월세 2주택도 간주임대료 내나요? 소형주택 특례 변화

결론 — 월세만 받고 보증금(전세금)이 전혀 없다면 간주임대료는 발생하지 않으며, 2주택자이므로 그 월세 수입은 금액과 무관하게 전액 과세됩니다. 다만 '2주택이면 보증금 간주임대료는 무조건 대상 아님'은 틀렸습니다 — 보증금을 함께 받는다면 소득세법 제25조 제1항 제2호에 따라 ① 해당 과세기간 기준시가 12억원 초과 주택이 2채이고 ② 보증금등 합계액이 12억원을 초과하면 간주임대료 과세대상이 됩니다. 소형주택 특례(주택 수 제외)는 현행 주거전용 40㎡ 이하 AND 해당 과세기간 기준시가 2억원 이하, 적용시한은 2026년 12월 31일까지입니다(오늘 기준 유효).

근거

1. •

   월세(실제 임대료) — 1주택자의 주택임대소득만 비과세이고(기준시가 12억원 초과 고가주택·국외주택은 제외), 2주택 이상이면 월세는 전액 총수입금액에 산입됩니다(소득세법 제12조 제2호 나목, 시행령 제8조의2). 주택 수는 본인과 배우자 소유분을 합산합니다(시행령 제8조의2 제3항 제4호, 간주임대료 판정에도 준용 — 시행령 제53조 제8항).

2. •

   간주임대료(보증금등) 과세요건 — 소득세법 제25조 제1항 단서는 각 호로 갈립니다.

• •제1호: 3주택 이상 소유 + 해당 주택 보증금등 합계액 3억원 초과
• •제2호: 2주택(해당 과세기간 기준시가 12억원 이하인 주택은 주택 수에서 제외) 소유 + 보증금등 합계액이 "3억원 이상의 금액으로서 대통령령으로 정하는 금액" 초과 → 그 금액은 시행령 제53조 제1항에서 12억원

즉 2주택자라도 두 채 모두 기준시가 12억원 초과이고 보증금 합계가 12억원을 넘으면 과세됩니다. 반대로 한 채라도 기준시가 12억원 이하이면 그 주택은 제2호 판정상 주택 수에서 빠져 사실상 1주택이 되어 간주임대료 대상에서 제외됩니다.

1. •

   순수 월세인 경우 — 보증금등이 없으면 산입할 보증금 적수 자체가 없으므로 간주임대료는 0원입니다(시행령 제53조 제3항 제1호). 사안의 임대주택에 소액이라도 보증금이 있다면 위 2.의 요건 대조가 필요합니다.

2. •

   소형주택 특례(주택 수 제외) — 법 제25조 제1항 단서 괄호: "주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에 포함하지 아니한다." 두 요건은 AND이며, 오늘(2026-08-25) 기준 2026년 과세기간까지 유효합니다.

• •종전 기준: (2017.4.18. 회신)이 인용한 당시 조문은 "85제곱미터 이하 + 기준시가 3억원 이하, 2016년 12월 31일까지"였습니다. 즉 면적·가액 기준이 좁아지고(85㎡·3억 → 40㎡·2억) 시한은 2026-12-31까지 연장된 것이 현행입니다. 다만 그 변경이 정확히 어느 개정으로 이루어졌는지의 개정 연혁(공포번호·시행일)은 제시된 근거의 부칙에서 확인되지 않으므로 단정하지 않습니다(법제처 부칙 원문 확인 권고).
• •참고로 소형주택 특례 관련 부칙으로는 개정 제11146호 부칙 제3조(소형주택 전세보증금 과세 한시 배제에 관한 적용례 — "이 법 시행 후 최초로 신고하는 보증금등부터 적용")가 확인됩니다.

1. •산식(장부 기준, 시행령 제53조 제3항 제1호)

• •총수입금액 산입액 = {보증금등 − 3억원(2주택 이상이면 적수가 큰 주택 보증금부터 순서대로 차감)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년 366) × 정기예금이자율 − 해당 임대사업부분 수입이자·할인료·배당금
• •현행 정기예금이자율은 연 3.1%(소득세법 시행규칙 제23조 제1항, 1천분의 31).
• •3억원 차감 순서는 (2017.4.18. 회신)에서 보증금 변동 시 임차기간별로 구분해 적수가 큰 순서대로 차감하는 것으로 해석되었습니다.

1. •산출 예시(가정: 두 주택 모두 기준시가 12억원 초과, 보증금 합계 15억원을 1년 내내 수령, 임대사업 수입이자 없음)

• •(15억 − 3억) = 12억원 → 12억 × 60% × 3.1% = 22,320,000원이 간주임대료로 총수입금액에 산입됩니다.
• •반면 질문 사안처럼 보증금 없이 월세만 받는 경우 → 간주임대료 0원, 월세 수입만 총수입금액에 산입.

1. •

   과세방식 — 주택임대 총수입금액(월세 + 간주임대료)이 2천만원 이하이면 종합과세와 분리과세(14%) 중 선택할 수 있고, 필요경비 50%(등록임대주택 60%) + 타 종합소득금액 2천만원 이하 시 추가공제 200만원(등록임대주택 400만원)이 적용됩니다(소득세법 제64조의2, 소득세법 시행령 제122조의2).

2. •

   사업자등록 — 사업개시일부터 부가가치세법 제8조 제1항 본문의 기한까지 등록을 신청하지 않으면 미등록기간 주택임대수입금액의 0.2% 가산세가 부과됩니다(법 제81조의12).

유의

• •제25조 제1항 제2호의 '12억원'(2주택 판정 시 주택 수에서 빼는 기준시가)과 소득세법 제12조 제2호 나목의 '12억원'(1주택자 월세 비과세에서 빠지는 고가주택 기준)은 서로 다른 축의 기준이니 혼용하지 마십시오. 소형주택 특례의 2억원 기준과도 별개입니다.
• •제19933호 개정 부칙 제15조(제25조 제1항 제2호의 개정규정은 부칙 제1조 단서에 따라 2026-01-01 시행)는 "이 법 시행 전에 개시한 과세기간의 총수입금액 계산에 관하여는 제25조 제1항 제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다"고 정하므로, 2025년 이전 과세기간(과세기간 개시일 2026-01-01 전)에 대한 경정·수정신고 시에는 종전 규정을 적용해야 합니다.
• •소형주택 특례 시한 2026-12-31은 오늘 기준 유효하나, 2027년 이후 연장 여부는 추가 입법이 필요하며 현재 근거에서 확인되지 않습니다(연장 발표안이 있더라도 공포·시행 전에는 현행 시한대로 판단).
• •추가 확인 필요: ① 임대 중인 주택 및 보유 중인 다른 주택의 해당 과세기간 기준시가(각 12억원 초과 여부), ② 월세 외 보증금 수령 여부·금액, ③ 배우자 명의 주택 유무(주택 수 합산), ④ 임대주택의 주거전용면적(40㎡ 이하 여부)과 기준시가 2억원 이하 여부, ⑤ 정기예금이자율은 시행규칙상 고정이율이나 최신 개정 여부 재확인 권고.

관련 쟁점

1. •주택임대 총수입금액 2천만원 이하 시 분리과세 vs 종합과세 유불리 비교(타 종합소득금액 수준·등록임대주택 여부가 갈림 변수).
2. •민간임대주택 등록 시 필요경비 60%·추가공제 400만원 및 조특법 제96조 감면 적용 가능성과 10년 임대 사후관리 위반 시 추징(소득세법 제64조의2 제3항).
3. •공동명의·부부 합산 주택 수 계산(소득세법 시행령 제8조의2 제3항 제2호의 연 600만원·기준시가 12억원 초과 지분 30% 초과 규정)이 간주임대료 판정에 미치는 영향.