조심-2025-부-0608 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 2019.3.12. 배우자 A으로부터 대구광역시 OOO 중 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 증여받았고, 증여세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 2019.9.9. 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제3항 및 제61조에 따라 쟁점토지의 증여재산가액을 개별공시지가인 OOO원(OOO원/㎡)으로 하여 증여세 과세표준 및 세액을 결정결의(증여재산공제로 인한 과세미달)하였다.

다. 청구인은 2023.8.30. 쟁점토지를 대구광역시에 수용을 원인으로 OOO원에 양도한 후, 2023.9.1. 「소득세법」 제97조의2 제1항 배우자등의 증여자산 이월과세에 따라 취득가액을 배우자의 취득 당시 개별공시지가인 OOO원으로 하여 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

라. 처분청은 2024.3.13.부터 2024.4.1.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 증여자산 이월과세를 적용하여 계산한 양도소득세 결정세액이 이를 적용하지 아니한 결정세액보다 적은 경우에 해당하는 것으로 보아 증여자산 이월과세를 배제하고, 취득가액을 증여일 현재 증여재산가액 결정가액(개별공시지가)인 OOO원으로 하여 2024.6.12. 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

마. 청구인은 쟁점토지와 연접한 대구광역시 OOO(이하 “비교대상토지”라 한다)가 쟁점토지 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전 2년 이내인 2018.2.8. 증여되었는데, 당시 비교대상토지 수증자가 두개의 감정기관으로부터 감정평가를 받아 증여세를 신고한 사실을 확인하고, 2024.7.10. 그 감정가액의 평균액인 OOO원(OOO원/㎡에 쟁점토지 면적을 곱한 금액으로, 이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 한다며 이의신청을 제기하였으며, OOO지방국세청장은 2024.9.5. 쟁점토지와 비교대상토지 간의 유사성이 있는지 여부 및 가격변동의 특별한 사정이 없는지 재조사하라는 결정을 하였으나, 처분청은 2024.10.14.부터 2024.11.2.까지 재조사를 실시한 후, 2024.11.5. 쟁점토지와 비교대상토지 사이에 유사성이 있다고 볼 수 없다며 당초 처분을 유지하는 결정을 하였다.

바. 청구인은 이에 불복하여 2024.12.30. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① (주위적 청구) 비교대상토지의 감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정해 달라는 청구주장의 당부

② (예비적 청구) 소급감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정해 달라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지와 관련한 증여세 및 양도소득세 신고 내역은 다음과 같다.

(가) 청구인은 2019.3.12. 배우자 A으로부터 쟁점토지를 증여받고, 증여세를 신고하지 아니하였는바, 처분청은 2019.9.9. 상증세법 제60조 제3항 및 제61조에 따라 쟁점토지의 증여재산가액을 개별공시지가인 OOO원(OOO원/㎡)으로 하여 증여세 과세표준 및 세액 을 결정결의(증여재산공제로 인한 과세미달)하였다. 이에 대해 청구인은 증여세 결정통지를 받지 못하였다고 주장하고, 이 건 청구일 현재 처분청이 상증세법 제77조에 따른 통지를 한 사실은 확인되지 않는다.

(나) 청구인은 2023.8.30. 대구광역시에 수용을 원인으로 쟁점토지를 OOO원에 양도한 후, 2023.9.1. 「소득세법」 제97조의2 제1항 배우자등의 증여자산 이월과세 규정에 따라 취득가액을 배우자의 취득 당시 개별공시지가인 OOO원으로 하여 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였는바,

처분청은 2024.3.13.부터 2024.4.1.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 이월과세를 적용하여 계산한 양도소득세 결정세액이 이를 적용하지 아니한 결정세액보다 적은 경우에 해당하는 것으로 보아 배우자등의 증여자산 이월과세를 배제하고, 취득가액을 증여일 현재 증여재산가액 결정가액(개별공시지가)인 OOO원으로 하여 2024.6.12. <표1>과 같이 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

<표1> 양도소득세 신고 및 경정내역

○○○

(다) 청구인은 2024.4.18. C으로부터 쟁점토지를 OOO 원으로 소급감정받아(기준시점을 2019.3.12.로 하여 2024.4.11. 작성됨) 이를 증여재산가액으로 하여 증여세 기한후신고를 하였다.

(2) 청구인은 쟁점토지와 연접한 비교대상토지가 쟁점토지 평가기준일전 2년 이내인 2018.2.8. 증여되었는데, 당시 비교대상토지 수증자가 두개의 감정기관으로부터 감정평가를 받아 증여세를 신고한 사실을 확인하고, 2024.7.10. 쟁점감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하거나 예비적으로 쟁점토지의 소급감정가액을 취득가액으로 인정해야 한다며 이의신청을 제기하였다.

(가) 청구인이 제시한 비교대상토지의 감정가액은 2018.2.2.로 하여 2018.2.2. 작성된 것으로, C의 감정가액 OOO원/㎡과 ㈜D의 감정가액 OOO원/㎡의 평균액인 OOO원/㎡으로 나타난다.

(나) 이 건 심판청구 당시 처분청 담당자는, 처분청 전산상 비교대상토지는 쟁점감정가액으로 증여세를 신고하였다고 확인하였다.

(다) 청구인은 이의신청 당시 쟁점토지의 소급감정가액인 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 하여야 한다는 예비적 주장을 하였는데, 청구인이 제출한 C의 감정평가서에 따르면 감정평가서는 가격산정기준일을 2019.3.12.로 하여 2024.4.11. 소급작성된 것으로, 감정가액은 OOO원/㎡으로 나타난다.

(3) 양측이 제시한 자료에 따라 쟁점토지와 비교대상토지를 비교한 내역 등은 <표2> 및 <표3>과 같다.

<표2> 쟁점토지 및 비교대상토지 비교

○○○

<표3> 쟁점토지와 비교대상토지의 개별공시지가

○○○

(가) 쟁점토지와 비교대상토지는 연접해있고, 쟁점토지는 건물(B)의 부수토지로, 비교대상토지는 테니스장으로 사용된 것으로 나타난다.

<쟁점토지 및 비교대상토지 항공사진>

○○○

(나) 쟁점토지와 비교대상토지는 2023년 대구광역시의 OOO 조성사업을 위해 수용되었는데, 처분청 제시자료인 대구도시계획(경상북도 고시 제OOO호)를 보면 1978년 당시에도 쟁점토지와 비교대상토지는 공원(OOO공원, 구 OOO공원)으로 조성될 계획이었던 것으로 확인되고, 청구인이 제시한 OOO공원 조성계획도(대구광역시 고시 제OOO호, OOO, 대구광역시 고시 OOO, OOO)에서도 쟁점토지와 비교대상토지는 OOO공원 정구장 시설로 이용될 계획인 것으로 나타난다.

<OOO공원 조성계획 지형도면>

○○○

(4) 처분청은 2024.10.14.부터 2024.11.2.까지 재조사를 실시한 후, 2024.11.5. 쟁점토지와 비교대상토지 사이에 유사성이 있다고 볼 수 없다며 당초 처분을 유지하는 결정을 하였고, 처분청의 재조사 내용(조사종결보고서) 중 위 사실관계 외에 기재된 내용은 아래와 같다.

(가) 쟁점토지와 비교대상토지는 1990년부터 2024년까지 개별공시지가 및 지목이 동일하나, 대구광역시 OOO구청으로부터 징취한 토지특성조사표에 따르면 쟁점토지는 주거나지이고, 비교대상토지는 거주기타로 토지이용상황에 차이가 있다.

<토지이용상황구분>

○○○

(중간 부분은 분량 때문에 줄였습니다)

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

제61조【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

제68조【증여세 과세표준 신고】① 제4조의2에 따라 증여세 납부의무가 있는 자는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 제47조와 제55조 제1항에 따른 증여세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 다만, 제41조의3과 제41조의5에 따른 비상장주식의 상장 또는 법인의 합병 등에 따른 증여세 과세표준 정산 신고기한은 정산기준일이 속하는 달의 말일부터 3개월이 되는 날로 하며, 제45조의3 및 제45조의5에 따른 증여세 과세표준 신고기한은 수혜법인 또는 특정법인의 「법인세법」 제60조제1항 에 따른 과세표준의 신고기한이 속하는 달의 말일부터 3개월이 되는 날로 한다.

제76조【결정·경정】① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 “법정결정기한”이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.

제77조【과세표준과 세액의 결정 통지】세무서장등은 제76조에 따라 결정한 과세표준과 세액을 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 통지하여야 한다. 이 경우 상속인이나 수 유자가 2명 이상이면 그 상속인이나 수유자 모두에게 통지하여야 한다 .

(4) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 “대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산”이란 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.<2018.2.13. 신설>

제49조2【평가심의위원회의 구성 등】① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정

1의2. 제49조 제8항에 따른 시가불인정 감정기관의 지정

2. 제54조 제1항에 따른 비상장주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등”이라 한다)의 같은 조 제6항에 따른 가액평가 및 평가방법

3. 제15조 제11항 제2호 나목 및 「조세특례제한법 시행령」 제27조의6 제6항 제2호 나목에 따른 업종의 변경

4. 법 제61조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 건물, 오피스텔 및 상업용 건물 가치의 산정ㆍ고시를 하기 위한 자문

⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 하고, 제1항 제1호 및 제2호의 심의가 필요한 경우 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 신청해야 한다. 다만, 제1항 제1호의 경우 중에서 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는 해당 매매등이 있는 날부터 6개월 이내에 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 한다.

제78조【결정·경정】① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.

1. 상속세

법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월

2. 증여세

법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월

(5) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조【평가의 원칙 등】① 영 제49조 제1항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 “기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관”이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호 의 감정평가법인등을 말한다.

③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거