조심-2025-중-1684 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구법인은 1998.12.8. 설립되어 부동산신탁업을 영위하는 법인이다.

나. A 주식회사(이하 “A”라 한다)는 2022.2.28. 경기도시공사로부터 경기도 OOO㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여, 시행사로서 쟁점토지에 지식산업센터를 신축하는 사업(이하 “쟁점사업”이라 한다)을 추진하였고, 2022.4.15. 쟁점토지 위에 신축하려고 하는 지식산업센터 등에 대한 건축허가를 받은 후, 2022.5.3. 착공신고필증을 교부받았다.

한편, A는 쟁점사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 2022년 2월경 주식회사 B 등으로 구성된 대주단으로부터 OOO원을 대출받는 내용의 대출약정(이하 “쟁점대출약정”이라 하고, 쟁점대출약정의 약정서를 “쟁점대출약정서”라 한다)을 위 대주단과 체결하였고, 쟁점대출약정에 따른 피담보채무를 담보하기 위하여 쟁점토지를 청구법인에게 신탁하는 내용의 신탁계약(이하 “쟁점신탁계약”이라 하고, 쟁점신탁계약의 계약서를 “쟁점신탁계약서”라 한다)을 청구법인과 체결하였다.

다. 경기도 OOO시장(이하 “OOO시장”이라 한다)은 「지방세법」 제106조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제102조 제8항 제5호 등에 따라 당초 쟁점토지는 지식산업센터 신축부지로서 재산세에 대하여 분리과세, 별도합산과세 또는 감면 등이 적용되는 토지에 해당한다고 보고 A에 2022년도 및 2023년도 재산세(토지)를 부과하였으나, 이후 2024.4.24. 현장점검을 실시한 결과 쟁점사업에 따른 지식산업센터 신축공사가 착수되지 않았다 보고 가설건축물이 부설된 토지 33㎡를 제외한 쟁점토지의 나머지 부분을 종합합산과세대상으로 보아, A에 2022년도 및 2023년도 재산세 합계 OOO원을 부과‧고지한 후, 관련 과세자료를 처분청에 통보하였다.

이에 처분청은 「종합부동산세법」 제6조 및 제12조 등에 따라 2024.9.26.(2022년‧2023년 귀속분), 2024.12.11.(2024년 귀속분) A에 2022년～2024년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세를 각 경정‧고지하였으나, A가 이를 납부하지 않고 체납하자 청구법인에게 아래 <표1>과 같이 「종합부동산세법」 제12조의2 에 따라 청구법인을 물적납세의무자로 지정하고 A가 체납한 2022년～2024년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세에 대한 납부고지를 하였다.

<표1> 청구법인에 대한 처분청의 처분내역

(단위 : 원)

○○○

라. 청구법인은 이에 불복하여 위 <표1>과 같이 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 청구법인이 물적납세의무를 부담하는지 여부

② 쟁점토지 위에 지식산업센터 신축공사가 착공되지 않은 것으로 보아 종합부동산세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건의 주요 사실관계를 시간순으로 정리하면 아래 <표2>와 같다.

<표2> 주요 사실관계

○○○

(2) A가 2022.3.31. C와 체결한 공사도급계약의 주요내용(붙임 세부계약내용은 생략)은 아래와 같다.

<공사도급계약의 내용>

○○○

(3) OOO시장이 A에게 한 쟁점토지에 대한 재산세 부과처분과 관련하여, A가 이에 불복하여 제기한 심판청구의 결정문(조심 OOO, 2025.7.25.)에서 확인되는 사실관계는 다음과 같다.

(가) OOO시장의 쟁점토지에 대한 2022년도 및 2023년도 재산세 과세내역과 관련하여, OOO시장이 2024.6.24. A에 발송한 과세예고통지 내역은 아래 <표2>와 같다.

<표3> OOO시장의 재산세 부과 내역 등

(단위 : ㎡)

○○○

(나) OOO시장은 당초 재산세를 부과할 때, 지식산업센터 신설 승인 면적 중 지식산업센터시설 내 제조시설에 해당하는 비율에 대해서는 지특법 제58조의2 감면대상 및 분리과세대상으로 구분하고, 나머지 부대시설에 해당하는 비율에 대해서는 건축 중인 토지로 보아 별도합산과세대상으로 판단하였으나, 2024년 6월 현지출장을 한 결과, 쟁점토지의 현황을 나대지로 확인하고 가설건축물의 바닥면적 33㎡는 별도합산과세대상으로 보되, 나머지 면적 30,363㎡는 종합합산과세대상으로 보아 A에 재산세를 부과고지하였다.

(다) OOO시장의 2024.4.29.자 출장결과보고서에서, 쟁점토지는 착공허가일(2022.4.15.)로부터 2년이 경과하였음에도 터파기 작업 등이 진행되지 않은 나대지로 종합합산과세대상으로 변경하는 것이 타당 하다는 취지의 내용이 확인되며, 해당보고서상 현장사진은 아래와 같다.

<출장결과보고서상 쟁점토지 사진 등>

○○○

(라) 주식회사 D(감리업체)가 2024.7.16. OOO시장에게 보낸 “과세자료 요청에 대한 회신” 문서에 따르면, 공사진행내역은 아래와 같이 확인된다.

<감리업체가 제출한 공사진행내역>

○○○

(마) A는 2022.8.8. “OOO 지식산업센터 신축공사 실착공 연기 및 현장 업무 일시 중지 요청 공문”을 C(시공사)에 발송했으며, 해당 문서에서 아래와 같이 금융시장 악화 등으로 인한 실착공 연기 요청 내용이 확인된다.

<실착공 연기 및 현장업무 일시중지 요청 문서(일부 발췌)>

○○○

(3) A가 쟁점토지에 대한 2022년도 및 2023년도 재산세 부과처분에 불복하여 OOO시장을 상대로 제기한 심판청구에 대하여 우리 원은 기각결정(조심 OOO, 2025.7.25.)을 하였고, 그 결정문의 판단이유 부분은 아래와 같다.

<조심 OOO, 2025.7.25. 결정문 중 판단이유 부분>

○○○

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 다음과 같이 살펴본다.

(가) 쟁점①과 관련하여, 「종합부동산세법」 제12조의2 는 신탁 설정일 이후에 「국세기본법」 제35조 제2항 에 따른 법정기일이 도래하는 종합부동산세로서 해당 신탁토지와 관련하여 발생한 종합부동산세를 신탁토지의 위탁자가 체납한 경우로서 그 위탁자의 다른 재산에 대하여 강제징수를 하여도 징수할 금액에 미치지 못할 때에는 해당 신탁토지의 수탁자는 그 신탁토지로써 위탁자의 종합부동산세등을 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고 「농어촌특별세법」제3조는 「종합부동산세법」에 따른 종합부동산세 납세의무자에게 농어촌특별세에 대한 납세의무를 부과하고 있는바, A는 2022년 종합부동산세 과세기준일(2022.6.1.) 이전인 2022년 2월 청구법인에게 쟁점토지를 신탁한 후 2022년～2024년 귀속 종합부동산세와 농어촌특별세를 체납하였고, 쟁점토지 외에 다른 보유재산이 없어서 강제징수를 하더라도 체납된 종합부동산세와 농어촌특별세의 징수가 불가능한 것으로 보이는바, 청구법인은 쟁점토지의 수탁자로서 A가 체납한 2022년～2024년 귀속 종합부동산세와 농어촌특별세에 대한 물적납세의무를 부담하므로, 처분청이 청구법인에게 이 건 종합부동산세 및 농어촌특별세를 부과고지한 것은 잘못된 것으로 보기 어렵다고 판단된다.

(중간 부분은 분량 때문에 줄였습니다)

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 종합부동산세법

제5조(과세구분 및 세액) ① 종합부동산세는 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액을 그 세액으로 한다.

② 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 제14조 제1항 및 제3항에 따른 토지분 종합합산세액과 같은 조 제4항 및 제6항에 따른 토지분 별도합산세액을 합한 금액으로 한다.

제6조(비과세 등) ① 「지방세특례제한법」 또는 「조세특례제한법」에 의한 재산세의 비과세ㆍ과세면제 또는 경감에 관한 규정(이하 "재산세의 감면규정"이라 한다)은 종합부동산세를 부과하는 경우에 준용한다.

④ 제1항 및 제2항의 재산세의 감면규정 또는 분리과세규정에 따라 종합부동산세를 경감하는 것이 종합부동산세를 부과하는 취지에 비추어 적합하지 않은 것으로 인정되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 종합부동산세를 부과할 때 제1항 및 제2항 또는 그 분리과세규정을 적용하지 아니한다.

제11조(과세방법) 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 「지방세법」 제106조 제1항 제1호 에 따른 종합합산과세대상(이하 "종합합산과세대상"이라 한다)과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상(이하 "별도합산과세대상"이라 한다)으로 구분하여 과세한다.

제12조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자

2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자

② 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 토지(이하 "신탁토지"라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁토지를 소유한 것으로 본다.

제12조의2(신탁토지 관련 수탁자의 물적납세의무) 신탁토지의 위탁자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 종합부동산세등을 체납한 경우로서 그 위탁자의 다른 재산에 대하여 강제징수를 하여도 징수할 금액에 미치지 못할 때에는 해당 신탁토지의 수탁자는 그 신탁토지로써 위탁자의 종합부동산세등을 납부할 의무가 있다.

1. 신탁 설정일 이후에 「국세기본법」 제35조 제2항 에 따른 법정기일이 도래하는 종합부동산세로서 해당 신탁토지와 관련하여 발생한 것

2. 제1호의 금액에 대한 강제징수 과정에서 발생한 강제징수비

제13조(과세표준) ① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.

② 별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 80억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.

③ 제1항 또는 제2항의 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

제14조(세율 및 세액) ① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "토지분 종합합산세액"이라 한다)으로 한다.

③ 종합합산과세대상인 토지의 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상 토지의 토지분 재산세로 부과된 세액( 「지방세법」 제111조 제3항 에 따라 가감조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 세액, 같은 법 제122조에 따라 세부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 세액을 말한다)은 토지분 종합합산세액에서 이를 공제한다.

④ 별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "토지분 별도합산세액"이라 한다)으로 한다.

⑥ 별도합산과세대상인 토지의 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상 토지의 토지분 재산세로 부과된 세액( 「지방세법」 제111조 제3항 에 따라 가감조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 세액, 같은 법 제122조에 따라 세부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 세액을 말한다)은 토지분 별도합산세액에서 이를 공제한다.

(2) 지방세법

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지

라. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조 제1호 에 따른 공장의 부속토지로서 개발제한구역의 지정이 있기 이전에 그 부지취득이 완료된 곳으로서 대통령령으로 정하는 토지

바. 에너지ㆍ자원의 공급 및 방송ㆍ통신ㆍ교통 등의 기반시설용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

아. 그 밖에 지역경제의 발전, 공익성의 정도 등을 고려하여 분리과세하여야 할 타당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

(4) 지방세법 시행령

제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

1. 특별시ㆍ광역시(군 지역은 제외한다)ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지

가. 읍ㆍ면지역

나. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따라 지정된 산업단지

다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 공업지역

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지

나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

제102조(분리과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

1. 공장용지: 제101조 제1항 제1호 각 목에서 정하는 지역에 있는 공장용 건축물(제103조 제1항 제2호 및 제