조심-2025-서-2514 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 부동산업 및 부동산매매업 등을 영위하는 개인사업자로 , 2018.2.29. 서울특별시 OOO 소재 상업시설인 A의 상가 총 OOO개호(지하 1층 OOO개호 및 지하 2층 OOO개호, 이하 “전체상가”라 한다)를 공매로 취득하여 2018년 총 OOO개호(이하 “쟁점상가”라 한다)를 분양하고 2019.6.27. 관련 공통원가를 분양면적을 기준으로 안분하여 2018년 귀속 종합소득세를 신고하였다.

나. 이후, 청구인은 2024.7.1. 미분양상가의 취득원가에 배분된 광고 선전비 OOO원을 당기 비용으로 보아 필요경비에 산입하고 쟁점 상가에 대한 매출에누리 OOO원(분양가액의 10% OOO원 및 기타비용 OOO원, 이하 “쟁점금액”이라 한다)을 수입금액에서 차감하여 2018년 귀속 종합소득세 OOO원을 환급할 것을 요청하는 내용의 경정청구를 제기하였다.

다. 처분청은 위 청구인의 경정청구를 검토한 결과, 광고선전비를 분 양면적을 기준으로 취득원가에 안분한 것은 적정하고 쟁점상가에 매출 에누리가 발생한 사실이 없다고 보아 2024.9.26. 청구인의 경정청구를 거부하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2024.11.28. 이의신청을 거쳐 2025.5.13. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점금액을 매출에누리로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법

제24조【총수입금액의 계산】① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여액과 총연금액을 포함한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다.

② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입할 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다.

③ 총수입금액을 계산할 때 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제27조【사업소득의 필요경비의 계산】① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.

③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제39조【총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등】① 거주자의 각 과세기간 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 과세기간으로 한다.

② 거주자가 매입·제작 등으로 취득한 자산의 취득가액은 그 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 더한 금액으로 한다.

⑤ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산할 때 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도와 자산·부채의 취득 및 평가에 대하여 일반적으로 공정·타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속 적용하여 온 경우에는 이 법 및 「조세특례제한법」에서 달리 규정하고 있는 경우 외에는 그 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다.

(2) 소득세법 시행령

제51조【총수입금액의 계산】③ 사업소득에 대한 총수입금액의 계산은 다음 각 호에 따라 계산한다.

1의2. 환입된 물품의 가액과 매출에누리는 해당 과세기간의 총수입금액에 산입하지 아니한다. 다만, 거래수량 또는 거래금액에 따라 상대편에게 지급하는 장려금과 그 밖에 이와 유사한 성질의 금액과 대손금은 총수입금액에서 빼지 아니한다.

제55조【사업소득의 필요경비의 계산】① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.

1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.

1의2. 판매한 상품 또는 제품의 보관료, 포장비, 운반비, 판매장려금 및 판매수당 등 판매와 관련한 부대비용(판매장려금 및 판매수당의 경우 사전약정 없이 지급하는 경우를 포함한다)

2. 부동산의 양도 당시의 장부가액(건물건설업과 부동산 개발 및 공급업의 경우만 해당한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대해서는 해당 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조를 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.

(3) 소득세법 시행규칙

제22조【매출에누리 등의 범위】① 영 제51조 제3항 제1호의2 본문에 따른 매출에누리는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

1. 물품의 판매에 있어서 그 품질·수량 및 인도·판매대금결제 기타 거래조건에 따라 그 물품의 판매 당시에 통상의 매출가액에서 일정액을 직접 공제하는 금액

2. 매출한 상품 또는 제품에 대한 부분적인 감량·변질·파손 등으로 매출가액에서 직접 공제하는 금액

② 영 제51조 제3항 제1호의3에 따른 매출할인금액은 외상거래대금을 결제하거나 외상매출금 또는 미수금을 그 약정기일 전에 영수하는 경우 일정액을 할인하는 금액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2024.7.1. 미분양상가의 취득원가에 배분된 광고선전비 OOO원을 당기 비용으로 보아 필요경비에 산입하고 쟁점금액을 매출에누리로 보아 수입금액에서 차감하여 아래 <표1>과 같이 2018년 귀속 종합소득세의 환급을 요청하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 광고선전비를 분양면적을 기준으로 취득원가에 안분한 것은 적정하고 쟁점상가에 매출에누리가 발생한 사실이 없다고 보아 2024.9.26. 청구인의 경정청구를 거부하였고, 청구인이 이에 불복하여 이의신청을 제기한 결과, 서울지방국세청장은 광고선전비를 당기 비용 으로 산입함이 타당하다고 보아 2018년 귀속 종합소득세 OOO원을 환급하였다.

<표1> 청구인의 종합소득세 신고 및 경정청구 내역

○○○

(2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인은 2018.2.1.부터 현재까지 서울특별시 OOO, 판매시설동 및 운동시설동 지하 101호 및 201호(OOO, A )를 사업장소재지로 하고 상호를 ‘I’으로 하여 비거주용 건물 개발 및 공급업을 영위하는 것으로 사업자등록을 하여 전체 상가 중 쟁점상가 를 분양하고 잔여분을 운동시설 및 상가 등으로 임대 중인 것으로 나타나는바, 이 건 상가와 관련한 청구인의 사업자등록 이력은 아래 <표2>와 같다.

<표2> 사업자등록 신청 및 변경 이력

○○○

(나) 쟁점상가에 대한 등기사항전부증명서 및 건축물대장에 의하면 , 청구인은 2018.2.9. 주식회사 J으로부터 전체상가(총 OOO개호)를 공매로 취득하여 그 중 분양완료(OOO개호)한 쟁점상가를 제외한 나머지를 현재까지 소유하고 있는 것으로 확인되는바, 쟁점상가의 분양 내역 및 청구인이 매출에누리라고 주장하는 쟁점금액은 아래 <표3>과 같다.

<표3> 쟁점상가 분양 내역 등

○○○

(다) 청구인은 수분양자들과 쟁점상가의 매매를 위하여 매매계약을 체결하였는데 해당 계약 내용에는 ‘중도금과 잔금을 약정일 이전에 납부하는 경우 선납액에 대하여 연 10%의 할인율을 적용하여 선납일수에 따라 산정된 금액을 할인하고 , 잔금에 대하여는 입점지정 최초일을 기준으로 할인한다(제2조)’는 내용이 포함되어 있는바, 위 매매계약서의 주요 내용은 다음과 같다.

○○○

(라) 또한, 청구인은 2018.5.11. 쟁점분양대행사와 분양 및 시행업무 전반을 일임하는 형태의 매입형 분양대행계약을 체결하였는데, 분양대금 중 약정한 금액(OOO원)을 청구인에게 우선적으로 지급하고(제 8조), 쟁점분양대행사는 수분양자와 계약 시 임대수익률 6%(5년+5년)에 대한 운영계약서를 별도로 작성하되 임대수익률 6%에 대한 책임은 운영사가 부담하며 청구인은 임대수익률 6%(5년+5년)에 대한 책임을 부담하지 않는다(제10조)는 내용 등이 약정되어 있는바, 분양대행계약서의 주요 내용은 다음과 같다.

○○○

(마) 쟁점분양대행사는 이에 따라 쟁점상가 관리운영사로 쟁점관리운영사를 선정하였고, 쟁점관리운영사와 수분양자 간에는 ‘관리운영임대차계약’이 체결되었는데, 쟁점상가 B106호 수분양자와 2018.11.16. 작성한 관리운영 임대차계약서의 주요 내용은 다음과 같다.

○○○

(바) 이후, 수분양자 K 외 3명은 관리운영임대차계약에 기재된 임대료 보장이 이루어지지 않자 쟁점분양대행사의 대표이사 C 및 직원을 사기 혐의로 고소하였으나, 검찰은 2019.11.13. ‘피의자들은 증거가 불충분하여 혐의가 없다’고 보아 불기소결정(OOO)을 하였는바, 당해 불기소결정서의 주요 내용은 다음과 같다.

○○○

(사) 한편, 청구인은 쟁점분양대행사의 대표이사인 C을 업무상 횡령으로 고소하였고, 이에 대하여 검찰은 2020.4.8. 혐의없음(증거불충분)을 이유로 불기소처분을 하였는바(OOO), 불기소결정서의 주요 내용은 다음과 같다.

○○○

(아) 위 사건과 관련하여 사법경찰관이 작성한 의견서의 주요 내용은 다음과 같다.

○○○

(자) 쟁점분양대행사는 2019.5.3. 청구인을 상대로 분양대행수수료 등 지급청구 소송을 제기하였고, 1심 법원은 이에 대하여 2020.5.13. 원고 패소로 판결하였으며(OOO 판결), 쟁점분양대행사는 이에 불복하여 2020.6.2. 상소하였으나, 2심 법원은 2021.5.14. 양 당사자가 취하한 것으로 간주하고 2020.6.4. 원고 패소로 판결을 확정하였는바(OOO 판결), 위 1심 법원 판결서 중 이 건과 관련된 내용을 발췌하면 다음과 같다.

○○○

(차) 청 구인은 수분양자가 작성한 공급계약서상 분양대금의 90%를 지급하고 쟁점상가의 소유권이전등기를 이전받고 나머지 10%는 면제 받은 사실이 있다는 내용의 다음과 같은 사실확인서를 제시하고 있다 .

○○○

(카) 처분청은 다음과 같은 과세근거 등을 제시하고 있다.

1) 처분청은 이 건 관리운영계약이 체결(2018년 11월)되기 전에 대 부분의 인테리어 공사가 종결되었으므로 인테리어 공사대금 미지급을 이유로 매출에누리가 발생하였다는 청구주장을 신뢰하기 어렵다는 의견으로, 청구인이 2018〜2020년 기간 동안 수취한 공사관련 매입세금계산서 내역을 아래 <표4>와 같이 제시하고 있다.

<표4> 청구인의 공사관련 매입세금계산서 내역

○○○

2) 청구인이 쟁점상가 분양과 관련하여 신고한 부가가치세(면세 포함) 및 종합소득세 수입금액은 아래 <표5>와 같이 일치하는 것으로 나타난다.

<표5> 부가가치세 및 종합소득세 수입금액 비교

○○○

3) 그 밖에 쟁점상가의 등기사항전부증명서에 따르면, 수분양자들이 공급계약서상 분양가액과 동일한 거래가액으로 상가를 취득한 것으로 소유권이전등기가 경료되어 있는 것으로 나타난다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점금액을 매출에누리로 보아 수입금액에서 차감하여야 한다고 주장하나, 「소득세법 시행령」 제51조 제3항 제1호 의2에서 ‘매출에누리는 해당 과세기간의 총수입금액에 산입하지 아니한다’고 규정하고 있고, 매출에누리의 범위에 대하여는 같은 법 시행규칙 제22조 제1항 제1호 에서 “물품의 판매에 있어서 그 품질·수량 및 인도·판매대금결제 기타 거래조건에 따라 그 물품의 판매 당시에 통상의 매출가액에서 일정액을 직접 공제하는 금액”으로, 제2호에서 “매출한 상품 또는 제품에 대한 부분적인 감량·변질·파손 등으로 매출가액에서 직접 공제하는 금액”으로 각각 규정하고 있는바,

청구인은 공사 미이행을 원인으로 쟁점상가 수분양자들의 임대수익이 발생하지 아니함에 따라 수분양자들로부터 받지 못한 분양대금 10%를 매출에누리로 보아야 한다고 주장하나, 수분양자들은 쟁점관리운영사와 체결한 ‘관리운영임대계약’에 따르면 당초 분양가액에서 임대보증금(분양가액의 10%)을 제외하고 분양가액의 90%를 지급하고 청구인으로부터 소유권을 취득한 것으로 보이는바, 청구인은 쟁점상가 분양 및 시행업무 등에 관하여 분양대행계약을 체결한 쟁점분양대행사로부터 분양가액의 10%를 지급받아야 할 것으로 보이고, 청구인과 수분양자들 간에 매출에누리와 관련된 합의서 또는 약정서 등이 작성된 사실이 없으며, 쟁점상가 분양대행계약서에 따르면 청구인은 수분양자들의 임대수익 보장과 관련하여 책임을 지지 않는다고 명시되어 있어서 청구인이 쟁점상가를 할인분양할 이유가 충분해 보이지 아니하는 점,

청구인은 쟁점분양대행사의 대표이사인 C을 업무상 횡령으로 고소한 사건과 관련하여 사법경찰관이 작성한 의견서에 따르면, 청구 인은 ‘ 수분양자들에게 보증금을 지급해야 하는데 지금은 자금이 없으니 , 분양대금의 90%만 받고 수분양자들에게 소유권을 이전시켜주면 10%의 대금은 곧 L으로부터 대출이 나오니 대출을 받아서 갚겠다’는 C의 거짓말을 믿고 소유권을 이전해 주었다고 주장하였을 뿐 매출에누리와 관련된 진술은 확인되지 아니하는 점,

청구인이 2018년에 신고한 부가가치세 및 종합소득세의 수입금액도 쟁점금액이 차감되지 아니한 공급계약서상 분양가액과 일치하는 것으로 나타나고, 쟁점상가의 등기사항전부증명서상에도 거래금액이 당초 공급계약서상 분양가액과 동일한 금액으로 등재되어 있으며, 쟁점금액에는 쟁점분양대행사가 수분양자로부터 납입받은 분양대금을 편취한 OOO원이 포함되어 있는데, 이는 매출에누리로 보기보다는 부당이득금반환청구 소송 등을 통해 쟁점분양대행사로부터 지급받아야 할 것으로 봄이 타당한 점 등에 비추어, 쟁점금액을 매출에누리로 보기는 어렵다 할 것이다.

따라서 처분청이 쟁점금액 상당의 매출에누리가 발생한 사실이 없 다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본 법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다 .