조심-2024-서-2033 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 2021.6.1. 및 2022.6.1. 현재 서울특별시 송파구 OOO 외에 서울특별시 중구 OOO(203․204․206․304․404․502호, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 소유하고 있고,

쟁점주택(위의 연립주택 6호)에 대하여 2006.5.11. 서울특별시 중구청에 매입임대주택으로 임대사업자등록(2006-중구-임대사업자-***)을 하였다가 주소지 이전 등에 따라 서울특별시 송파구청에 변경신고(2018-송파구-임대사업자-16***)하고 주택임대사업을 유지하여 왔으나, 2020.8.18. 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다)의 개정으로 단기민간임대주택 제도가 폐지됨에 따라 서울특별시 송파구청장은 민간임대주택법 제6조 제5항 에 따라 2020.10.20. 청구인의 임대사업자 등록을 말소하였으며,

2021년 및 2022년 귀속 종합부동산세 합산배제 신고기간 종료일인 2021.9.30. 및 2022.9.30.이 경과한 2022.10.14. 쟁점임대주택에 대하여 장기일반 민간임대주택(10년)으로 서울특별시 송파구청에게 다시 임대사업자등록을 하였다.

나. 처분청은 등록말소 임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 사후관리를 점검한 결과 쟁점주택이 2021년 및 2022년 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 합산배제 임대주택에 해당되지 않는 것으로 보아 쟁점주택을 종합부동산세 주택분 과세대상 물건에 포함하여 청구인에게 2023.9.6. 종합부동산세 등 합계 OOO원(2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원, 2022년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원)을 각각 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2023.10.30. 이의신청을 거쳐 2024.2.26. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점주택이 종전의 「임대주택법」에 따라 등록된 매입임대주택으로 단기임대주택에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부

② 쟁점주택은 단기임대주택 말소기준인 최소 임대의무기간(5년)이 경과하지 않았다는 청구주장의 당부

③ 주택임대사업자 등록이 말소되었다 하더라도 실질적으로 계속 임대 중일 경우 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세기준일(2021.6.1. 및 2022.6.1.) 현재 청구인의 「임대주택법」상 임대사업자등록이 말소(2020.10.20. 말소등록)된 것에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인이 제출한 증빙 등과 처분청이 제시한 심리자료는 아래와 같다.

(가) 이 건 과세기준일(2021.6.1. 및 2022.6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 주택현황과, 「임대주택법」상 임대사업자 등록 및 말소내역은 아래의 <표1> 및 <표2>와 같다.

<표1> 청구인의 주택보유현황(이 건 과세기준일 현재)

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<표2> 청구인의 임대사업자 등록 및 말소내역

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(나) 청구인의 임대사업자 등록증 및 임대사업자 등록사항 변경내역을 보면 청구인은 쟁점주택에 대해 2018.5.9. 임대사업자 변경등록(2018-송파구-임대사업자-16***)을 하였고, 2020.10.20. 민간임대주택법 제6조 제5항 에 따른 폐지유형으로 ‘자동말소’(2020.8.18.) 등록된 것으로 나타난다.

(다) 청구인이 제출한 임대사업자 등록증을 살펴보면, 청구인은 2023.7.28. ‘장기일반민간임대주택(10년)’으로 하여 쟁점주택에 대해 임대사업자 등록(2022-송파구-임대사업자-1***)을 하였고, 최초 등록일은 2022.10.14.자로 기재되어 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택이 종전의 「임대주택법」에 따른 등록된 ‘매입임대주택’으로 단기임대주택이 아니므로 직권말소 대상이 아니라고 주장하나, 종합부동산세법령에 따르면 종합부동산세 합산배제 임대주택은 관할 지방자치단체에 임대사업자등록을 한 자로서 과세기준일 현재 「법인세법」 또는 「소득세법」 상의 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하거나 소유하고 있는 주택으로 규정하고 있는바, 청구인은 이 건 과세기준일 현재 임대사업자 등록을 유효하게 유지하고 있지 않으므로(등록말소) 쟁점주택을 종합부동산세 합산배제 대상으로 보기 어렵고 청구인이 쟁점주택을 ‘준공공임대주택’이나 ‘장기일반민간임대주택’으로 변경등록한 사실이 확인되지 아니하므로 쟁점주택은 기존 5년의 임대의무기간이 적용된 단기임대주택에 해당되는 것으로 보이며, 서울특별시 송파구청장이 한 청구인에 대한 임대사업자 등록말소가 명백하게 위법하거나 무효로 보기 어려운 점 등에 비추어 위의 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 2018.5.9. 주소 이전으로 새롭게 임대사업자등록증을 발급받아 단기임대주택 말소기준인 최소 임대의무기간(5년)이 경과하지 않았다고 주장하나, 「종합부동산세법 시행령」 부칙 제3조의 의무임대기간에 대한 적용례를 살펴보면, 단순한 변경 신고가 아닌 임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경 신고를 포함한다고 명시적으로 규정하고 있는바, 이 건과 같이 단지 임대사업자에 대한 주소 변경 등록신청은 해당 조항의 변경신고에 해당되지 아니하여 주소 변경 등록일을 새로운 기산일로 보기 어렵고 임대인의 주소가 변경될 때마다 최소 의무임대기간이 계속 늘어나게 될 경우 불합리한 결과를 초래할 것으로 보이며, 실제 임대인(청구인)의 주소와 임대인(청구인)이 보유한 쟁점주택에 대한 의무임대기간에는 관련성도 없어 보이는 점 등에 비추어 청구인의 주소 이전으로 인한 임대사업자 변경등록일을 기준으로 의무임대기간 (5년)을 새롭게 기산하여야 한다는 청구주장은 이를 받아들이기 어렵다 할 것이다.

(다) 마지막으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 조세법률주의 원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장하고자 유추하는 것은 허용되지 아니하고 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정에 해당하는 것은 엄격하게 해석하여야 하는 것(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결, 같은 뜻임)인바, 청구인은 임대사업자등록이 말소되었다 하더라도 실질적으로 계속 임대 중일 경우 합산배제 임대주택에 해당한다고 주장하나, 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하기 위해서는 과세기준일 현재 「법인세법」 또는 「소득세법」 상의 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하거나 소유한 주택이어야 하는 것인바, 이 건 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1. 및 2022.6.1.) 현재 청구인은 서울특별시 송파구청장에 의해 임대사업자 등록이 말소된 경우이므로 비록 청구인이 실질적으로 쟁점주택을 계속하여 임대하고 있다고 하더라도 위의 법령에 따른 합산배제 임대주택에 해당한다고 보기는 어렵다 할 것인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택을 종합부동산세 주택분 과세대상 물건에 포함하여 청구인에게 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령 등

(1) 국세기본법

제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 종합부동산세법

제3조【과세기준일】종합부동산세의 과세기준일은 「지방세법」 제114조 에 따른 재산세의 과세기준일로 한다.

제7조【납세의무자】① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

제8조【과세표준】① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시 가격을 합산한 금액과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 “관할세무서장”이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.

(3) 종합부동산세법 시행령

제3조【합산배제 임대주택】① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」제168조 또는 「법인세법」제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

(중략)

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「공공주택 특별법」제49조 제4항에 따라 임대료 등을 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록 등을 한 주택으로 한정한다.

가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

다. 임대료 등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료 등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료 등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」제44조 제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

(중략)

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택 등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

가. 적용요건

1) 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것

2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

3) 임대료 등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료 등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

나. 제외되는 주택

3) 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제1항 에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택

4) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제6호 에 따른 단기민간 임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택

부칙 <대통령령 제30921호, 2020.8.7.>

제3조(의무임대기간에 대한 적용례) 제3조 제1항 제7호 나목 및 같은 항 제8호 가목 2)의 개정규정은 2020년 8월 18일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제1항 에 따라 등록 신청(같은 조 제3항에 따라 임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함한다)한 경우부터 적용한다.

제4조(의무임대기간에 관한 경과조치) 2020년 8월 18일 전에 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조 제1항에 따라 등록 신청(같은 조 제3항에 따라 임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함한다)한 경우의 의무임대기간에 관하여는 제3조 제1항 제7호 나목 및 같은 항 제8호 가목 2)의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

(4) 지방세법

제114조【과세기준일】재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

(5) 민간임대주택에 관한 특별법

제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다] 으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

(중략)

3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

(중략)

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.(중략)

7. “임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조 제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.

제5조【임대사업자의 등록】① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하“시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

(중략)

2.