조심-2025-전-4069 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 2021.4.27. 아버지 a으로부터 서울특별시 용산구 OOO(전용면적 96.1㎡ 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여받고, 2021.7.16. 쟁점주택의 공동주택가격 OOO원 및 현금 OOO원 합계 OOO원을 증여재산가액으로 하여 2021.4.27. 증여분 증여세 OOO원을 신고․납부하였다.

나. OO세무서장은 서울특별시 용산구 OOO(전용면적 99.54㎡, 이하 “비교주택”이라 한다)가 2019.11.26. OOO원에 매매계약된 사실을 확인하고, 이를 OO지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점주택의 증여재산가액으로 하는 내용의 과세자료를 처분청에 통보하였고,

이에 처분청은 2025.6.20. 청구인에게 2021.4.27. 증여분 증여세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.9.18. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

비교주택의 매매계약일부터 평가기준일까지 가격변동의 특별한 사정이 있으므로, 비교주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 볼 수 없다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격‧공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정‧고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서는 “고시주택가격”이라 한다).

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조(평가의 원칙) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격‧공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서는 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매‧감정‧수용‧경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2) 3억원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

가. 법 제73조 및 제73조의2에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우

나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원

다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

라. 제15조 제3항에 따른 최대주주등의 상속인 또는 최대주주등의 특수관계인이 최대주주등이 보유하고 있던 제54조 제1항에 따른 비상장주식등을 경매 또는 공매로 취득한 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조(평가의 원칙 등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 쟁점주택은 2개층, 8개호로 이루어진 연립주택이고, 청구인의 아버지는 2017.9.22. 쟁점주택을 OOO원에 취득한 후, 2021.4.27. 증여를 원인으로 하여 청구인에게 소유권이전등기가 경료되었다.

이후 2023.11.28. 수탁자 B에게 신탁을 원인으로 소유권이전등기가 경료되었다.

(나) 청구인의 증여세 신고 및 처분청의 경정 내역은 아래 <표4>와 같다.

<표4> 청구인의 증여세 신고 및 처분청의 경정 내역

(단위 : 원)

○○○

(다) OO세무서장은 확장평가기간에 속하는 2019.11.26. 매매계약되어 거래된 비교주택의 거래가액 OOO원 을 확인하여 이를 쟁점주택의 유사매매사례가액으로 볼 수 있는지에 대하여 OO지방국세청 평가심의위원회에 심의를 의뢰하였고, 이에 OO지방국세청 평가심의위원회는 2025.2.25. “유사매매사례가액 OOO원 은 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제4항에 따른 매매가액에 포함시킬 수 있다.”고 결정하였다.

(라) 쟁점주택과 비교주택의 공동주택 공시가격의 증감율은 매년 유사하게 변동한 것으로 나타나고, 그 변동내역은 아래 <표5>와 같다.

<표5> 공동주택 공시가격

(단위 : 백만원, %)

○○○

(마) ‘국토교통부 실거래가 공개시스템’에는 쟁점주택이 속한 같은 단지의 실거래가 2023년에 2건, 2019년에 3건 있었고, 2019년에 거래된 3건의 매매사례가액은 아래 <표6>과 같다.

<표6> 유사매매사례가액

(단위 : ㎡, 백만원)

○○○

(바) 쟁점주택은 OOO재정비촉진구역 주택재개발정비사업에 포함되어 있고, 진행경과는 다음과 같다.

○○○

(사) 청구인이 제시한 뉴스기사(2020.6.21.)에는 OOO이라고 기재되어 있다.

또한 OOO구역 재개발사업이 조합설립 이후 9년 만에 사업시행인가를 받았고, 지하철 OOO역 인근 OOO 동 아파트(분양 1,299가구, 임대 238가구) 및 복리시설이 들어설 예정이며, OOO구역에 붙어 있어 생활 인프라도 공유할 수 있고, OOO역에서 OOO역으로 이어지는 OOO 상권이 가까워 용산 개발이 본격화하면서 수혜가 기대된다고 기재되어 있다.

(아) 청구인은 한국부동산원 통계자료로 서울지역 연립․다세대주택 매매지수를 제출하고, 처분청은 용산구지역 주택종합(아파트, 연립주택, 단독주택 등) 매매가격지수를 아래 <표7>과 같이 제출하였다.

<표7> 한국부동산원 통계자료

구 분 | 서울 | 연립/다세대 | 용산구 | 주택종합 | 연도 | 월 | 지수 | (기준 2017년11월) | 지수 | (기준 2025년3월) | 2018년 | 1월

100.2

80.57

2019년

1월

104.6

87.23

3월(OOO구역 재개발사업시행)

105.3

87.06

11월(비교주택 매매계약 체결)

111.6

88.27

2020년

1월

109.6

89.07

2월

111.6

89.26

4월

110.2

89.45

5월

111.8

89.42

6월(시공사 선정)

114.9

89.56

11월

120.7

90.9

2021년

4월(평가기준일)

125.9

92.31

5월

128.1

92.58

2022년

5월

145.3

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 평가기준일부터 비교주택의 매매계약일까지 가격변동의 특별한 사정이 있는 등 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 볼 수 없다고 주장하나,

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 단서는 평가기간(증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지)에 해당하지 아니하는 기간으로서 증여일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 조 제4항은 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매거래가액은 시가로 본다고 규정하고 있고, 「상속세 및 증여세법 시행규칙」 제15조 제3항 은 평가대상주택과 유사한 주택의 요건으로 평가대상 주택과 동일한 단지에 있을 것, 전용면적 및 기준시가의 차이가 평가대상 주택과 100분의 5 이내일 것 등을 규정하고 있는바,

비교주택은 쟁점주택과 같은 단지에 위치하고 비교주택의 매매계약일(2019.11.26.)은 쟁점주택 증여일(2021.4.27.)로부터 2년 이내인 점, 평가기준일에는 2021년 공동주택가격이 고시되기 전이므로 2020.1.1. 기준 비교주택의 공동주택가격(OOO원)은 쟁점주택과 동일한 점, 비교주택의 주거전용면적(99.54㎡)은 쟁점주택(96.1㎡)과의 차이가 100분의 5 이내인 점, 쟁점주택이 포함된 OOO구역 재개발사업은 2003.11.13. OOO으로 지정된 이후 오랜기간에 걸쳐 추진되고 있을 뿐만 아니라, 한국부동산원 통계자료에 따르면 재개발사업 시행계획 인가(2019.3.29.) 이전부터 시세가 지속적으로 상승하여 왔고, 공시가격의 증가율이 전년대비 2019년 48%, 2020년 7%, 2021년 21% 증가한 것으로 나타나지만 용산구 지역의 주택매매지수는 2019년 11월～2021년 4월 5～13% 정도 변동한 점, 청구인이 제시한 OOO구역 재개발사업에 포함된 연립주택 매매사례 12건은 동일한 주소지에 소재한 물건의 거래가액을 건물면적 단가로 환산하여 비교한 것으로 2020.6.21. OOO구역 재개발사업의 시공사 선정이 가격변동에 미친 영향을 알 수 있는 객관적 자료라고 보기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 비교주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.