조심-2025-서-3900 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 2022.1.5. 서울특별시 관악구 OOO 소재 토지 및 그 지상건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO원에 일괄 양도하고, 2022.3.24. 쟁점부동산 중 건축물대장상 다중주택인 2층～4층은 하나의 주택으로 보아 1세대1주택 고가주택 비과세로, 사무소인 1층의 양도차익에 대해서는 기본세율을 적용하여 2022년 귀속 양도소득세 합계 OOO원을 신고․납부하였다.

나. 처분청은 2025.3.6.부터 2025.3.25.까지 청구인에 대한 양도소득세 세목별조사를 실시하여 청구인이 쟁점부동산 1층을 주택으로 사용한 것으로 보아 청구인에게 1세대1주택 비과세 적용을 부인하고 다주택자 중과세율을 적용하여 2025.6.20. 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

<표1> 양도소득세 신고․경정 내역

○○○

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.9.11. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산을 다세대주택으로보아 1세대1주택 비과세(고가주택) 적용을 부인하고 다주택자 중과세율을 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2023.12.31. 제19933호로 일부개정되기 전의 것) 제88조 【정의】

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

(2) 소득세법 (2023.12.31. 제19933호로 일부개정된 것) 제88조 [정의]

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

(3) 소득세법 시행령(2022.2.15. 제32420호로 일부개정되기 전의 것) 제154조[1세대1주택의 범위]

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

제155조[1세대1주택의 특례]

⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

(4) 소득세법 시행령(2024.2.29. 대통령령 제34265호로 일부 개정된 것) 제152조의4[주택의 범위]

법 제88조 제7호 전단에서 “대통령령으로 정하는 구조”란 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 말한다.

(5) 주택법 제2조【정의】

1. 주택 이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. 단독주택 이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. 공동주택 이란 건축물의 벽․복도․계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

(6) 주택법 시행령 제2조 [단독주택의 종류와 범위]

주택법(이하 “법”이라 한다) 제2조 제1항에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

1. 「건축법 시행령」 별표1 제1호 가목에 따른 단독주택

2. 「건축법 시행령」 별표1 제1호 나목에 따른 다중주택

3. 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 따른 다가구주택

(7) 건축법 시행령 [별표1] 용도별 건축물의 종류

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집․공동생활가정․지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

가. 단독주택

나. 다중주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)

다. 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집・공동생활가정・지역아동센터・노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」제3조 제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

가. 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

다. 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2022.1.5. 쟁점부동산을 OOO원에 일괄 양도하고, 2022.3.24. 쟁점부동산 중 건축물대장상 다중주택인 2층～4층은 하나의 주택으로 보아 1세대1주택 고가주택 비과세로, 사무소인 1층의 양도차익에 대해서는 기본세율을 적용하여 2022년 귀속 양도소득세 합계 OOO원을 신고․납부하였다.

(2) 처분청은 2025.3.6.부터 2025.3.25.까지 청구인에 대한 양도소득세 세목별조사를 실시하여 청구인이 쟁점부동산 1층을 주택으로 사용한 것으로 보아 청구인에게 1세대1주택 비과세 적용을 부인하고 다주택자 중과세율을 적용하여 2025.6.20. 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

(3) 쟁점부동산의 건축물대장에 의하면 청구인은 쟁점부동산을 2018.4.27. 증축하고 1층을 사무소로 용도변경한 사실이 확인된다.

(4) 청구인은 2020.5.4. 서울특별시 관악구청장으로부터 「건축법」 위반(근린생활시설에 취사시설을 설치하여 주거용으로 무단용도변경) 사실을 지적받았고, 실내 취사시설을 철거한 후 2020.5.26. 「건축법」 위반사항이 시정 완료되었다는 통지를 받았다. 쟁점부동산 1층의 취사시설 철거 전․후 사진은 다음과 같다.

○○○

(5) 쟁점부동산 1층 101호 임차인 D과 2020.9.23. 체결한 월세계약서(원룸) 특약사항에 의하면 옵션으로 에어컨, 세탁기, 냉장고, 싱크대, 신발장이 기재되어 있는 것으로 확인된다.

(6) 인터넷 사이트 ‘OOO’에 의하면 청구인이 쟁점부동산에 대한 「건축법」 위반사항을 시정 완료하였다는 공문을 수령한 2020.5.26. 이후에 게시한 임차인 모집 글(2024.7.31.)에서도 취사시설(인덕션, 싱크대)을 비롯한 그릇 수납장, 세탁기, 화장실, 별도 출입문 등 시설이 있다고 홍보하고 있는 것을 확인할 수 있다.

(7) 청구인은 쟁점부동산 1층 103호가 주거용으로 사용되지 않았다는 내용의 103호 임차인 B의 사실확인서를 제출하였는데, 사실확인서에 의하면 B은 치어리더였고 쟁점부동산을 휴게와 안무연습 용도로 사용하였다고 기재되어 있다.

(가) B은 2020년부터 2022년까지 행사대행업을 주업으로 하는 OOO라는 업체로부터 OOO원의 근로소득이 발생한 것으로 확인되는데 B이 실거주하였다고 주장하는 경기도 파주시 OOO 소재 아파트는 B의 근무처로부터 자동차로 1시간 이상 거리에 위치하고 있는 것으로 확인된다.

(나) B의 주민등록표 초본에 의하면 B은 2020.4.10. 쟁점부동산 103호에 전입하였다가 2024.6.3. 전출한 것으로 확인된다. 쟁점부동산 103호의 주택별 거주이력에 의하면 2022.7.5. C이 전입한 것으로 확인되고, 국세청 통합전산망에서 확인되는 B의 월세 현금영수증 발급현황에 의하면 B은 2022.6.13. 서울특별시 관악구 OOO로 이사한 것으로 확인된다.

(8) 지방세 세목별 과세증명서에 의하면 청구인은 쟁점부동산 양도시까지 1층에 대한 재산세를 건축물로 납부한 것으로 확인된다.

(9) 청구인은 쟁점부동산 양도당시 쟁점부동산 1층에 취사시설이 없었다는 내용이 기재된 ‘매매물건 확인서(2021.9.25.)’를 제출하였다.

(10) 쟁점부동산 1층의 주민등록 전입내역은 다음과 같다. 청구인은 2020.5.26. 취사시설 철거 이후 101호와 102호는 공실이었다고 주장하나 주민등록 전입내역에 의하면 2020.5.26. 이후에도 101호 및 102호에 임차인이 거주하고 있었던 것으로 확인된다.

<표3> 쟁점부동산 1층의 주민등록 전입내역

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(11) 국세청 통합전산망에서 확인한 바에 의하면 쟁점부동산 1층을 사무소로 증축하여 용도변경한 2018.4.25. 이후 현재까지 쟁점부동산 1층을 소재지로 하여 사업자등록이 된 사실은 없는 것으로 확인된다.

<표4> 쟁점부동산을 소재지로 하는 사업자등록 내역

○○○

(12) 청구인은 쟁점부동산 1층이 「소득세법」에서 규정하는 주택의 요건을 충족하지 못하고 있다고 주장하나, 청구인이 주장하는 「소득세법」 규정은 2024.1.1. 이후 시행되는 「소득세법」으로 확인된다.

○○○

(13) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 1층은 근린생활시설이고 주택에 해당하지 않음에도 청구인이 쟁점부동산 1층을 주택으로 사용한 것으로 보아 청구인에게 1세대1주택 비과세 적용을 부인하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 위법하다고 주장한다.

주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는바(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 참조),

청구인은 2003.6.23. 쟁점부동산을 매매를 원인으로 취득한 후 2018.4.27. 창고, 주차장, 계단실 등으로 사용하던 쟁점부동산 1층을 증축하여 공부상 사무소(제2종 근린생활시설)로 변경하였으나, 쟁점부동산 1층을 사무소로 증축하여 용도변경한 2018.4.25. 이후 현재까지 쟁점부동산 1층을 소재지로 하여 사업자등록이 된 사실은 없는데 비해 위 <표3> 기재와 같이 쟁점부동산 1층 각 호에 임차인들이 전입신고되어 있는 사실이 확인되는 점, 청구인과 쟁점부동산 101호 임차인 D이 2020.9.23. 작성한 임대차계약서에 의하면 특약사항으로 ‘옵션은 에어컨, 세탁기, 냉장고, 싱크대, 신발장’이라고 기재한 사실이 확인되고 D은 임대차기간인 2020.9.23.부터 2021.8.23. 동안 주택월세 현금영수증을 관악세무서장에게 신청하여 현금영수증을 발급받은 사실이 확인되는 점, D의 임대차기간 종료한 이후에도 다른 임차인인 E이 쟁점부동산 101호에 전입신고한 사실이 확인되는 등 쟁점부동산 101호는 계속해서 주거용으로 사용된 것으로 나타나는 점, 쟁점부동산 103호 역시 임차인 B이 2020.4.10. 전입신고한 이후 서울특별시 관악구 OOO에 전입하기 전인 2022.6.13.까지 해당 부동산에 거주한 사실이 확인되고, 이후 다른 임차인인 C이 2022.7.5. 전입한 것으로 나타나는 점, 인터넷 사이트 ‘OOO’에 의하면 청구인이 쟁점부동산에 대한 「건축법」 위반사항을 시정 완료하였다는 공문을 수령한 2020.5.26. 이후에 게시한 임차인 모집 글(2024.7.31.)에서도 취사시설(인덕션, 싱크대)을 비롯한 그릇 수납장, 세탁기, 별도 화장실, 별도 출입문 등 시설이 있다고 홍보하고 있는 것이 확인되는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점부동산 1층을 근린생활시설로 사용한 것으로 보기 어렵고, 청구인이 쟁점부동산 1층을 주택으로 사용한 것으로 보아 청구인에게 1세대1주택 비과세 적용을 부인하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다