조심-2025-서-2702 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 2021.3.18. OOO(이하 “종전주택”이라 한다)을 양도하고 2021.5.26. 1세대1주택 비과세로 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2020.12.28. 청구인이 OOO(이하 “쟁점신규주택”이라 한다)를 취득하였음에도 쟁점신규주택에 2년 이내에 입주하지 않아, 종전주택의 양도는 「소득세법 시행령」제155조 제1항의 1세대1주택 비과세 요건을 충족하지 못하였다 하여, 2025.4.21. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.6.15. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점신규주택을 취득한 후 전입요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 종전주택의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 특례를 부인하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 소득세법 시행령

제154조[1세대1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.(후단 생략)

제155조[1세대1주택의 특례] ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신 규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2003.8.25. 종전주택을 취득한 후 2020.12.28. 조정지역내 쟁점신규주택을 취득하고, 승계한 신규주택 임차인의 임차기간 만료(2022.12.27.)한 이후인 2023.2.23. 쟁점신규주택으로 전입 및 이사를 하였으며, 청 구인의 주민등록표상의 주소지는 아래 <표3>과 같다.

<표3> 청구인의 주민등록표상의 주소지

주소지

변동일

비고

종전주택

2003.7.29.

쟁점임차주택

2021.2.22.

쟁점신규주택

2023.2.23.

2020.12.28. 취득

(2) 청구인은 쟁점신규주택의 입주준비를 위한 리모델링 공사신청서를 아래와 같이 2022.12.21.에 작성하였고, 입주자 명부도 2022.12.27.에 입주하는 것으로 하여 작성하였으며, 승계된 임차인이 2022.12.27. 퇴거하고부터도 곧바로 쟁점신규주택 관리비를 납부하였는바, 청구인의 쟁점신규주택의 실제 전입일(입주일)은 2022.12.27.로 보아야 한다고 주장한다.

<인테리어 공사 신청서 및 각서>

ㅇㅇㅇ

<입주자 명부>

ㅇㅇㅇ

(3) 신규(대체)주택으로의 전입요건을 규정한 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 과 관련한 정부 발표자료(부처 합동 주택시장 안정화 방안 2019.12.16., 2019년 세법 후속 시행령 개정 2020.1.6.)를 보면, 주택시장 안정화를 위해 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세를 적용함에 있어 신규(대체)주택 취득에 대한 전입요건 신설 및 종전주택 양도기간 단축을 규정한 것으로 보이는바, 발표자료 세부 내용은 아래와 같이 확인된다.

<주택시장 안정화 방안(관계부처 합동, 2019.12.16.) 발표자료>

(2) 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완

③ 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축

□ (현행) 조정대상지역 內 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일부터 2년 이내 기존 주택 양도 시 1주택으로 보아 비과세 혜택

* 일반지역인 경우 일시적 2주택자 요건은 3년 이내 양도

□ (개선) 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택

* 단, 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료 시(최대 2년)까지 연장

□ ( 적용시기) 12.17 일(대책 발표일 다음날) 부터 새로 취득하는 주택에 적용

<2019년 세법 후속 시행령 개정 내용 보도자료>

□ 조정대상지역 내 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건 강화(소득령 §155①)

현 행

개 정 안

□ 일시적 2주택 * 보 유 자 가

종전 주택 양도시 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건

* 1주택 소유 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 신규 주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우

ㅇ (일반) 신규주택 취득 후 3년 이내에 종전주택 양도

□ 조정대상지역 내 일시적 2주택 전입요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축

ㅇ (좌 동)

ㅇ (조정대상지역 내 * ) 2년 이내 종전 주택 양도

* 조정대상지역 내에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택 취득 시

ㅇ 신규 주택 취득 후 1년 이내 전입 + 1년 이내 종전주택 양도

- 다만, 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우에는 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료 시까지 기한 연장

(신규 주택 취득일로부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신된 계약은 인정되지 않음)

※ 「주택시장 안정화 방안」기 발표내용(’19.12.16)

<개정이유> 실수요 중심 주택 구입 유도 및 투기 수요 억제

<적용시기> ’ 19.12.17. 이후 조정대상지역내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역내 주택을 취득하는 분부터 적용

<경과조치> 다음의 경우에는 종전규정 적용

(i) ’19.12.16. 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원입주권)를 취득한 경우

(ii) ’19.12.16. 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약 체결+계약금 지급한 경우

또한, 위 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 은 2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정시 신규(대체)주택으로의 전입요건을 삭제한 것으로 확인된바, 재개정이유서에는 “비과세 요건을 완화하여 납세자 편의를 도모함”으로 기재되어 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 종전주택의 양도를 1세대1주택 비과세 특례 적용대상으로 볼 수 없다는 의견이나, 청구인은 쟁점신규주택을 2020.12.28. 취득하였으나 승계된 임차인이 있었고, 승계된 임차 만료일은 2022.12.27.로, 청구인은 임차인의 퇴거 후 곧바로 이사 및 전입할 수 있었을 것이나 쟁점신규주택은 14년 간에 거쳐 장기간 임대되었던 주택으로 인테리어 공사가 필요하였던 것으로 보이는 점, 청구인은 2022.12.21. 쟁점신규주택 생활지원센터장에게 인테리어 공사신청서를 작성하여 제출하였고, 입주일을 2022.12.27.로 기재하여 입주자 명부도 작성하여 제출하는 등 사실상 2022.12.27.부터 쟁점신규주택에 전입하였다고 볼 수 있는 점(조심 2023서7545, 2023.12.13., 같은 뜻임), 청구인은 쟁점신규주택의 기존 임대차계약이 끝날때까지 거주할 목적으로 2021.1.11. 쟁점임차주택을 보증금 OOO원에 월세 OOO원으로 임차를 하였고, 2022.12.27. 쟁점신규주택의 임차인이 퇴거하자 청구인이 전입신고를 할 경우 쟁점임차주택의 임차기간이 만료되지 않은 상태에서 보증금 OOO원의 우선변제권을 포기하여야 하는 상황이 되어 현실적으로 쟁점신규주택으로 주민등록의 전입을 기대하기 어려운 점, 「소득세법 시행령」제155조 제1항에서 전입요건을 둔 것은 실거주하지 아니하고 투기목적으로 주택을 구입할 경우 1세대1주택 특례규정을 배제하기 위한 주택 정책에 따른 것이고, 청구인은 종전주택을 취득하여 17년 이상 보유 및 거주하다가 쟁점신규주택을 취득하였으며, 쟁점신규주택의 인테리어 공사가 끝나자 곧바로 이사 및 전입신고를 한 사실로 보아 투기적 목적이 아닌 실거주 목적에서 쟁점신규주택을 취득한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.