조심-2025-중-3952 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구법인은 2021.6.1. 설립되어 부동산 임대업을 영위하는 법인으로, 아래 ＜표1＞의 다세대주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득한 후 수탁자는 청구법인의 대표자인 a, 수익자는 청구법인으로 하는 부동산관리신탁 계약(이하 “쟁점신탁계약”이라 한다)을 체결하여 쟁점부동산의 신탁등기를 각 경료하였고, 이후 쟁점신탁계약의 위탁자를 청구법인에서 b 또는 c으로 변경하는 계약을 각 체결하였다.

＜표1＞ 쟁점부동산 내역

(단위 : 원)

○○○

나. 처분청은 당초 2022년〜2024년 귀속 종합부동산세 결정 시 쟁점부동산이 종합부동산세 과세대상 주택에서 누락된 사실을 확인하여 2025.6.13. 청구법인에게 2022년～2024년 귀속 종합부동산세 합계 OOO원과 농어촌특별세 합계 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.9.2. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

실질과세의 원칙을 적용하여 신탁재산인 쟁점부동산의 납세의무자를 청구법인으로 보아 종합부동산세를 부과한 이 건 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법(2020.12.29. 법률 제17760호로 개정된 것)

제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

②「신탁법」제2조에 따른 수탁자(이하 "수탁자"라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 "신탁주택"이라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자( 「주택법」 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말한다. 이하 "위탁자"라 한다)가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다.

제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

(2) 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것)

제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄, 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등” 이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

⑮ 「신탁법」제10조에 따라 신탁재산의 위탁자 지위의 이전이 있는 경우에는 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 취득한 것으로 본다. 다만 위탁자 지위의 이전에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

5. 「신탁법」제2조에 따른 수탁자(이하 이 장에서 "수탁자"라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(「주택법」제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말하며, 이하 이 장에서 "위탁자"라 한다). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다.

(3) 지방세법 시행령

제18조(취득가격의 범위 등) ③ 법 제10조 제5항 제3호에서 대통령령으로 정하는 것 이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

1. 판결문 : 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문 화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)

2. 법인장부 : 금융회사의 금융거래 내역 또는「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서 다만 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조 제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.

(4) 신탁법

제2조(신탁의 정의) 이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

제4조(신탁의 공시와 대항) ① 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.

② 등기 또는 등록할 수 없는 재산권에 관하여는 다른 재산과 분별하여 관리하는 등의 방법으로 신탁재산임을 표시함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.

③ 제1항의 재산권에 대한 등기부 또는 등록부가 아직 없을 때에는 그 재산권은 등기 또는 등록할 수 없는 재산권으로 본다.

제9조(위탁자의 권리) ① 신탁행위로 위탁자의 전부 또는 일부가 이 법에 따른 위탁자의 권리의 전부 또는 일부를 갖지 아니한다는 뜻을 정할 수 있다.

제10조(위탁자 지위의 이전) ① 위탁자의 지위는 신탁행위로 정한 방법에 따라 제3자에게 이전할 수 있다.

② 제1항에 따른 이전 방법이 정하여지지 아니한 경우 위탁자의 지위는 수탁자와 수익자의 동의를 받아 제3자에게 이전할 수 있다 이 경우 위탁자가 여럿일 때에는 다른 위탁자의 동의도 받아야 한다.

(중간 부분은 분량 때문에 줄였습니다)

(나) 신탁재산에 대한 재산세 납세의무자에 관하여, 2014.1.1. 법률 제12153호로 개정되기 전 「지방세법」제107조 제2항 제5호에서는 「신탁법」에 따라 수탁자명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자를 납세의무자로 규정하였고, 이후 2014.1.1. 법률 제12153호로 개정되어 신탁재산에 대한 납세의무자를 수탁자로 변경하였으며, 다시 2020.12.29. 법률 제17769호로 개정하여 위탁자로 개정하여 현행 규정에 이르게 되었다.

(다) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서 및 신탁원부에 따르면, 청구법인은 아래 ＜표5＞와 같이 쟁점부동산을 매매로 취득한 후 위탁자는 청구법인, 수탁자는 청구법인의 대표자인 a, 수익자는 청구법인으로 하는 부동산 관리신탁 계약서(쟁점신탁계약)를 작성한 후 신탁등기를 경료하였고, 청구법인의 투자자인 b(OOO년생), c(OOO년생, 법정대리인 d, e)에게 쟁점신탁의 위탁자 지위를 이전하는 내용의 위탁자 지위변경 계약서를 작성한 것으로 나타난다.

다만 2번 부동산의 경우에는 쟁점신탁계약의 수탁자는 f(청구법인 대표자 a의 어머니)이고, 신탁계약과 위탁자지위 변경 계약의 문구가 다른 쟁점부동산의 경우와 약간 다르게 기재되어 있다.

＜표5＞ 쟁점부동산 신탁 내역

(단위 : 만원)

○○○

(라) 쟁점신탁계약의 주요 내용은 아래와 같다.

＜쟁점신탁계약의 주요내용＞

제1조 기재 당사자들은 제2조 기재 부동산의 등기부상 소유권을 수탁자명의로 변경하고 관리하는 것을 목적으로 하는 부동산 관리신탁 계약을 체결한다.

‘제1조 기재 당사자들은 제2조 기재 부동산의 소유권을 수탁자로 변경하고 관리하는 것을 목적으로 하는 부동산 관리신탁 계약을 체결한다.’

제1조(당사자)

① 다음 각호 기재의 사람 혹은 법인을 위탁자로 한다.

1. 명칭 : 청구법인

4. 대표자 : 이사 a

② 다음 각호 기재의 사람 혹은 법인을 수탁자로 한다.

1. 이름 : a

③ 다음 각호 기재의 사람 혹은 법인을 수익자로 한다.

1. 명칭 : 청구법인

4. 대표자 : 이사 a

제3조(신탁의 기간)

본 계약에 따른 신탁의 기간은 본 계약의 체결일로부터 수익자가 본 계약에 따른 신탁을 종료하기를 원하는 시점까지로 한다. 단, 위탁자는 수익자의 동의를 얻어 본 계약에 따른 신탁의 기간을 정할 수 있다.

제5조(신탁부동산의 관리)

① 수탁자는 신탁 부동산의 전부 또는 일부를 수탁자가 적정하다고 인정하는 방법으로 관리할 수 있다.

② 수탁자는 신탁부동산의 임대, 유지관리 및 기타 신탁사무에 대하여 선량한 관리자의 주의의무를 가진다.

③ 수탁자가 선량한 관리자로서 주의의무를 다한 경우에는 위탁자 또는 수익자에게 손해가 발생하더라도 수익자는 그 책임을 지지 아니한다.

제6조(신탁 부동산의 수익 및 비용의 처리)

① 신탁 부동산의 관리 및 처분에 따라 발생하는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 권리는 수익자에게 귀속하는 것으로 한다.

② 수익자는 수탁자에게 제1항에 따른 물건과 권리의 이전을 요구할 수 있고, 수탁자는 이러한 요구를 받은 날로부터 5금융기관거래일 안에 적절한 방법으로 이전을 해야 한다.

③ 수탁자는 신탁 부동산의 관리에 필요한 비용을 청구받거나 수탁자의 이름으로 지급하여야 할 경우 수익자에게 그 비용의 지급을 요청할 수 있다.

④ 수익자는 신탁 부동산의 관리 및 처분에 소요되는 모든 비용을 최종으로 부담한다.

⑤ 수익자는 본조에 따른 수익과 비용에 대한 처분권을 자유롭게 처분할 수 있다.

⑥ 수익자는 수탁자에게 수익권증서를 발행하여 줄 것을 요구할 수 있다.

제8조(신탁계약의 종료)

① 본 계약에 따른 신탁계약은 제3조에 따른 신탁기간의 만료로 종료한다

④ 제1항 내지 제3항에 따라서 본 계약에 따른 신탁계약이 종료되는 경우 신탁 부동산 또는 신탁 부동산이 대체된 물건 혹은 권리 등은 수익자에게 귀속한다.

제9조(계약의 변경)

① 본 계약의 내용은 수익자가 수탁자와 위탁자에게 서면으로 통보하는 방법으로 자유롭게 변경할 수 있다. 위탁자와 수탁자는 이를 승낙한 것으로 본다.

② 위탁자는 수익자의 승낙을 얻어 제3자에게 위탁자의 지위를 양도할 수 있다. 단, 위탁자는 본 계약에 따른 각 당사자의 권리와 의무를 아무런 변형없이 제3자에게 승계시켜야 한다. (이하 생략)

(마) 쟁점신탁계약이 체결된 다음날 쟁점신탁의 위탁자지위를 c, b으로 변경하는 내용의 위탁자 지위변경 계약이 체결되었고 주요 내용은 다음과 같고, 청구법인은 위탁자지위의 양수인인 c과 b이 청구법인의 투자자이고, 위탁자지위 변경 계약에 따라 새로운 위탁자들은 양수도대가에 대한 취득세를 모두 납부하였다고 주장하지만 이를 입증할 증빙은 제출하지 않았다.

＜위탁자지위 변경 계약의 주요 내용＞

제1조 기재 당사자들은 제2조 기재 신탁계약상의 위탁자 지위의 실질적 이전이 아니라, 단지 형식적 지위만의 이전을 목적으로 한 본 계약을 체결한다.

‘제1조 기재 당사자들은 제2조 기재 신탁계약상의 위탁자 지위 이전을 목적으로 한 본 계약을 체결한다.’

제1조(당사자)

① 양도인과 관련된 사항은 다음 각호와 같다.

1. 명칭 청구법인

4. 대표자 이사 a

② 양수인과 관련된 사항은 다음 각호와 같다.

1. 이름 (＜표4＞기재)

제2조(양수도 대상 권리)

① 양도인은 양수인에게 다음 각호에 기재된 신탁계약상의 위탁자의 지위를 신탁법 제10조 에 따라서 이전한다.

1. 위탁자 청구법인과 수탁자 a 사이에 체결된 부동산 관리신탁 계약에 따라서 해당 부동산에 등기된 신탁 계약

② 양수인은 제1항에 따른 신탁 계약상의 수익자의 지위를 이전 받지 않는다

③ 양수인은 제1항에 따른 신탁 계약의 내용을 검토하였으며, 양도인이 제1항에 따른 신탁계약에 따라 가지고 있는 실질 취득이 아닌, 형식적 지위만을 단지 승계 확인한다.

④ 만일 본 신탁재산의 실질적 매매 및 처분 관리․운용 등을 진행할시에는 양도인의 별도 동의 또는 위탁자 지위 변경 계약을 합의해제하고 반드시 양도인에게 원상회복 후 진행하기로 한다.

제3조(양수도 방법)

① 양도인과 양수인이 본 위탁자 지위 변경 계약서에 기명 날인함과 동시에 제2조 제1항에 따른 위탁자의 지위가 양도인으로부터 양수인에게 양도된 것으로 본다.

② 양도인은 제2조 제1항의 신탁계약의 수탁자와 수익자에게 별지의 서식에 따라 본 위탁자 지위 변경 계약에 동의를 받아야 한다

③ 양도인은 본 위탁자 지위 변경 계약과 동시에 제2조 제1항에 따른 계약의 수탁자에게 관련 등기절차를 이행할 것을 지시하여야 한다.

제4조(양수도 대가)

양수인은 양도인에게 제2조 제1항의 신탁 계약상의 위탁자의 지위를 양수하는 대가로 (＜표4＞기재)을 계약체결과 동시에 지급한다.

제5조(계약의 해제)

① 양도인은 언제든지 본 위탁자 지위 변경 계약을 양수인에게 서면으로 통보하고 즉시 해제할 수 있다.

② 양도인은 제1항에 따라 본 위탁자 지위 변경 계약을 해제한 경우 제4조에 따라 지급받은 위탁자 지위 변경의 대가를 양수인에게 연12%의 이자를 가산하여 반환하여야 한다.

③ 양수인은 제1항에 따라 본 위탁자 지위 변경 계약이 해제된 경우 제2조 제1항의 신탁계약상의 위탁자의 지위를 양도인에게 원상회복시키는 등기 절차에 협조하여야 한다.

④ 양도인은 제1항에 따른 본 위탁자 지위 변경 계약의 해제 및 그에 따른 권리 의무의 원상회복 절차에서 발생하는 모든 비용을 부담한다.

(바) 처분청은 청구법인에게 쟁점부동산을 종합부동산세 과세 대상 주택에 포함하여 아래 ＜표6＞와 같이 2022년～2024년 귀속 종합부동산세 합계 OOO원과 농어촌특별세 합계 OOO원을 각 결정·고지하였다.

＜표6＞ 종합부동산세 부과 내역

(단위 : 원)

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점신탁계약 및 위탁자지위 변경 계약을 통해 쟁점부동산의 소유권이 실질적으로 이전되었다고 주장하나,

쟁점신탁계약서에는 ‘당사자들은 부동산의 등기부상 소유권을 수탁자명의로 변경하고 관리하는 것을 목적으로 하는 부동산 관리신탁 계약을 체결한다’라고 기재되어 있고, 제6조에서 신탁 부동산의 관리 및 처분에 따라 발생하는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 권리는 수익자인 청구법인에게 귀속하도록 정하고 있으며, 사실상 부동산의 등기사항전부증명서상 소유권 명의만을 수탁자 명의로 변경하고 관리하는 것을 목적으로 체결하고 수탁자는 쟁점부동산의 명의만 보유하고 일체의 처분 및 관리를 할 수 없다고 하고 있어 이는「신탁법」상 신탁이 아닌 명의신탁이나 수동신탁에 불과한 것으로 보이는 점(대법원 2003.1.27. 선고 2000마2997 판결 등 참조), 이 건 위탁자지위 이전의 대가에는 쟁점부동산의 실질가치가 반영되지 아니한 것으로 보이고, 쟁점부동산으로 인한 수익도 계속 청구법인이 향유하고 있으며, 위탁자의 지위를 양수할 만한 어떠한 경제적 실질이나 유인도 전혀 없는 것으로 보이므로 위탁자지위 변경계약은 형식적 변경계약에 불과한 것으로 보이는 점, 청구법인이 쟁점부동산을 취득한 후 제3자에게 매도할 때에는 신탁재산이 청구법인에게 귀속된 후 양도되었거나 위탁자지위 변경계약상 청구법인에게 원상회복되도록 정하고 있는바, 쟁점부동산의 실질적 처분 권한이 청구법인에게 있는 것으로 보이는 점, 새로운 위탁자들이 취득세를 부담하였다고 주장하나 이에 대한 증빙이 없고, 그외에 위탁자의 지위가 실질적으로 이전되었다고 볼 만한 객관적 자료 제시가 부족한 점, 쟁점신탁계약 및 위탁자지위 변경계약을 통해 청구법인은 종합부동산세를 부담하지 않은 조세회피가 발생하였을 뿐만 아니라 이는 조세회피 목적으로 한 가장행위로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 종합부동산세 납세의무자를 쟁점부동산의 실질적 위탁자인 청구법인으로 보아 종합부동산세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.