조심-2025-전-2566 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구법인은 2018.3.9. 설립되어 비주거용 건물개발 및 공급업을 영위하는 법인으로, 2018.9.21. 충청남도 천안시 OOO 소재의 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 매입한 후 2019.10.26. 주식회사 a(이하 “신탁회사”라 한다)에게 신탁하였다.

나. 신탁회사는 2019.12.16. 쟁점부동산에 대하여 「종합부동산세법 시행령」제4조 제1항 제3호에 따른 합산배제 사원용주택등(주택신축판매업자의 미분양주택)으로 보아 합산배제 대상으로 신고하였고, 이후 「종합부동산세법」제7조가 2020.12.29. 법률 제17760호로 일부개정되어 신탁재산의 납세의무자가 수탁자에서 위탁자로 변경되었다.

다. 처분청은 쟁점부동산이 주택신축판매업자가 보유하는 미분양주택이 아니므로 「종합부동산세법 시행령」제4조 제1항 제3호에 따른 합산배제 사원용주택등에 해당되지 아니하고, 충청남도 천안시 서북구가 조정대상지역으로 지정된 2020.12.18. 이전에 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항에 따른 합산배제 임대주택으로 신고된 사실도 없으므로, 합산배제 대상에 해당하지 아니한다고 보아, 2025.3.11. 청구법인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원(농어촌특별세 포함), 2022년 귀속 종합부동산세 OOO원(농어촌특별세 포함) 합계 OOO원을 결정·고지하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2025.5.30. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점부동산이 합산배제 대상이 아니라고 보아 종합부동산세를 부과한 처분은 실질과세원칙을 위반하여 위법하다는 청구주장의 당부

② 처분청이 신의성실원칙을 위반하였다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 참조

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다.

(가) 쟁점부동산이 소재한 충청남도 천안시 서북구는 2020.12.18. 조정대상지역으로 지정되었고, 2022.9.26. 해제된 것으로 나타난다.

(나) 청구법인은 쟁점부동산에 대하여 2022.5.30. 임대사업자로 등록한 것으로 나타난다.

(다) 청구법인은 쟁점부동산에서 임대사업을 하였다고 주장하며 손익계산서, 거래처별 임대료수입 원장을 제시하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 먼저 쟁점①에 관하여 살피건대, 청구법인은 처분청이 쟁점부동산을 합산배제 대상이 아니라고 보아 종합부동산세를 부과한 처분은 실질과세원칙을 위반하여 위법하다고 주장하나, 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항 제8호는 매입임대주택 중 요건을 모두 갖춘 주택은 합산배제 임대주택으로 보면서, 같은 호 나목에서 제외요건을 두고 있는바, 나목 2)에서 “법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날이 지난 후에 사업자등록등을 신청한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택”은 제외된다고 명시적으로 규정하고 있는 점, 쟁점부동산이 소재한 충청남도 천안시 서북구는 2020.12.18. 조정대상지역으로 지정되었고 청구법인은 그 이후인 쟁점부동산에 대하여 2022.5.30. 임대사업자로 등록한 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점부동산은 합산배제 대상이 아니라고 보아 청구법인에게 종합부동산세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②에 관하여 살피건대, 청구법인은 처분청이 신의성실원칙을 위반하였다고 주장하나, 처분청은 쟁점부동산이 합산배제 임대주택에 해당한다는 공적견해를 표명한 사실이 없는 점, 청구법인이 쟁점부동산이 조정대상지역으로 지정되기 전에 사업자등록 등을 신청하지 못한 것에 처분청의 귀책사유가 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 종합부동산세법

제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

② 「신탁법」 제2조 에 따른 수탁자(이하 “수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 “신탁주택”이라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자( 「주택법」 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말한다. 이하 “위탁자”라 한다)가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다.

제8조(과세표준) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

(2) 종합부동산세법 시행령

제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 「공공주택 특별법」 제4조 에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다) 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지, 제10호 또는 제11호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호 또는 제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

가. 적용요건

1) 다음의 구분에 따른 공시가격이 그 구분에 따른 금액 이하일 것

가) 30호 미만의 주택을 임대하는 경우: 해당 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 다음의 구분에 따른 금액

(1) 해당 주택의 소재지가 수도권인 경우: 6억원

(2) 해당 주택의 소재지가 수도권 밖의 지역인 경우: 3억원

나) 30호 이상의 주택을 임대하는 경우: 30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대를 개시한 날) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 다음의 구분에 따른 금액

(1) 해당 주택의 소재지가 수도권인 경우: 9억원

(2) 해당 주택의 소재지가 수도권 밖의 지역인 경우: 6억원

2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항 에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

3) 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 에 따라 정한 기준을 준용한다.

나. 제외되는 주택

1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역( 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]

2) 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택

3) 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제1항 에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택

4) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제6호 에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택

제4조(합산배제 사원용주택등) ① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 사원용주택등”이라 한다)을 말한다.

3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택

가. 「주택법」 제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자

나. 「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자