조심-2025-서-4137 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 서울특별시 동작구 OOO소재지에 다중주택 및 근린생활시설 건물(사용승인일 2021.3.11., 이하 “쟁점건물①”이라 한다) 및 서울특별시 관악구 OOO소재지 다중주택 및 근린생활시설 건물(사용승인일 2020.6.5., 이하 “쟁점건물②”라 하고 쟁점건물①과 합쳐 “쟁점건물들”이라 한다)을 신축하고 주택신축판매업을 주업종으로 하여 사업자 등록한 개인사업자이다.

나. 청구인은 쟁점건물①을 판매목적으로 보아 건축 과정의 부가가치세매입세액 2020년 제2기분 OOO원, 2021년 제1기분 OOO원을 환급받았고, 쟁점건물②도 마찬가지로 2020년 제1기분 OOO원, 2020년 제2기분 OOO원을 환급받았다.

다. 처분청들은 청구인이 쟁점건물을 신축한 후에 면세사업인 상시 주거용 주택임대업에 전용한 것으로 판단하여, 처분청 OO세무서장은 쟁점건물①의 사업장에 대해 2025.9.1. 2021년 제1기 부가가치세 OOO원을, 처분청 OO세무서장은 쟁점건물②의 사업장에 대해 2025.7.1. 2020년 제1기 부가가치세 OOO원, 2020년 제2기 귀속 부가가치세 OOO원을 각 경정․고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2025.9.29. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물들을 신축한 후 주택으로 임대한 행위에 대하여 면세전용한 것으로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청들이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다.

(가) 쟁점건물들의 건축물대장의 주요 내용은 아래 <표1> 및 <표2>와 같고, 쟁점건물들은 「건축법 시행령」[별표1]에 따른 단독(다중)주택 및 「조세특례제한법 시행령」제106조 제4항에서 부가가치세 면세대상으로 보고 있는 국민주택규모를 초과한 주택에 해당된다.

<표1> 쟁점건물①의 건축물대장

<표2> 쟁점건물②의 건축물대장

(나) 청구인은 처분청들의 해명자료 제출 안내에 대해, 쟁점건물들을 매각하기 위해 공인중개사사무소에 매각 중개를 의뢰하는 등 노력하였다고 주장하며 아래 ‘공인중개사와의 문자 등 대화내용 일부 자료’ 등을 제출하였다.

(다) 청구인은 쟁점건물들이 2025.8.5. OOO에 매매 매물로 등록된 자료를 제출하였다.

(라) 쟁점건물들과 관련된 임대차내역 등에 따르면, 청구인은 사용승인일 이후 계속해서 쟁점건물들을 주거용으로 임대한 것으로 나타난다.

(마) 쟁점건물들과 관련된 일부 임대차 계약서 일부 내용에 따르면, 임대차 기간은 대부분 24개월이고, 특약사항에 임대인의 전세자금대출 협조 의무, 민법 및 부동산 임대차 관례 준수 등의 사항이 명시되어 있으나, 단기 임대 명시 등의 사항은 나타나지 않는 것으로 나타난다.

(바) 국세청통합전산망에 따르면, 쟁점건물①의 사용승인 이후 총 31명의 임차인이 전입신고를 하였고, 그 중 18명이 확정일자를 부여받았으며, 쟁점건물② 사용승인 이후 총 41명의 임차인이 전입신고를 하고 그 중 21명이 확정일자를 부여받은 것으로 나타난다.

(사) 쟁점건물들의 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점건물①과 관련하여 2명이, 쟁점건물②와 관련하여 9명이 주택임차권을 등기한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물들을 신축한 후 주택으로 임대한 부분에 대하여 면세전용한 것으로 보아 과세한 처분이 부당하다고 주장하나, 쟁점건물들에 대해 다수의 임대차계약이 체결되어 임차인이 전입 및 거주하고 있는 것으로 나타나고, 임차권등기 내역도 나타나는 등 실제로 주거용 임대주택으로 활용되고 있는 것으로 보이는 점, 쟁점건물들은 2021.3.11., 2020.6.5. 각 사용승인된 이후 처분청들이 2025년 이 사건 부가가치세 과세처분을 한 시점까지 장기간에 걸쳐 주거용으로 사용된 점, 쟁점건물들과 관련한 임대차 계약서상 쟁점건물들의 판매 예정임을 나타내는 문구, 단기임대 등의 사실이 나타나지 않는 점 등에 비추어, 처분청들이 쟁점건물들은 면세전용된 것으로 보아 청구인에게 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 부가가치세법

제10조(재화 공급의 특례) ① 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화(이하 이 조에서 “자기생산ㆍ취득재화”라 한다)를 자기의 면세사업 및 부가가치세가 과세되지 아니하는 재화 또는 용역을 공급하는 사업(이하 “면세사업등”이라 한다)을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다.

1. 제38조에 따른 매입세액, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액이 공제된 재화

제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세) ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 부가가치세법 시행령

제41조(주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위) ① 법 제26조 제1항 제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역은 다음 각 호의 임대 용역으로 한다.

1. 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 이 조에서 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지의 임대 용역

2. 「주택법」 제2조제9호 에 따른 토지임대부 분양주택(같은 조 제6호의 국민주택규모로 한정한다)에 부수되는 토지의 임대 용역

(3) 조세특례제한법

제106조(부가가치세의 면제 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호부터 제3호까지, 제4호의5 및 제12호는 2026년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제4호의2, 제5호 및 제9호의2는 2028년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, 제8호 및 제8호의2는 2014년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용하고, 제8호의3은 2015년 1월 1일부터 2028년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용하며, 제9호는 2023년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제9호의3은 2024년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

(4) 조세특례제한법 시행령

제106조(부가가치세 면제 등) ④ 법 제106조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역”이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 「주택법」 제2조 제1호 에 따른 주택으로서 그 규모가 같은 조 제6호에 따른 국민주택규모(재정경제부령으로 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다) 이하인 주택

(5) 건축법 시행령

제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

[별표1] 용도별 건축물의 종류

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·공동육아나눔터( 「아이돌봄 지원법｣ 제19조 에 따른 공동육아나눔터를 말한다. 이하 같다)·작은도서관( ｢도서관법｣ 제2조제4호 가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

나. 다중주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것 (각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)

3) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것