주택 3채 전세보증금, 간주임대료는 어떻게 계산하나요?

결론 — 총수입금액에 산입할 간주임대료는 8,300,000원입니다(= (8억 − 3억) × 60% × 연 3.1% − 수입이자·배당금 100만원).

근거

• •과세대상 판정: 소득세법 제25조 제1항 제1호 — 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 산입합니다. 사안은 3주택(소형주택 제외규정 비해당)·보증금 8억원으로 요건 충족입니다. 소형주택 제외(주거전용 40㎡ 이하 AND 기준시가 2억원 이하, 2026-12-31까지)는 질문에서 비해당으로 전제되었습니다.
• •적용 산식(장부 기준): 소득세법 시행령 제53조 제3항 제1호
• •{보증금등 − 3억원}의 적수 × 60/100 × 1/365 × 정기예금이자율 − 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자·할인료·배당금 합계액
• •※ 추계(영 제53조 제4항)가 아니라 장부이므로 수입이자·배당금 차감이 적용됩니다.
• •이자율: 소득세법 시행규칙 제23조 제1항 — 연 1천분의 31(3.1%). (시행규칙에 고정된 이율이며, 종전 3.5%에서 인하된 현행 값입니다. 과세기간이 이자율 개정 시행일 전이면 시행규칙 부칙의 경과조치에 따라 종전 이율을 적용합니다.)
• •수입이자·배당금 차감의 제한: 소득세법 시행령 제53조 제6항 — 장부·증빙에 의해 해당 임대보증금등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산에서 발생한 것에 한합니다(동지).

계산

1년 내내(365일) 동일 보증금이므로 적수 ÷ 365가 상쇄되어 윤년(366일) 여부와 관계없이 결과는 같습니다.

유의

• •3억원 차감은 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금부터 순서대로 차감합니다(소득세법 시행령 제53조 제3항 제1호 괄호). 본 사안처럼 연중 보증금 변동이 없으면 결과에 영향이 없으나, 기중 보증금이 변동하면 임차기간별로 구분해 적수가 큰 주택부터 차감합니다.
• •차감한 수입이자·배당금 100만원이 임대보증금으로 취득한 금융자산에서 발생한 것임이 장부·증빙으로 확인되어야 합니다(소득세법 시행령 제53조 제6항). 확인되지 않으면 차감 불가로 산입액은 9,300,000원이 됩니다. 배당금은 수입시기 기준으로 확정된 금액만 차감합니다.
• •계산 결과가 음수면 0으로 봅니다(소득세법 시행령 제53조 제3항 후단).
• •위 간주임대료는 월세 등 실제 임대료와 별도로 총수입금액에 합산됩니다.
• •추가 확인 필요: ① 과세기간(이자율 경과조치 적용 여부 — 시행규칙 제23조 제1항 개정 부칙상 "시행일이 속하는 과세기간 전에 발생한 소득"에는 종전 이율 적용), ② 100만원의 금융자산 원천 입증자료, ③ 공동명의 주택 포함 여부(있다면 각 거주자별로 판정·계산 후 손익분배비율로 배분).

관련 쟁점

• •과세기간별 이자율 적용(3.5% → 3.1%) — 해당 과세기간의 적용 이율 확정 및 시행규칙 부칙 경과조치 검토
• •공동소유 주택이 섞인 경우 주택 수 산정(소득세법 시행령 제53조 제8항 → 소득세법 시행령 제8조의2 제2항~제4항 준용)과 인별 간주임대료 계산 방법
• •주택임대 총수입금액 2천만원 이하 여부에 따른 분리과세 선택 유불리 검토(간주임대료 8,300,000원 + 월세 합산 기준)