조심-2026-인-0168 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 아래 <표1>의 1, 3, 5, 9, 10, 12번 토지를 보유하던 중 2018.12.4. a으로부터 아래 <표1>의 2, 4, 6, 7, 8번 토지(이하 “쟁점①토지”라 한다)를 OOO원, 아래 <표1>의 11번 토지(이하 “쟁점②토지”라 한다)를 OOO원에 취득하였고, b는 같은 날 a으로부터 경기도 OOO㎡(이하 “쟁점③토지”라 하고, 쟁점①, ②, ③토지를 합하여 “쟁점토지들”이라 한다)를 OOO원에 취득하였다. 이후 청구인은 2021.12.22. OOO지역주택조합(이하 “조합”이라 한다)에게 아래 <표1>의 1～12번 토지를 OOO원에 양도한 후 2022.2.28. 취득가액을 OOO원(쟁점①, ②토지의 취득가액 OOO원)으로 하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고&#8228;납부하였다.

<표1> 청구인의 양도물건 내역

(단위 : 원, ㎡)

○○○

나. 이후 청구인은 2025.4.21. 쟁점①, ②토지의 취득가액을 OOO원으로 하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2025.7.10. 이를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.7.14. 이의신청을 거쳐 2025.11.17. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점토지들을 매수하는 과정에서 실질적으로 부담한 금액(OOO원)을 쟁점①, ②토지의 취득가액에 포함해야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 쟁점토지들의 부동산등기부에 따르면 아래 <표2>과 같이 1순위 근저당권설정등기(채권최고액 OOO원, 채무자 a, 근저당권자 d) 및 2순위 근저당권설정등기(채권최고액 OOO원, 채무자 a, 근저당권자 c)가 경료되어 있었고, 2017.7.25. 2순위 근저당권자 c에 의한 의정부지방법원 임의경매개시결정(OOO)이 있었으며, 2018.11.30. 2순위 근저당권설정등기가 말소된 것으로 나타난다.

<표2> 쟁점토지들의 제한물권 내역

○○○

(나) 의정부지방법원 OOO 경매사건 내역에 따르면, 1차, 2차 매각기일이 유찰되었고, 3차 매각기일(2018.11.22.)에 OOO원으로 낙찰되었으나 2018.12.10. 기각으로 종결된 것으로 나타나고, 해당 경매사건의 영수증에는 청구인이 OOO원으로 차순위로 기재되어 있다.

(다) 청구인과 b 간에 2018.11.23. 작성한 약정서에는 다음과 같이 기재되어 있다.

<청구인과 b 간의 약정서>

○○○○○○

(라) 매매계약서 및 부동산 등기부에 따르면, a은 2018.12.3. 청구인에게 쟁점①토지를 OOO원에, 쟁점②토지를 OOO원에, b에게 쟁점③토지를 OOO원에 각 매도하고 2018.12.4. 쟁점토지들의 소유권이전등기가 각 경료된 것으로 나타난다.

금융증빙에 의하면, 쟁점토지들의 매매대금 합계 OOO원은 쟁점토지들의 2순위 근저당권자 c에게 OOO원(청구인은 OOO원, b는 OOO원을 부담)이 지급되었고, 잔금은 1순위 근저당권자 d의 피담보채무를 이행인수하는 것으로 갈음하여 a에게 별도의 잔금을 지급하지 않은 것으로 나타난다.

(마) 2021.3.5. 청구인은 조합에게 위 <표1> 1, 3, 5, 6, 9, 10, 12번 토지를 OOO원에 양도하고, 2021.11.10. 위 <표1> 2, 4, 7, 8, 11번 토지를 OOO원에 양도하는 계약서를 작성하였으며, 각 계약서에는 의무사항으로 청구인은 조합으로부터 잔금을 받음과 동시에 해당 토지들에 설정된 근저당권 등을 말소하여야 하며, 청구인이 이행하지 못할 경우 조합이 처리하고 매매대금에서 공제한다고 기재되어 있다.

청구인의 계좌거래 내역에 따르면, 청구인은 2021.11.12. OOO원, 2021.12.22. OOO원을 수령한 것으로 나타나 매매대금 OOO원 중 조합이 근저당권자 d에게 지급한 OOO원을 제외한 OOO원을 수령한 것으로 나타난다.

(바) b는 2021.12.21. 조합에게 쟁점③토지를 OOO원에 양도하는 계약서를 작성하였고, 계약서에는 의무사항으로 조합으로부터 잔금을 받음과 동시에 쟁점③토지에 기 설정된 근저당권 등을 말소하여야 하며, 이를 이행하지 못할 경우 조합이 처리하고 매매대금에서 공제하며, 특약사항으로 조합이 계약금 OOO원을 근저당권자 d에게 지급하고, 잔금을 b 계좌로 입금한다고 기재되어 있다.

(사) 청구인은 b를 상대로 부당이득금 청구소송을 제기하였으며, 1심법원은 2025.3.27. 원고의 청구를 기각하였고, 1심 판결문에는 다음과 같이 기재되어 있다(의정부지방법원 고양지원 OOO 판결).

<1심 판결문>

○○○

2심법원은 2025.8.27. 화해권고결정을 하였는바, 피고(b)는 2025.10.31.까지 원고(청구인)에게 OOO원을 지급하되, 만약 이를 지체하면 그에 갈음하여 OOO원 및 지연손해금을 지급하고, 차후 어떤 형태로도 상대방의 법적 책임을 추궁하지 아니하며, 만약 이를 위반하면 위반행위 1회당 OOO원의 비율로 계산한 돈을 지급하고, 원고는 나머지 청구를 포기한다고 기재되어 있고, 청구인은 b로부터 OOO원을 수령한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인이 쟁점①, ②토지의 매수과정에서 실질적으로 부담한 OOO원을 취득가액이라고 주장하나,

「소득세법」제96조 제1항에서 자산의 취득가액은 원칙적으로 자산의 취득 당시 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(실지거래가액)에 따른다고 규정하는바, 청구인과 a 간에 2018.12.3. 작성한 매매계약서에 따르면, 청구인은 쟁점①토지를 OOO원에, 쟁점②토지를 OOO원에 매수한 것으로 나타나고, 이 건 양도소득세 신고시 쟁점①, ②토지의 취득가액을 OOO원으로 신고하였으며 달리 위 매매계약서의 내용을 부인할 만한 사정이 보이지 않는 점, 청구인은 근저당권자 d의 피담보채무액(OOO원)에 대한 청구인과 b 간의 부담액이 잘못 배분되었다고 주장하나, 청구인이 b를 상대로 부당이득 청구소송의 1심 판결문에는 청구인의 주장을 뒷받침할 증거가 없는 것으로 나타나고, 2심에서 b가 청구인에게 OOO원을 지급하라는 내용의 화해권고결정이 성립되었다는 것만으로 근저당권자 d의 피담보채무액(OOO원)에 대한 청구인의 부담금액은 OOO원, b의 부담금액은 OOO원이라는 전제로 작성된 매매계약서의 내용을 부인하기 어려운 점, 「소득세법 시행령」제163조 제1항 제2호에는 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액을 규정하고 있는바, 청구인이 쟁점토지들을 매수하면서 쟁점①, ②토지의 취득가액(OOO원)을 초과하여 OOO원을 부담하였으나 추가 부담한 OOO원이 쟁점①, ②토지의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 금액이라고 단정하기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기 본 법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령 등

(1) 소득세법

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

5. ”실지거래가액“이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다.

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령

제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액”등으로서 대통령령으로 정하는 것“이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액 계산에 있어서 필요경비 산입된 것을 제외한 금액

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 ”대통령령으로 정하는 것“이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용

마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 재정경제부령으로 정하는 비용

(3) 국세기본법

제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.