비특수관계인 저가양수, 증여세 나오나요?

결론

증여재산가액은 3억원입니다. 비특수관계인 간 저가양수이므로 상증법 제35조 제2항이 적용되어 (시가 20억 − 대가 12억) − 3억 = 3억원이 양수자의 증여재산가액이 됩니다.

근거

• •과세요건 충족 여부(차액 ≥ 시가의 30%): 상증법 시행령 제26조 제3항은 제35조 제2항의 기준금액을 '양수한 재산 시가의 100분의 30'으로 정합니다. 시가 20억 × 30% = 6억원이고, 실제 차액은 20억 − 12억 = 8억원으로 6억원 이상이므로 요건이 성립합니다(질문 전제상 거래관행상 정당한 사유도 없음).
• •차감액(3억원): 상증법 시행령 제26조 제4항은 제35조 제2항의 "대통령령으로 정하는 금액"을 3억원으로 규정합니다. 따라서 차액 8억원에서 3억원을 뺀 3억원이 증여재산가액입니다.
• •동일 취지 예규: (재산세과-1254, 2009.6.23.), (서면4팀-2551, 2006.7.28.), (재산세과-974, 2008.8.18.) 모두 "차액이 시가의 30% 이상이면 시가와 대가의 차액에서 3억원을 차감한 가액을 양수자의 증여재산가액으로 한다"고 회신하고 있습니다.
• •특수관계인 규정과의 구별: 특수관계인 간이라면 제35조 제1항·시행령 제26조 제2항에 따라 min(시가의 30%, 3억원) = 3억원을 차감해 결과적으로 3억원으로 같은 값이 나오지만, 본 사안은 비특수관계이므로 제2항·시행령 제26조 제3항·제4항이 적용 근거입니다. 다만 비특수관계에서는 차액이 시가의 30% 미만이면 3억원을 넘더라도 과세되지 않는다는 점이 결정적 차이입니다.

유의

• •시가 판단: 여기서 시가는 상증법 제60조~제66조에 따라 평가한 가액이며, 양수일(대금청산일, 시행령 제26조 제5항)을 증여일로 봅니다. 토지의 경우 매매사례가액·감정가액 등이 없어 기준시가로 평가되면 차액 자체가 달라져 결론이 바뀔 수 있으므로, 20억원이 상증법상 평가액인지 확인이 필요합니다.
• •정당한 사유는 사실판단: 질문은 정당한 사유 없음을 전제했지만, 실제로는 거래 경위·당사자 관계·가액 결정과정을 종합해 판단합니다. 과세관청 입증책임과 관련한 실제 분쟁례로 청주지법 2015구합10501, 조심 2012-서-2467이 있습니다. 특히 '특수관계 없음'을 주장했으나 사실상 특수관계로 인정되어 제1항이 적용된 사례에 유의하십시오.
• •양도인 측: 비특수관계이므로 소득세법 제101조 제1항의 양도소득 부당행위계산 부인은 적용되지 않고, 양도가액은 실지거래가액 12억원 그대로 인정됩니다(제1항).
• •양수자의 취득가액: 향후 양도 시 취득가액은 실지거래가액 12억원에 증여재산가액 3억원을 가산한 15억원이 됩니다(소득세법 시행령 제163조 제10항). 다만 해당 조문 원문은 이번 근거자료에서 직접 확인되지 않았으므로 조문 확인을 권합니다.
• •추가 확인 필요: ① 20억원의 산정근거(감정평가·매매사례 여부 및 평가기간), ② 대금청산일, ③ 당사자 간 실질적 특수관계 부존재 여부.

관련 쟁점

• •증여세 신고기한(증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월)과 신고세액공제 3% 적용 여부 점검
• •시가를 감정평가로 다투어 차액을 6억원 미만으로 낮출 수 있는지(30% 요건 자체를 불성립시키는 전략)
• •양수자가 향후 해당 토지를 양도할 때 취득가액에 증여재산가액 3억원을 가산할 수 있는지의 입증자료 정비