을 영위하는 사업자이다.

(나) 쟁점부동산 분양사업의 내용은 아래 <표3>과 같고, 체납자는 D 외 20개 금융기관(이하 “대주단”이라 한다)으로부터 사업비 총 OOO원을 차입하여 쟁점부동산을 신축하고, 쟁점부동산 분양대금 약 OOO원으로 이를 상환하기로 하였다.

<표3> 쟁점부동산 분양사업의 내용

○○○

(다) 체납자는 2023.6.18. 사용승인을 받아 쟁점부동산을 준공하였고, 쟁점부동산 등기사항전부증명서에 의하면 서울특별시 OOO 소재 철근콘크리트구조의 지하 4층〜지상 19층의 업무복합시설로 2023.10.16. 청구법인에게 신탁을 원인( OOO)으로 하여 소유 권보존등기가 경료되었으며, 쟁점부동산이 분양되지 않자 수탁자·시공사 ·우선수익자(대주단)의 합의 아래 공매절차를 진행한 것으로 나타난다.

(라) 2024.8.1. 쟁점부동산 매매계약서에 의하면 매도인은 청구법인, 매수인은 ㈜C이며, 토지가액 OOO원, 건물가액 OOO원, 부가가치세 OOO원 합계 OOO원으로 하여 매매계약을 체결한 것으로 나타나고, 매매계약서 표지에는 위탁자 A와 수탁자 청구법인간 체결한 (책임준공 확약형) 관리형토지신탁계약에 의하며 청구법인이 쟁점부동산을 처분함에 있어 매수인은 본 재산이 (책임준공확약형) 관리형토지신탁계약 처분방법에 의거 공급될 재산이라는 특수성을 인지하고 매매계약을 체결한다고 기재되어 있다.

(2) 쟁점신탁계약서의 주요 내용은 다음과 같다.

(가) 신탁부동산은 서울특별시 OOO 대 1,076.4㎡, 서울특별시 OOO, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 제2종 근린생활시설로 지하 2층〜지상 5층, 옥탑층으로 구성되어 있다.

(나) 2020.4.27. 위탁자는 체납자, 수탁자는 청구법인으로 같은 날 양천구청장이 검인한 쟁점신탁계약[토지신탁계약서(관리형) 책임준공 확약형]을 체결하였고, 시공사는 ㈜E, 우선수익자는 대주단, 수탁자의 책임으로 사업비를 조달하여 이를 개발한 후 분양을 추진하고, 분양대금으로 우선수익자의 수익금(차입원리금)을 상환하며, 남는 금액을 체납자에게 지급하기로 하였으며, 체납자는 이 사업과 관련하여 발생하는 세무관련 사항들은 체납자가 책임자고 처리하고,

신탁재산 처분과 관련하여 부과되는 부가가치세에 대해서는 체납자가 이를 신고·납부하여야 한다(계약서 제31조 제2항 및 제3항)고 정하면서 본 사업과 관련하여 부가가치세를 청구법인이 납부해야 하는 경우 청구법인은 본 사업 부가가치세를 사업비 또는 신탁재산을 처분하여 지급받은 처분대금에서 최우선적으로 유보할 수 있다(계약서 제31조 제11항)고 정하면서 아래 <표4>와 같이 신탁특약을 추가하였다.

<표4> 쟁점신탁계약서 중 신탁특약 내용(일부 발췌)

○○○

(3) 체납자의 부가가치세 신고 및 청구법인에 대한 처분은 다음과 같다.

(가) 체납자는 쟁점부동산 건축과정에서 공사자재비 등에 대하여 2019년 제2기 과세기간부터 부가가치세 매입세액을 환급받았고, 2023년 8월경 쟁점부동산 중 오피스텔 부분에 대하여 주거용 임대사업자로 등록하였으며 위 <표1>과 같이 2023년 제2기분 및 2024년 제1기분 부가가치세를 신고하였다.

(나) 처분청은 체납자가 2023년 제2기분 부가가치세 및 2024년 제1기분 부가가치세를 무납부하고 체납하자 2024.8.9. 수탁자인 청구법인에 대하여 「부가가치세법」제3조의2 제2항의 물적납세의무자로 지정한후 2023년 제2기분 부가가치세 OOO원 및 2024년 제1기분 부가가치세 OOO원을 납부고지하였고, 2024.9.24. 2023년 제2기분 부가가치세 OOO원에 대하여 납부고지하였으며, 청구법인은 이를 모두 납부하였다.

(4) 청구법인은 체납자가 쟁점부동산과 관련하여 과세사업자라는 증빙으로 다음과 같은 자료를 제시하였다.

(가) 쟁점부동산의 층별 용도현황을 보면 지하 3층부터 지상 4층까지는 근린생활시설(소매점, 학원 등)이고, 지상 5층부터 19층까지는 업무시설인 오피스텔 총 64개호실로 나타난다.

(나) 청구법인이 쟁점부동산을 매각할 당시까지 체납자나 체납자의 채권자라고 주장하는 신원미상의 업체들이 불법적으로 오피스텔 임대차계약을 체결한 경우가 6건 정도 있었음이 확인되었고,

매각을 위해 청구법인은 해당 임대차계약상 임차인들에게 불법임대차임을 고지하고 퇴거를 요청하였으며, 그 중 4건의 임차인은 위 부동산매매계약 체결 시점까지 퇴거를 완료하였거나 퇴거하겠다는 확답을 받았고, 추가로 불법 임대차계약이 체결되어 피해자가 발생하는 것을 막기 위해 2024.9.25. 홈페이지를 통해 불법 임대차계약을 체결하지 않도록 주의하라는 공고문을 게재하였다며 청구법인 홈페이지 공고문 출력물을 제시하였다.

(5) 2025.9.11. 조세심판관회의시 처분청 조사관은 쟁점부동산의 임대차계약에 따라 오피스텔을 주택용으로 임대하였는지 여부에 대하여체납자가 쟁점부동산 건축시 하도급대금을 지급하지 못하여 하도급업자들이 쟁점부동산에 임차인이 진입할 수 없도록 막아놓았었다고 답변하였다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은