조심-2025-서-3136 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인 a은 서울특별시 OOO 소재 ‘OOO’ 노인복지시설( 총 137개호로 구성된 집합 건물, 이하 “쟁점건물”이라 한다)의 13∼15개호를, 청구인 b(청구인 a과 함께 이하 “청구인들”이라 한다)은 쟁점건물의 16개호(청구인들이 보유한 쟁점건물의 호실을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 아래 <표1>과 같이 각 보유하고, 청구인들은 쟁점부동산을 ‘임대형 노인복지주택’으로 각 종합부동산세 합산배제 신고하였다.

<표1> 쟁점부동산 내역

○○○

나. 처분청은 쟁점부동산이 종합부동산세 합산배제 대상인 노인복지주택에 해당하지 않는다고 보아 <별지1>과 같이 2025.1.9. 청구인 a에게 2020∼2023년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세 합계 OOO원을, 2025.1.8. 청구인 b에게 2020∼2023년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세 합계 OOO원을 각각 결정·고지하였다.

다. OOO국세청장(감사관실, 이하 “감사청”이라 한다)은 처분청에 대한 교차감사를 실시하여, 청구인이 2015년 귀속 수입금액으로 신고 한 주택임대소득 OOO원(이하 “쟁점소득”이라 한다)은 2천만원 미만의 비과세소득으로 경비율 적용 판정시 기준이 되는 직전연도의 수입금액에 포함되지 아니할 뿐만 아니라, 청구인이 쟁점주택을 판매하여 수입금액이 발생한 2016년도에 사업을 개시한 신규사업자에 해당하므 로, 당 해 과세기간의 수입금액OOO을 기준으로 기준경비율 적 용 대상에 해당한다고 판단한 후, 2019.6.5. 청구인의 2016년 귀속 사업소득금액을 기준경비율로 추계결정하여 과세하라고 처분청에 처분지시 하였다.

라. 청구인들은 이에 불복하여 2025.3.4. 이의신청을 거쳐 2025.7.15. 심판청구를 각 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점부동산이 종합부동산세 과세표준 합산배제 대상인 노인복지주택에 해당하는지 여부

② 이 건 부과처분의 신의성실원칙 위배 여부

나. 관련 법령 : <별지2> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 처분청은 2025.1.9. 청구인 a에게 2020∼2023년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세 합계 OOO원을, 2025.1.8. 청구인 b에게 2020∼2023년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세 합계 OOO원을 <별지1>과 같이 각각 결정·고지하였다.

(나) 쟁점건물은 집합 건물로서 노인복지시설로 등기되어 있고, 청구인들은 매매를 원인으로 쟁점부동산을 취득하여 아래 <표2>, <표3>과 같이 각 소유권이전등기가 마쳐졌다.

<표2> 청구인 a의 쟁점부동산 보유 현황

○○○

<표3> 청구인 b의 쟁점부동산 보유 현황

○○○

(다) 쟁점건물의 건축물대장에는 연면적 OOO㎡, 137세대, 주 용도는 ‘교육연구 및 복지시설(노인 복지시설), 제2종 근린생활시설’, 건축허가는 1999.8.26., 사용승인일은 2006.1.20.으로 나타나고,

쟁점건물의 노인복지시설 설치신고필증에는 2006.2.21. A 주식회사가 쟁점건물을 ‘유료양로시설’로 승인받은 후 2007.9.6. 「노인복지법」개정에 따라 ‘유료노인복지주택’으로 변경 신고하여 서울특별시 은평구청장은 2007.9.28. 이를 승인하였으며, 2022.5.3. A 주식회사의 대표자는 ‘d’으로 등록된 것으로 나타난다.

(라) 서울특별시 은평구청 재산세 담당자에 따르면, 노인복지주택은 행정안전부 질의회신[지방세운영과-OOO(2015.9.24.)]에 따라 실제 주거용으로 사용되는 경우 주택분 재산세를 과세하는바, 쟁점부동산을 포함하여 쟁점건물의 모든 세대에 주택분 재산세가 과세되었고, 청구인들은 이에 대하여 불복을 제기하지 않은 것으로 나타난다.

<행정자치부 지방세운영과-OOO, 2015.9.24.>

2015.1.28. 법률 제13102호로 개정된 「노인복지법」제32조 제1항 제3호에서는 노인주거복지시설 중 “노인복지주택”을 노인에게 주거시설을 임대하여 주거의 편의․생활지도․상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공할 목적으로 하는 시설을 말한다고 규정하는바, 개정된 「노인복지법」에 의하면 노인복지주택의 범위에 분양형은 제외된다고 할 것이므로, 분양형 노인복지주택은 원칙적으로 노인주거복지시설에 포함되지 않는다 할 것이다.

주택의 범위를 해석함에 있어서도 「지방세법」고유의 개념으로 해석하는 것이 합리적이므로 분양형 노인복지주택이 「지방세법」에서 규정하고 있는 주택의 각 요건을 갖추고 있는지를 살펴보면, ① 분양형 노인복지주택은 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 공동주택에 해당하여 「주택법」제2조 제1호에 따른 주택의 개념에 포함되고, ② 「건축법 시행령」 <별표1> 용도별 건축물의 종류에서 노인복지주택을 제외한 공동주택의 형태를 갖춘 노인복지시설을 공동주택으로 분류하고, 개정된 「노인복지법」에 따르면 분양형은 노인복지주택의 범위에서 제외되므로, 임대형 노인복지주택에 해당하지 아니하고 건축물 대장상 노유자시설로 기재되어 있다면 「건축법」제38조에 따른 건축물 대장에 주택으로 기재된 것으로 볼 수 있으며, ③ 분양형 노인복지주택은 실제 주거의 용도로 사용되므로 건축물의 용도가 주거용이라고 할 것이고, ④ 분양형 노인복지주택은 개정된 「노인복지법」제31조에 따른 주거용 노인복지시설에 해당하지 않는다고 할 것이다.

(마) 국세청 전산자료상 확인되는 쟁점부동산의 임차인들의 전입일을 보면, 청구인들은 입소자격(만 60세 이상)을 갖추지 못한 임차인들에게 쟁점부동산을 임대하고 있는 것으로 나타난다.

<표4> 청구인 a의 쟁점부동산 임차인 전입 내역

○○○

<표5> 청구인 b의 쟁점부동산 임차인 전입 내역

○○○

(바) 보건복지부 누리집 통계자료 에 따르면 쟁점건물은 100% 분양형 노인 복지주택인 것으로 나타난다.

(사) 쟁점건물의 외관 및 내부 사진 등을 살펴보면, 각 세대 별로 독립된 주거생활이 가능 하도록 출입문, 침실, 거실, 부엌, 화장실 등을 갖추고 있고, 세탁실, 미용실, 당구장, 도서실, 찜질방, 사우나실 등의 부대시설이 있음을 홍보하고 있으나, 현재 부대시설은 재정 형편상 운영하지 않는 것으로 확인되고,

인터넷상 쟁점부동산 임대 광고에는 ‘노유자시설로 허가되었지만 현재는 누구나 입주할 수 있는 오피스텔로서 주거형 오피스텔’이라고 홍보하고 있다.

(아) 2007.8.3. 법률 제8608호로 개정된 「노인복지법」은 노인복지주택의 분양·임대 등의 제한하는 규정(제33조의2)을 신설하여 노인복지주택에 입소할 수 있는 자는 60세 이상의 노인으로 하고, 60세 미만의 자에게 노인복지주택을 양도·임대하는 행위 등을 금지하며, 이를 위반한 경우 벌칙(제56조 제1항 및 제56조의2)을 부과하도록 하였고,

(중간 부분은 분량 때문에 줄였습니다)

(나) 다음으로, 쟁점②는 쟁점①이 인용되었으므로 심리의 실익이 없어 이를 생략한다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지1> 종합부동산세 부과 내역

(단위 : 원)

○○○

<별지2> 관련 법령

(1) 종합부동산세법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

3. "주택"이라 함은 ｢지방세법｣ 제104조 제3호 에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조 제5항 제1호에 따른 별장은 제외한다.

제8조(과세표준) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 민간임대주택, ｢공공주택 특별법｣에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

2. 제1호의 주택 외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, ｢수도권정비계획법｣ 제2조 제1호 에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.

(2) 종합부동산세법 시행령

제4조(합산배제 사원용주택 등) ① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 사원용주택등"이라 한다)을 말한다.

12. 「노인복지법」 제32조 제1항 제3호 에 따른 노인복지주택을 같은 법 제33조 제2항에 따라 설치한 자가 소유한 해당 노인복지주택

(3) 지방세법

제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. “주택”이란 ｢주택법｣ 제2조 제1호 에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.

제106조(과세대상의 구분 등) ③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.

(4) 주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이 용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

(5) 주택법 시행령

제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

1. ｢건축법 시행령｣ 별표 1 제2호 라목에 따른 기숙사

2. ｢건축법 시행령｣ 별표 1 제4호 거목 및 제15호 다목에 따른 다중생활시설

3. ｢건축법 시행령｣ 별표 1 제11호 나목에 따른 노인복지시설 중 ｢노인복지법｣ 제32조 제1항 제3호 의 노인복지주택

4. ｢건축법 시행령｣ 별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔

(6) 건축법 시행령(2022.7.26. 대통령령 제32825호로 개정되기 전의 것)

제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

[별표 1]

용도별 건축물의 종류

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정· 지역아동센터ㆍ공동육아나눔터ㆍ작은도서관 ·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 ｢주택법 시행령｣ 제10조 제1항 제1호 에 따른 소형 주택을 포함한다].(단서 및 각 목 생략)

11. 노유자시설

가. 아동 관련 시설(어린이집, 아동복지시설, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 단독주택, 공동주택 및 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것을 말한다)

나. 노인복지시설(단독주택과 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다)

다. 그 밖에 다른 용도로 분류되지 아니한 사회복지시설 및 근로복지시설

(7) 노인복지법

(가) 2007.8.3. 법률 제8608호로 개정된 것

제33조의2(노인복지주택의 입소자격 등) ① 노인복지주택에 입소할 수 있는 자는 60세 이상의 노인(이하 "입소자격자"라 한다)으로 한다. 다만, 입소자격자의 배우자는 60세 미만의 자라 하더라도 입소자격자와 함께 입소할 수 있다.

② 노인복지주택을 설치하거나 설치하려는 자가 노인복지주택을 분양 또는 임대하려는 경우 입소자격자에게 분양 또는 임대하여야 한다.

③ 제2항에 따라 노인복지주택을 분양받거나 임차한 자는 해당 노인주거시설을 입소자격자가 아닌 자에게 양도(매매·증여나 그 밖에 소유권변동을 수반하는 일체의 행위를 포함한다. 이하 같다) 또는 임대할 수 없다.

④ 제3항에도 불구하고 노인복지주택을 상속받은 경우 입소자격자가 아닌 자도 노인복지주택을 취득할 수 있다. 다만, 상속에 의하여 노인복지주택을 취득한 자라도 입소자격자가 아닌 자는 노인복지주택에 입소할 수 없으며 입소자격자가 아닌 자에게 해당 노인복지주택을 양도 또는 임대할 수 없다.

제33조의3(입소자격이 없는 자에 대한 노인복지주택의 처분명령) 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 입소자격이 없는 자로서 노인복지주택을 소유한 자(상속받은 자를 제외한다)에 대하여 상당한 기간을 정하여 해당 노인복지주택을 입소자격자에게 처분하도록 명할 수 있다

제55조 (「건축법」에 대한 특례) ① 이 법에 의한 재가노인복지시설, 노인공동생활가정 및 노인요양공동생활가정은 「건축법」 제14조 의 규정에 불구하고 단독주택 또는 공동주택에 설치할 수 있다.

② 이 법에 의한 노인복지주택의 건축물의 용도는 건축관계법령에 불구하고 노유자시설로 본다.

(나) 2011.3.30. 법률 제10509호로 개정된 것

부 칙

제4조의2(노인복지주택의 양도 등에 관한 특례) 2008년 8월 4일 전에 ｢건축법｣에 따라 허가받거나 ｢주택법｣에 따라 사업계획이 승인된 노인복지주택은 제33조의2 제3항 및 제4항 단서의 개정규정에도 불구하고 입소자격자가 아닌 자에게도 양도(매매ㆍ증여나 그 밖의 소유권 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함한다) 또는 임대할 수 있다.

제4조의3(노인복지주택의 입소자격에 관한 특례) 2008년 8월 4일 전에 ｢건축법｣에 따라 허가받거나 ｢주택법｣에 따라 사업계획이 승인된 노인복지주택에는 제33조의2 제1항의 개정규정에도 불구하고 60세 미만인 입소자격자가 아닌 자도 입소할 수 있다.

(다) 2015.1.28. 법률 제13102호로 개정된 것

제31조(노인복지시설의 종류) 노인복지시설의 종류는 다음 각호와 같다.

1. 노인주거복지시설

2. 노인의료복지시설

3. 노인여가복지시설

4. 재가노인복지시설

5. 노인보호전문기관

6. 제23조의2 제1항 제2호의 노인일자리지원기관

제32조(노인주거복지시설) ① 노인주거복지시설은 다음 각 호의 시설로 한다.

1. 양로시설 : 노인을 입소시켜 급식과 그 밖에 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설

2. 노인공동생활가정 : 노인들에게 가정과 같은 주거여건과 급식, 그 밖에 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설

3. 노인복지주택 : 노인에게 주거시설을 임대하여 주거의 편의ㆍ생활지도ㆍ상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설

② 노인주거복지시설의 입소대상ㆍ입소절차ㆍ입소비용 및 임대 등에 관하여 필요한 사항은 보건복지부령으로 정한다.

③ 노인복지주택의 설치ㆍ관리 및 공급 등에 관하여 이 법에서 규정된 사항을 제외하고는 ｢주택법｣ 및 ｢공동주택관리법｣의 관련규정을 준용한다.

제33조의2(노인복지주택의 입소자격 등) ① 노인복지주택에 입소할 수 있는 자는 60세 이상의 노인(이하 “입소자격자”라 한다)으로 한다. (단서 생략)

② 노인복지주택을 설치하거나 설치하려는 자는 노인복지주택을 입소자격자에게 임대하여야 한다.

③ 제2항에 따라 노인복지주택을 분양받거나 임차한 자는 해당 노인주거시설을 입소자격자가 아닌 자에게 양도(매매·증여나 그 밖에 소유권변동을 수반하는 일체의 행위를 포함한다. 이하 같다) 또는 임대할 수 없다.

부 칙

제2조(분양형 노인복지주택에 관한 경과조치) 이 법 시행 전에 「건축법」에 따라 허가받거나 「주택법」에 따라 사업계획이 승인된 노인복지주택은 제32조 제1항 제3호, 같은 조 제2항, 제33조의2 제2항부터 제4항까지, 제33조의3, 제56조 제1항, 제56조의2 및 제62조의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.