조심-2025-중-3508 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 2019.8.28. 경기도 수원시 장안구 OOO(이하 “쟁점종전주택”이라 한다)를 취득하여 보유하던 중 2021.1.29. 쟁점종전주택과 같은 아파트 103동 202호(이하 “쟁점신규주택”이라 한다)를 취득하고, 쟁점신규주택 취득 후 1년 이내인 2021.9.30. 쟁점종전주택을 양도한 후 쟁점종전주택의 양도가 구 「소득세법 시행령」(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제155조 제1항에 따라 일시적 2주택자의 1세대1주택 비과세 특례 적용대상으로 보아 2021년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용을 검토하여 청구인이 2023.11.1. 쟁점신규주택으로 이사 및 전입한 사실을 확인한 후 청구인이 ‘신규 주택 취득일로부터 1년(일정한 경우 최대 2년) 이내에 세대원 전원이 이사하고 주민등록상 전입신고’를 하여야 하는 구 「소득세법 시행령」제155조 제1항 제2호(이하 “쟁점규정”이라고도 한다)의 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 쟁점종전주택의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 특례규정의 적용을 배제하여 2025.4.2. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.4.17. 이의신청을 거쳐 2025.8.11. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점신규주택으로의 전입요건을 충족하지 못한 것으로 보아 쟁점종전주택의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 특례를 부인하고 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 ; <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제시한 일정별 사건 내용은 아래 <표1>과 같으며, 그 내용은 청구인이 제출한 쟁점종전주택 및 쟁점신규주택의 각 매매계약서 및 및 각 전세계약서, 영수증, 등기사항전부증명서, 주민등록표, 임차인이 작성한 경위서, 청구인의 건국대병원 진단서(뇌경막하 출혈 등, 2009.3.26. 발행 외) 등에 의하여 사실로 확인된다.

<표1> 청구인이 제시한 일정별 사건 내용

○○○

(2) 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 의 개정 연혁은 아래 <표2>와 같으며, 쟁점규정은 2022.5.31. 신규 주택으로의 전입요건을 삭제하는 것으로 개정되었다.

<표2> 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 의 개정 연혁

적용시기

(이후)

2012.6.29.

2018.10.23.

2020.2.11.

2022.5.10.

2023.1.12.

대체취득기간 등 | 2년 | 조정대상지역 : 2년 | 기타지역 : 3년 | 조정대상지역 : 1년 | (전입요건 신설) | 기타지역 : 3년

조정대상지역 : 2년 (전입요건삭제)

기타지역 : 3년

3년

(3) 1세대1주택자의 대체주택 취득을 위한 일시적 1세대2주택 비과세 특례를 규정한 구 「소득세법 시행령」제155조 제1항의 개정 내용을 살펴보면 2019.12.17. 이후 조정대상지역 내 종전의 주택이 있는 상태에서 조정대상지역내 주택을 취득한 경우로서 2020.2.11. 이후 양도분부터는 신규 주택 취득 후 1년 이내 전입하고 1년 이내 종전의 주택을 양도하여야 1세대2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있도록 개정되었는데, 이와 관련한 2020년 개정세법 해설내용은 아래 <표3>과 같다.

<표3> 2020년 개정세법 해설

○ 조정대상지역 내 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건 강화

가.개정취지

- 실수요 중심 주택 구입 유도 및 투기 수요 억제

종전

개정

▢ 일시적 2주택 * 보유자가 종전 주택 양도 시 1세대1주택 양도소득세 비과세 요건

* 1주택 소유 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 신규 주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우

○ (일반) 신규 주택 취득 후 3년 이내에 종전주택 양도

○ (조정대상지역 내 * ) 2년 이내 종전 주택 양도

* 조정대상지역 내에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규 주택 취득 시

▢ 조정대상지역 내 일시적 2주택 전입요건 추가 및 중복보유 허용기간 단축

○ (좌 동)

○ 신규 주택 취득 후 1년 이내 전입 * + 1년 이내 종전주택 양도

* 세대구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우에도 세대전원이 이사한 것으로 보는 취학 등 부득이한 사유를 시행규칙으로 정함

- 다만, 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우에는 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료 시까지 전입 + 종전주택 양도(신규주택 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규주택 취득일 이후 갱신된 계약은 인정되지 않음)

나.개정내용

다.적용시기 및 적용례

- 2020.2.11. 이후 양도하는 분부터 적용

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점규정상의 일시적 1세대2주택 비과세 특례를 적용받기 위한 이사·전입요건을 충족하지 못하였으나 이는 청구인과 임차인 각각의 사정에 따른 부득이한 상황이었으므로 부동산 거래 현실 및 쟁점규정의 개정취지 등을 반영하여 양도소득세 부과처분을 취소하여야 한다고 주장하나, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세 요건 또는 조세감면 요건을 막론하고 조세 법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다고 보아야 하는 점(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 등 다수, 같은 뜻임), 청구인은 조정대상지역에 소재하는 쟁점종전주택을 양도하기 전에 쟁점신규주택을 취득함에 따라 쟁점종전주택 양도일 현재 1세대2주택자에 해당하고 쟁점신규주택 취득일부터 1년 이내에 세대전원이 이사 및 전입신고를 하지 아니한 것으로 확인되는 점, 청구인이 쟁점신규주택 취득시 전소유자가 체결한 임대차계약을 승계하였다고 보더라도 청구인은 쟁점규정에서 정한 ‘신규 주택의 취득일로부터 최대 2년’ 이내에 이사 및 전입신고를 마치지 아니한 점, 청구인이 주장하는 임차인의 사정 등에 의한 임대차계약기간의 연장은 구 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 가목의 ‘기획재정부령이 정하는 질병의 요양 등 그 밖의 부득이한 사유’에 해당한다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것)

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 소득세법 시행령(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것)

제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조 에 따라 전입신고를 마친 경우

나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

(3) 소득세법 시행령(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정된 것)

제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

(4) 주민등록법

제16조(거주지의 이동) ① 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동하면 제11조나 제12조에 따른 신고의무자가 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 신거주지의 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 전입신고(轉入申告)를 하여야 한다.

(5) 민법

제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ① 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.

② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

제636조(기간의 약정있는 임대차의 해지통고) 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다.

(6) 주택임대차보호법

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조 제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의 2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) ① 제3조의2 제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 “확정일자부여기관”이라 한다)이 부여한다.

제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.