조심-2025-서-4169 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구법인은 1991.9.8. 주택신축판매, 토목건축 등을 영위하기 위해 설립된 법인으로 2016.10.26.부터 2017.4.19.까지 OOO 일대 토지 25,482㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)를, 2009.5.29. OOO 일대 토지 6,389㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)를, 2007.8.10.부터 2010.7.14.까지 OOO 일대 토지 19,763㎡(이하 “쟁점③토지”라 하고, 모두 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였다.

나. 처분청은 청구법인에 대한 법인세 통합조사 결과, 청구법인이 쟁점토지를 취득한 날부터 5년이 경과할 때까지 착공하지 아니하였으므로 업무무관자산에 해당한다고 보아 관련 비용 등을 손금불산입 하여, 2025.7.4. 청구법인에게 법인세 2020사업연도분 OOO원 및 2022사업연도분 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.9.26. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 부득이한 사유 없이 쟁점토지를 유예기간 내에 업무에 직접 사용하지 아니한 것으로 보아 관련 지급이자 등을 손금불산입한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 1991.9.8. 주택신축판매, 토목건축 등을 목적으로 설립되었으며, 공동주택신축판매 사업부지로 사용하기 위하여 아래 <표2>와 같이 쟁점토지를 취득하였다.

<표2> 청구법인이 취득한 쟁점토지 현황

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(나) 쟁점①토지 관련 사업진행 현황은 다음과 같다.

1) 쟁점①토지의 전 소유주인 ㈜B은 2010.4.26. 구리시로부터 252세대(용적률 178.05%)의 공동주택을 건설하는 내용으로 주택건설 사업계획승인을 받았다.

<표3> 쟁점①토지 주택건설 사업계획승인 고시 내역

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2) 청구법인은 쟁점①토지를 취득한 후, 2017년 7월 사업시행자를 ㈜B에서 청구법인으로 변경하였다.

3) 청구법인은 2017.11.16. 아래 <표4>와 같이 쟁점①토지에 세대수 514세대(용적률 240.53%)를 건축하고자 구리시에 사업계획변경승인을 신청하였다.

<표4> 주택건설 사업계획변경승인 신청내역

신청인 | 계획내용 | 구 분 | 계획내용 | 청구 | 법인

공동주택 : 21,531㎡(73%)

기반시설 : 7,982㎡(27%)

합계 : 29,513㎡(100%)

용적률

240.53%

세대수

514세대

층 수

지하2층, 지상 10 ∼ 20층

4) 이후 청구법인은 2018년 12월 쟁점①토지 지상 주택의 세대수를 466세대(용적률 227.01%)로 변경하고자 구리시 도시ㆍ건축위원회에 사업계획 조정 자문을 신청하였고, 2019년 3월 세대수를 464세대로 다시 변경(199.9%)하여 위 위원회에 자문을 재신청하였다.

5) 청구법인은 2020.12.28. 구리시에 기 신청한 주택건설 사업계획변경승인 신청을 취하한 것으로 확인된다.

(다) 쟁점②토지 관련 사업진행 현황은 다음과 같다.

1) 청구법인은 ㈜A 및 A(A 대표이사)과 함께 OOO 일대 공동주택 신축ㆍ분양을 목적으로 일대 토지를 매입하였으며, 청구법인은 이 중 쟁점②토지 19,763㎡와 쟁점③토지 6,389㎡를 취득하였다.

<그림> OOO 일대 공동주택 건축 계획

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2) ㈜A은 2014년 6월 쟁점②토지가 포함된 ‘OOO 주택건설사업계획승인 및 실시설계용역’ 계약 후 2016년 12월 남양주시와 뉴스테이공급촉진지구 지정을 협의하였으나, 남양주시는 학원 등 주민편의시설 건립할 것을 제안하였다.

3) ㈜A은 남양주시와의 협의에 따라 쟁점②토지에 주민편의시설인 교육연구시설 및 근린생활시설을 건립하기 위해 사업을 추진하다가 2024년 10월경 사업주체를 청구법인으로 변경하였다.

4) 한편, 처분청이 제출한 쟁점②토지 주민편의시설 개발행위 허가내역에 의하면 ㈜A이 쟁점②토지와 관련한 개발행위허가신청서 및 사업계획서를 제출한 것을 확인되며, 청구법인과 ㈜A이 체결한 별도의 위임약정서나 대금지급내역 등은 확인되지 않는다.

(라) 쟁점③토지 관련 사업진행 현황은 다음과 같다.

1) 청구법인은 쟁점③토지와 관련하여, 지구단위계획 수립 등의 절차를 진행 중이며, 지구단위계획 수립을 제안하기 위해서는 토지면적 3분의 2 이상의 토지소유자들의 동의가 필요하나 심판청구일 현재 이를 충족하지 못한 것으로 확인된다.

2) 처분청은 남양주시에 청구법인이 쟁점③토지와 관련하여 실시한 개발행위 및 건축허가 신청내역, 신청서 등을 요구하였으나, 남양주시는 2025.11.17. 관련 내용이 없다는 취지로 회신하였다.

<쟁점③토지 관련 개발행위 및 건축허가 신청 내역>

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(마) 처분청이 제출한 쟁점②ㆍ③토지 현장확인 자료에 의하면, 심판청구일 현재 쟁점②ㆍ③토지 지상에 공사가 진행 중인 사실은 확인되지 않는다.

<처분청이 제출한 쟁점②ㆍ③토지 현장 사진>

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(바) 처분청은 2025.7.4. 쟁점토지는 업무무관자산에 해당한다고 보아 아래 <표5>와 같이 관련 비용과 지급이자를 손금불산입하여 법인세를 경정ㆍ고지하였다.

<표5> 쟁점토지 관련 손금불산입 금액

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(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점토지를 주택건설에 직접 사용하지 못한 부득이한 사유가 존재한다고 주장하나, 청구법인은 이미 사업계획승인을 받은 쟁점①토지를 취득한 후, 수익성 문제 등을 해결하기 위해 사업계획변경승인을 신청한 것으로 보이고, 이후 낮은 용적률 적용 등으로 인한 사업성 저하 등 청구법인의 경제성 판단에 따라 사업계획변경승인 신청을 취소하였으므로, 이는 외부적 사유가 아닌 청구법인의 내부적 사유에 기인한 것으로서 업무에 직접 사용하지 못한 부득이한 사유가 있는 것으로 보기 어려운 점, 쟁점②토지는 자연녹지지역에 위치하고 있어 공동주택을 건설하기 위해서는 용도변경이 필요하고, 청구법인은 취득할 당시부터 이를 알고 있었던 점, 쟁점③토지와 관련한 개발행위허가 및 토지확보 문제 등은 개발행위를 위해 당연히 선행되어야 하는 절차로 이를 법령에 의한 금지, 제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적 사유로 볼 수 없는 점, 처분청이 제출한 현장확인 자료의 의하면 쟁점②ㆍ③토지 지상에 건축물을 착공한 흔적이 보이지 않는 점, 청구법인이 제출한 자료만으로는 청구법인이 쟁점토지를 취득하고 업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였음이 입증되지 않고, 오히려 청구법인이 사업성을 높이기 위한 과정에서 사용이 지연된 것으로 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점토지를 업무무관부동산으로 보아 청구법인에게 법인세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령 등

(1) 법인세법

제19조(손금의 범위) ① 손금은 자본 또는 출자의 환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것은 제외하고 해당 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손실 또는 비용[이하 "손비"(損費)라 한다]의 금액으로 한다.

② 손비는 이 법 및 다른 법률에서 달리 정하고 있는 것을 제외하고는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 인정되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 한다.

제27조(업무와 관련 없는 비용의 손금산입) 내국법인이 지출한 비용 중 다음 각 호의 금액은 각 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입하지 아니한다.

1. 해당 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 자산으로서 대통령령으로 정하는 자산을 취득․관리함으로써 생기는 비용 등 대통령령으로 정하는 금액

2. 제1호 외에 해당 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 지출금액으로서 대통령령으로 정하는 금액

제28조(지급이자의 손금불산입) ① 다음 각 호의 차입금의 이자는 내국법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입하지 아니한다.

4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산을 취득하거나 보유하는 있는 내국법인이 각 사업연도에 지급한 차입금의 이자 중 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액

가. 제27조 제1호에 해당하는 자산

(2) 법인세법 시행령

제49조(업무와 관련이 없는 자산의 범위 등) ① 법 제27조 제1호에서 “대통령령으로 정하는 자산”이란 다음 각호의 자산을 말한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산. 다만, 법령에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 부동산, 「자산유동화에 관한 법률」에 의한 유동화전문회사가 동법 제3조의 규정에 의하여 등록한 자산유동화계획에 따라 양도하는 부동산 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부득이한 사유가 있는 부동산을 제외한다.

가. 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 기간(이하 이조에서 “유예기간”이라 한다)이 경과하기 전까지의 기간 중에 있는 부동산을 제외한다.

나. 유예기간 중에 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인의 경우를 제외한다.

(3) 법인세법 시행규칙

제26조(업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위 등) ① 영 제49조 제1항 제1호 가목 단서에서 "기획재정부령이 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간(이하 이 조에서 "유예기간"이라 한다)을 말한다.

1. 건축물 또는 시설물 신축용 토지 : 취득일부터 5년(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」제2조 제1호의 규정에 의한 공장용 부지로서 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 또는 「중소기업 창업지원법」에 의하여 승인을 얻은 사업계획서상의 공장건설계획기간이 5년을 초과하는 경우에는 당해 공장건설계획기간)

② 영 제49조 제1항 제1호 가목 및 나목에서 "법인의 업무"란 다음 각 호의 업무를 말한다.

1. 법령에서 업무를 정한 경우에는 그 법령에 규정된 업무

2. 각 사업연도 종료일 현재의 법인등기부상의 목적사업(행정관청의 인가·허가등을 요하는 사업의 경우에는 그 인가·허가등을 받은 경우에 한한다)으로 정하여진 업무

③ 영 제49조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해부동산을 업무에 직접 사용한 것으로 본다.

1. 토지를 취득하여 업무용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다). 다만, 천재지변·민원의 발생 기타 정당한 사유없이 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간동안 업무에 사용하지 아니한 것으로 본다.

2. 제1항 제2호의 규정에 의한 매매용부동산을 유예기간내에 양도하는 경우

⑤ 영 제49조 제1항 제1호 각 목 외의 부분 단서에서 "기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 말한다.

2. 해당 부동산의 취득 후 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 부동산(다목 및 라목의 경우 제1항 제2호의 매매용부동산을 제외한다)

가. 법령에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 부동산(사용이 금지 또는 제한된 기간에 한한다)

나. 「문화재보호법」에 의하여 지정된 보호구역안의 부동산(지정된 기간에 한한다)

다. 유예기간이 경과되기 전에 법령에 따라 해당 사업과 관련된 인가·허가(건축허가를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)·면허 등을 신청한 법인이 「건축법」제18조 및 행정지도에 의하여 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지(건축허가가 제한된 기간에 한정한다)

라. 유예기간이 경과되기 전에 법령에 의하여 당해사업과 관련된 인가·허가·면허 등을 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 의하여 착공이 제한된 토지(착공이 제한된 기간에 한한다)

29. 「주택법」제16조 및 같은 법 시행령 제18조 제5호에 따라 사업계획승인권자로부터 공사착수기간의 연장승인을 받아 연장된 공사착수기간 중에 있는 부동산으로서 최초의 공사착수기간 연장승인일부터 5년이 경과되지 아니한 부동산(공사착수가 연장된 기간에 한정한다)

30. 당해 부동산의 취득후 제2호부터 제29호까지의 사유외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 업무에 사용하지 아니하는 부동산