2주택째 취득세 중과, 6억 아파트면 총 얼마인가요?

결론 — 조정대상지역 소재 주택을 1세대 2주택(일시적 2주택 제외)으로 유상취득하므로 취득세율은 8%(표준세율 4% + 중과기준세율 2%의 200%)이고, 취득세 48,000,000원, 지방교육세 2,400,000원, 농어촌특별세는 전용 85㎡ 이하 국민주택규모라 비과세(0원) 입니다. 총 부담세액 50,400,000원입니다(취득일부터 60일 이내 신고·납부).

근거

1. •취득세율 8% (지방세법 제13조의2 제1항 제2호)

• •"1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외)에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호나목의 세율(1천분의 40)을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율(2%)의 100분의 200을 합한 세율" → 4% + 4% = 8%
• •취득가액이 6억원이지만, 제11조 제1항 제8호가목(6억 이하 1%)은 중과가 적용되면 배제됩니다("제11조제1항제8호에도 불구하고").
• •계산: 600,000,000 × 8% = 48,000,000원

1. •지방교육세 2,400,000원 (지방세법 제151조 제1항 제1호 나목)

• •제13조의2에 해당하는 경우의 특칙: "제11조제1항제7호나목의 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액의 100분의 20"
• •4% − 2% = 2% → 600,000,000 × 2% = 12,000,000원 → × 20% = 2,400,000원(= 과세표준의 0.4%)
• •※ 중과로 취득세가 8%가 되어도 교육세는 커지지 않습니다. '취득세액의 20%'(9,600,000원)나 '취득세액의 10%'(4,800,000원)로 계산하면 오류입니다. 취득세액의 10% 비율은 제11조 제1항 제8호 세율 적용분(비중과 유상거래 주택)에만 성립합니다.

1. •농어촌특별세 0원 (농어촌특별세법 제4조 제11호)

• •제4조 제11호는 "대통령령으로 정하는 서민주택 및 농가주택에 대한 취득세"를 비과세 대상으로 규정하며, 서민주택은 국민주택규모(전용 85㎡ 이하) 주택입니다. 사안은 전용 85㎡ 이하 아파트이므로 취득세 중과 여부와 무관하게 농특세 비과세입니다.
• •(참고: 과세되는 경우라면 제5조 제1항 제6호에 따라 "제11조 및 제12조의 표준세율을 100분의 2로 적용하여 산출한 취득세액"의 10% = 600,000,000 × 2% × 10% = 1,200,000원이 되었을 것입니다.)

1. •합계

유의

• •조정대상지역 지정고시일 이전 계약 시 중과 배제(지방세법 제13조의2 제4항): 지정고시일 이전에 매매계약(분양계약 포함)을 체결하고 계약금 지급 사실이 증빙서류로 확인되면 조정대상지역 지정 전 취득으로 보아 중과가 배제됩니다. 질의에 계약체결일이 없어 판단할 수 없으나, 이 경우 표준세율 1%(제11조 제1항 제8호가목, 6억원 이하)가 적용되어 취득세 6,000,000원 + 지방교육세 600,000원(취득세액의 10%) + 농특세 0원 = 6,600,000원으로 결론이 크게 바뀝니다. 계약일·계약금 지급일 확인이 필수입니다.
• •일시적 2주택 재검토(시행령 제28조의5 제1항): 질의에서 "일시적 2주택 아님"으로 전제하셨으나, 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유로 신규주택 취득 후 3년 이내 종전 주택등을 처분하면 중과가 배제됩니다. 종전주택 처분 계획이 3년 내라면 이 특례 적용 여부를 다시 확인할 실익이 있습니다(현행 3년, 조정대상지역 여부 무관).
• •고급주택 여부: 전용 85㎡ 이하이므로 시행령 제28조 제4항 제4호(공동주택 연면적 245㎡ 초과) 기준에 해당하지 않아 지방세법 제13조 제5항 사치성재산 중과는 문제되지 않습니다.
• •감면 가능성: 지방세특례제한법 제74조·제74조의2의 도시개발사업·도심 공공주택 복합사업 현물보상 취득이라면 별도 감면(60~85㎡ 50% 경감)이 있으나, 일반 매매취득이라면 해당 없습니다.
• •추가 확인 필요: ① 매매계약 체결일·계약금 지급일과 해당 지역의 조정대상지역 지정고시일, ② 취득일 현재 조정대상지역 지정 유효 여부(지정·해제가 잦으므로 취득 당시 기준으로 판정), ③ 주택 수 산정 시 조합원입주권·주택분양권·오피스텔 포함 여부(지방세법 제13조의2 제5항, 시행령 위임).

관련 쟁점

• •종전주택을 3년 내 처분할 계획이면 일시적 2주택으로 신고 후 미처분 시 차액(8% − 1% = 7%) 추징 구조를 어떻게 관리할지
• •취득세 과세표준(지방세법 제10조의3 사실상 취득가격)에 중개보수·취득 관련 부대비용이 포함되는지 여부
• •취득 후 재산세·종합부동산세에서 조정대상지역 2주택 판정에 따른 세율 차이(종부세법상 조정지역 2주택은 3주택 이상과 동일 세율표 적용)

⚠️ 인용문구 확인 필요: 위 답변이 지방세법 제13의2조(원문에 없는 세율 수치 추가) 에서 직접 인용했다고 표시한 문구가 조문 원문과 다를 수 있다는 신호가 있습니다. 조문 원문으로 직접 확인하시기 바랍니다.