조심-2025-서-4118 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 2015.6.5. 서울특별시 용산구 OOO(전용면적 177㎡, 이하 “종전주택”이라 한다)를 취득하여 보유하던 중 2021.5.5. 같은 구 OOO단독주택(연면적 29.55㎡, 이하 “신규주택”이라 한다)을 취득(취득일 2021.6.11., 취득가액 OOO원) 하는 계약을 체결하고, 같은 날 종전주택을 양도(양도일 2021.7.20., 양도가액 OOO원)하는 매매계약을 체결하였다.

나. 청구인은 종전주택을 양도할 당시 청구인 세대[청구인(1961년생), 청구인의 배우자 a(1959년생) 및 청구인의 아들 b (1992년생)으로 구성]가 일시적 1세대 2주택 상태였던 것으로 보아 「소득세법 시행령」제155조 제1항의 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하여 종전주택의 양도가액 OOO원 중 OOO원을 초과하는 부분을 과세대상 양도차익으로 계산하여 2021.11.30. 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고‧납부하였다.

다. 처분청은 2025.5.7.〜2025.5.20. 기간 동안 청구인에 대해 양도소득세 조사를 실시하여, 청구인 세대 중 청구인을 제외한 배우자와 아들이 신규주택 취득 후 1년 이내에 신규주택으로 전입하지 않은 사실을 확인하고, 청구인이 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 2025.7.17. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2025.9.24. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

신규주택 취득 후 1년 내에 청구인을 제외한 세대 구성원들이 전입신고를 하지 않아 1세대 1주택(일시적 2주택) 특례 적용을 부인한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령(2021.11.9. 대통령령 제32104호로 개정되기 전의 것)

제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(괄호생략) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(괄호생략) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.(후단 생략).

제155조(1세대 1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(괄호 생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(괄호 생략)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.(후단 생략)

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득(괄호 생략)하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 종전 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조 에 따라 전입신고를 마친 경우

나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

(3) 소득세법 시행규칙(2021.10.28. 기획재정부령 제867호로 개정되기 전의 것)

제71조(1세대 1주택의 범위) ③영 제154조 제1항 제1호 및 제3호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유”란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조 제1항 제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조 제1항 제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(괄호 생략)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우(괄호 생략)를 말한다.

1. 「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학

2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편

3. 1년이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)

제72조(1세대 1주택의 특례) ⑦ 영 제155조 제1항 제2호 가목, 제8항 및 제10항 제5호에서 "기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유"란 세대의 구성원 중 일부(영 제155조 제1항 제2호 가목 및 제10항 제5호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제155조 제8항의 경우를 말한다)이 제71조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.

⑧ 제7항에 해당하는지의 확인은 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 등 해당 사실을 증명하는 서류와 주민등록표등본(영 제155조제1항제2호가목의 경우를 말한다)에 따른다.

(4) 주민등록법

제16조(거주지의 이동) ① 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동하면 제11조나 제12조에 따른 신고의무자가 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 신거주지의 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 전입신고(轉入申告)를 하여야 한다.

(5) 주택임대차보호법

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(괄호 생략)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인의 종전주택 양도와 신규주택 취득 현황은 다음 <표1>과 같고, 국토교통부의 조정대상지역 지정 현황에 따르면 청구인이 신규주택을 취득할 당시 종전주택과 신규주택은 모두 조정대상지역(서울특별시 용산구, 지정일 : 2016.11.3.) 내 주택에 해당됐다.

<표1> 종전주택 및 신규주택 취득 및 양도

(나) 청구인은 임대인 d과 임차주택에 대해 임차계약을 맺음에 있어 최초 임대차계약 시(2021.5.12.)에는 임대기간을 2021.7.20.〜2023.7.20.(24개월)로 하고 임차인을 청구인으로 기재하여 계약서를 작성하였다가, 이후 2021.9.23. 임대기간을 2021.9.23.〜2023.9.22.(24개월), 임차인을 아들로 변경하는 계약서를 작성하였다.

(다) 청구인 세대의 2016년 이후 주민등록주소 변동 이력은 다음 <표2>와 같은바, 청구인은 2022.5.26. 신규주택에 전입 신고를 하였고, 배우자와 아들은 신규주택에 전입한 이력이 없는 것으로 나타난다.

<표2> 청구인세대의 주민등록주소 변경(2016년 이후)

(라) 청구인은 청구인 세대 전원이 신규주택에 전입하지 못한 불가피한 사정을 입증하기 위해, 신규주택 사진(취득 당시 <표3>, 현재 <표4>, 날짜는 표시 안됨), 1‧2층 평면도(대수선 전‧후 비교), 대수선 신고필증(2023.3.14.), 임시사용승인서(2023.9.7.) 등을 제출하였다.

<표3> 신규주택 취득 당시 사진

<표4> 신규주택 현재 사진

(마) 청구인은 신규주택 취득 당시 사정을 설명(코로나19 발생 등으로 인한 아들의 유학 지연 등)하기 위해 아들이 2019년부터 유학을 준비하다가 2024년에 출국하였다는 증빙으로 아들의 TOFLE‧GRE 시험 성적표[응시일자 : (TOFLE) 2019.8.24. / (GRE) 2019.5.17., 2019.8.31., 2019.11.8.], 입학허가서(2024.2.21.) 및 출국사실 증명서(2024.7.10. 출국)를 제출하였다. 또한 그 과정에서 아들이 지도교수가 대표인 회사[㈜OOO]에서 근무했고 대표와 주식을 거래했다는 사실을 입증하기 위해 근로계약서, 주식양수도계약해지 합의서 등을 제출하였다.

(바) 청구인은 심리 과정에서 청구인 부부가 임차주택에서 곧 퇴거할 계획이고 신규주택의 세입자 또한 퇴거를 약속했다는 사실을 입증하기 위해, 임차주택의 임대자(e)로부터 보증금 일부를 반환받았다는 내용의 반환금 영수증 및 신규주택 세입자(f)와의 OOO메신저 대화내용 등을 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 청구인 세대가 신규주택 취득 후 1년 내에 전입을 할 수 없었던 불가피한 사정이 있었다고 주장하나,

청구인이 신규주택을 취득할 당시에 신규주택에는 거주자(임차인)가 없었고, 청구인은 신규주택 취득계약일(2021.5.5.) 직후인 2021.5.12.에 임차주택의 임대차 계약을 체결하였는바, 청구인은 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 위해 추후 반드시 이행해야 할 신규주택으로의 전입과정에서 임차주택의 보증금에 대한 우선변제권 확보 문제가 발생할 수 있음을 예 견할 수 있었다고 보이는 점, 청구인은 신규주택 취득 후 1년이 임박한 2022.5.26.에 혼자 전입 및 거주를 시작했고, 신규주택의 임시사용 승인은 그로부터 1년 이상이 지난 2023.9.7.에 이르 러 서야 이루어졌는바, 신규주택은 취득 1년 내에 거주가 불가능한 상태였다고 보기는 어려운 점, 청구인은 2023.9.7. 신규주택에 대한 임시사용 승인을 받고도 청구인 세대가 전입하지 않고 2023년 10월 신규주택 임차인과 임대차 계약을 체결하여 현재까지도 신규 임차인이 거주하는 등 종국적으로 청구인 가족은 청구인을 제외하고는 아무도 신규주택에 전입한 사실이 없는 것으로 나타나는 점 , 청구인의 신규주택 취득일은 2021.6.11.이고, 청구인의 아들은 약 3년 뒤인 2024.7.10.에야 해외유학을 떠났으나, 청구인의 아들은 자신의 명의로 변경된 임차주택의 임대차계약이 종료(2023.9.22.)되었음에도 출국 이전에 신규주택에 전입한 사실이 없는 것으로 나타나고 오히려 청구인 부부와 함께 2023.12.28. 종로구 창신동의 새로운 (임차)주택으로 전입한 점, 청구인은 아들이 2020년부터 유학을 준비했다고 주장하며 2019년의 TOFEL‧GRE 성적표 및 근무계약서 등을 제출했으나, 신규주택의 취득일 2년 전부터 있었던 장기간의 상황을 세대전입이 불가능했다는 불가피한 사정으로 인정하기는 무리가 있어 보이는 점 등에 비추어, 청구인이 구 「소득세법 시행령」 제155조의 1세대 1주택 비과세 특례 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 처분청이 청구인에 대해 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.