조심-2025-인-4295 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인들은 2020.9.1. OOO이라는 상호로 사업자등록하여 기타비거주용 건물 건설업을 영위한 개인사업자들로, 청구인들은 2022.8.22.(사용승인일) 인천광역시 미추홀구 OOO에 집합건물인 주거용 오피스텔(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축한 후 분양 시 2022년 4월에 감정평가하여 산정된 감정평가액을 기준으로 토지와 건물을 안분계산하여 2022년 제1기부터 2024년 제2기까지의 부가가치세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인들의 부가가치세 신고를 검토한 결과, 2023년 제1기부터 2024년 제2까지 청구인들이 안분계산하여 신고한 토지와 건물의 가액은 「부가가치세법」 제29조 및 같은 법 시행령 제64조에서 규정하고 있는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에 해당하는 것으로 보아, 청구인들에게 2025.8.11. 2023년 제1기∼2024년 제2기 부가가치세 합계 OOO원을 경정·고지하였다.

<표1> 경정·고지 내역

(단위 : 원)

다. 청구인들은 이에 불복하여 2025.10.14. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물의 토지가액과 건물가액을 공급계약일 현재의 기준시가로 과세표준을 안분계산하여 부가가치세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 부가가치세법(2021.12.8. 법률 제18577호로 일부 개정된 것)

제29조(과세표준) ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우

2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우. 다만, 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우는 제외한다.

(2) 부가가치세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32419호로 일부 개정된 것)

제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) ① 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

② 법 제29조 제9항 제2호 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건물등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다.

1. 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물등의 가액을 구분한 경우

2. 토지와 건물등을 함께 공급받은 후 건물등을 철거하고 토지만 사용하는 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 감정가액으로 안분계산한 쟁점건물의 토지 및 건물가액과 기준시가로 안분계산하여 산정한 가액이 100분의 30을 초과한다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청 간 이견은 없다.

<표2> 안분계산(공급가액) 내역

(단위 : 원, %)

(2) 청구인들이 2022년 4월에 OOO에 의뢰한 쟁점건물에 대한 감정평가(기준시점 : 2022.4.15., 작성일 : 2022.4.18.) 결과, 아래 <표3>과 같이 쟁점건물의 감정평가액은 OOO원(㎡당 OOO원)으로서 토지가액은 OOO원, 건물가액은 OOO원이다.

<표2> 감정평가 내용

(단위 : ㎡, 원)

(3) 청구인들이 쟁점건물에 대해 a(주)와 체결한 관리형 토지신탁 계약서의 주요 내용은 아래와 같다.

<관리형 토지신탁 계약서(일부발췌)>

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 분양가격 결정 시점인 최초분양 당시의 감정평가액을 기준으로 토지 및 건물의 공급가액을 적법하게 배분하였다고 주장하나, 「부가가치세법 시행령」 제64조 는 “법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다”라고 규정하면서 제1호에서 “건물 등에 대한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 제28조에 따른 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가업자가 평가한 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 금액으로 한다”라고 규정하고 있는바,

청구인들이 안분계산 시 적용한 감정평가액의 작성일은 2022.4.18.로서 “공급시기가 속하는 과세기간(2023년 제1기∼2024년 제2기)의 직전 과세기간 개시일(2022.7.1.)부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일(2024.12.31.)까지 감정평가업자가 평가한 감정평가가액”에 해당하지 않는 점,

「부가가치세법」 제29조 및 같은 법 시행령 제64조의 개정 취지가 자산별 가액의 자의적 구분을 통한 조세회피를 방지하기 위한 것임을 고려할 때 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우로서 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 기준시가 등 대통령령으로 정하는 기준과 비교하여 30%를 초과하는 차이가 있으면 일률적으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 하는 것으로 해석되는바(조심 2020인2506, 2021.4.16. 외 다수, 같은 뜻임),

청구인들이 2022년 4월에 감정평가한 가액으로 안분계산한 쟁점건물의 토지가액이 기준시가로 안분계산하여 산정한 가액의 30%를 초과한다는 사실에 대하여 청구인과 처분청 간 이견이 없는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점건물의 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 경우로 보아 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액을 건물의 공급가액으로 하여 부가가치세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 청구인들 명세