조심-2024-전-4281 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구법인은 2012.10.8. 대전광역시 OOO 일대(181,855㎡)를 정비구역으로 하여 아파트 등을 건축하는 내용의 주택재건축정비사업(이하 “쟁점정비사업”이라 한다)을 시행하기 위해 조합설립인가를 받은 조합으로, 2017.12.29. 사업시행인가를, 2018.12.27. 관리처분계획인가를 각 받았으며, 2019년부터 2020년 5월까지 해당 정비구역 내 주택 중 아파트 분양을 원하지 않는 조합원들(이하 “현금청산대상자”라 한다)의 주택에 관하여 현금청산 절차를 거쳐 그 소유권을 취득하였다.

나. 처분청은 2020년 및 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 현금 청산대상자로부터 취득하여 보유하고 있는 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)과 다른 소유 주택에 관하여 청구법인에게 2020.11.18. 2020년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을, 2021.11.19. 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 각 결정․고지하였다.

다. 청구법인은 쟁점주택이 「지방세법」제109조 및 같은 법 시행령 제108조 제3항에 따라 ‘재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택’으로서 재산세 비과세대상에 해당되어 주택분 종합부동산세 납부의무도 없으므로 쟁점주택에 대한 2020년 및 2021년 귀속 종합부동산세 등을 환급하여야 한다며 2024.2.28. 처분청에 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2024.4.29. 이를 거부하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2024.7.17. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점주택은 「지방세법 시행령」제108조 제3항에 따른 재산세 비과세대상이므로 종합부동산세 과세대상에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부

② 쟁점주택을 ‘철거계획이 확정되고 철거보상계약이 체결된 주택’으로 볼 경우, 그 부속토지는 주택분 재산세가 아닌 토지분 재산세 과세대상으로서 「지방세법 시행령」제102조 제7항 제7호에 따른 분리과세대상에 해당한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법(2020.6.9. 법률 제17339호로 개정되기 전의 것)

제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

3. “주택”이라 함은 「지방세법」 제104조 제3호 에 의한 주택을 말한다.(단서 생략)

제3조(과세기준일) 종합부동산세의 과세기준일은 「지방세법」 제114조 에 따른 재산세의 과세기준일로 한다.

제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다

제8조(과세표준) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. (후단생략)

(2) 종합부동산세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32425호로 개정된 것)

제4조(합산배제 사원용주택등) ① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 사원용주택등”이라 한다)을 말한다.

21. 다음 각 목의 자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택(기획재정부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택을 포함한다)

나. 「도시 및 주거환경정비법」 제24조 부터 제28조까지의 규정에 따른 사업시행자

부칙 <제32425호, 2022.2.15>

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다.

(3) 지방세법

제6조(정의)취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

4. “건축물”이란 「건축법」 제2조 제1항 제2호 에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령 으로 정하는 것을 말한다.

제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “토지”란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.

2. “건축물”이란 제6조 제4호 에 따른 건축물을 말한다.

3. “주택”이란 「주택법」 제2조 제1호 에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.

제105조(과세대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 “재산”이라 한다)을 과세대상으로 한다.

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

3. 분리과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

② 주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물 등에서 주택의 범위를 구분하는 방법, 주택 부속토지의 범위 산정은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 1동(棟)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 본다. 이 경우 건물의 부속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분한다.

2. 1구(構)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의 100분의 50 이상인 경우에는 주택으로 본다.

제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우 : 그 주택에 대한 산출세액을 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자

제109조(비과세) ③ 다음 각 호에 따른 재산( 제13조 제5항 에 따른 과세대상은 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다.(단서생략)

5. 행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택( 「건축법」 제2조 제1항 제2호 에 따른 건축물 부분으로 한정한다)으로서 대통령령 으로 정하는 것

제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

(4) 지방세법 시행령

제102조(분리과세대상 토지의 범위) ⑦ 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. (단서 생략)

7. 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 「도시 및 주거환경정비법」 제24조 부터 제28조까지 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조 부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지( 「주택법」 제2조 제11호 에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 「신탁법」에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다)

제108조(비과세) ③ 법 제109조 제3항 제5호 에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택( 「건축법」 제2조 제1항 제2호 에 따른 건축물 부분으로 한정한다. 이하 이 항에서 같다)을 말한다. 이 경우 건축물 또는 주택의 일부분을 철거하는 때에는 그 철거하는 부분으로 한정한다.

(5) 주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

(6) 건축법

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “ 건축물 ”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 , 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령 으로 정하는 것을 말한다.

(7) 도시 및 주거환경정비법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.

다. 재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업.(후단생략)

제25조(재개발사업ㆍ재건축사업의 시행자) ① 재개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행할 수 있다.

1. 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령 으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법

2. 토지등소유자가 20인 미만인 경우에는 토지등소유자가 시행하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령 으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법

② 재건축사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있다.

제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.

1. 분양신청을 하지 아니한 자

2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

② 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.

제81조(건축물 등의 사용ㆍ수익의 중지 및 철거 등) ① 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다.(단서생략)

② 사업시행자는 제74조 제1항에 따른 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래와 같은 내용이 확인된다.

(가) 청구법인은 2012.10.8. 쟁점정비사업을 시행하기 위하여 설립인가된 조합으로서, 2017.12.29. 사업시행인가를, 2018.12.27. 최초 관리처분계획인가(OOO)를 각 받았는바, 해당 관리처분계획인가 고시문에 의하면, 기존 건축물의 철거예정시기가 2019년 7월경(이주완료 후 철거예정)으로 기재되어 있다.

(나) 청구법인은 2019년부터 2020년까지의 기간 동안 현금청산대상자로부터 쟁점정비사업지구내에 있는 쟁점주택을 협의취득하였으며, 2020.4.27. 철거일자를 2020.4.27.～2021.3.31.로 하여 대전광역시 OOO구청장에게 철거신고를 하였다.

(다) 한편 쟁점주택 철거와 관련하여, 철거계약서 등이 제출되지는 않았으나 인터넷포털 검색 등에 의하면 건축물 철거는 2020년 5월경부터 2021년 중반까지 진행된 것으로 나타나며, 심리일 현재 건축공사가 진행되고 있는 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 아래와 같이 살펴본다.

청구법인은 ‘행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택’을 비과세 대상으로 정한 「지방세법 시행령」 제108조 제3항 에 따라 쟁점주택이 재산세 비과세 대상에 해당한다고 주장하나,

이 건의 쟁점이 되는 규정인 「지방세법」 제109조 제3항 제5호 및 같은 법 시행령 제108조 제3항은 재산세 비과세 대상에 대하여 “행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택( 「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다.)”으로 규정하고 있는데, 위 문언은 ‘철거명령을 받은 경우’와 ‘철거보상계약이 체결된 경우’를 병렬적으로 규정하면서 모두 행정관청에 의함을 전제로 한 것으로 해석함이 자연스러워 보이고, 만일 ‘철거보상계약’의 상대방에 제한이 없다고 해석한다면 사법상 주체와 체결한 계약까지 포함되어 비과세 범위가 지나치게 확대되는 결과를 초래할 우려도 있으므로 비과세 요건의 엄격해석 원칙에도 부합하지 아니한다(행정안전부 부동산세제과-772, 2023.10.31., 조심 2024중2822, 2024.8.26., 조심 2022서5120, 2022.6.7. 참조).

따라서 재건축사업을 위하여 조합이 보상금을 지급하면서 현금청산 대상자들이 소유하던 주택을 협의 또는 수용으로 취득하는 경우를 철거보상계약의 성격으로 볼 경우에도 그러한 계약의 주체는 청구법인(재건축조합)이어서 행정관청에 해당하지 아니하므로 이 부분 청구주장을 받아들이기 어렵다.

또한, 청구법인이 2020.4.27. 쟁점주택에 대하여 철거신고를 하였다고 하나, 실제 철거시기를 명확히 알기 어렵고 이 건 종합부동산세 과세기준일인 2020.6.1. 및 2021.6.1. 현재 쟁점주택이 이미 철거되었다는 사실이 객관적으로 확인되지 아니하므로 위 과세기준일 현재 쟁점주택이 주택으로서의 기능을 상실하였다고 단정하기 어려우며, 나아가 관할 지방자치단체장이 쟁점주택을 과세대상 주택으로 분류하여 재산세를 부과한 이후 청구법인이 이에 불복을 제기하거나 해당 지방자치단체장이 해당 재산세를 취소 또는 경정한 사실도 확인되지 아니한다.

이러한 사정을 종합하여 보면 쟁점주택이 「지방세법」 제109조 제3항 제5호 및 같은 법 시행령 제108조 제3항에 따른 재산세 비과세 대상에 해당한다고 보기 어렵고 이를 전제로 쟁점주택을 종합부동산세 과세대상 주택으로 보아 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

쟁점②는 쟁점①이 기각되어 심리의 실익이 없어 이를 생략한다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.