조심-2025-광-2119 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인 A은 2020.12.31. 어머니인 C로부터 주식회사 D(이하 “쟁점법인” 이라 한다)의 주식 OOO주를, 청구인 B(청구인 A과 합하여 이하 “청구인들” 이라 한다)은 2020.12.31. 아버지인 E으로부터 쟁점법인의 주식 OOO주를 증여받는 내용의 증여계약서를 작성하였고, 쟁점법인이 소유하고 있던 전북특별자치도 OOO 토지 및 건물(이하 “쟁점①부동산”이라 한다)의 가액을 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다)에 따른 보충적 평가액인 OOO원으로 평가한 후, 이를 반영하여 쟁점법인의 1주당 가액을 OOO원으로 평가하여 증여세를 신고ㆍ납부하였다.

나. OO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2024.8.21.∼2024.10.4. 기간 동안 청구인들에 대한 증여세 조사를 실시하였고, 쟁점법인이 2021.1.5. 전 북특별자치도 OOO 토지(이하 “쟁점②부동산”이라 하고, 쟁점①부동산과 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득한 후 2021.4.2. 쟁점부동산을 유한회사 F에게 OOO원에 양도하였는바, OOO원을 기준시가에 따라 안분하여 산정한 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)이 쟁점 ①부동산의 시가인 것으로 보아 광주지방국세청 평가심의위원회(이하 “평가심의위”라 한다)의 심의를 의뢰하였으며, 평가심의위가 위 가액을 시가로 인정함에 따라 쟁점①부동산의 가액을 OOO원으로 보고, 이를 반영하여 쟁점법인의 1주당 가액을 OOO원으로 평가하여 처분청들에게 과세자료를 통보하였으며, 반포세무서장은 2025.1.16. 청구인 A에게 2020.12.31. 증여분 증여세 OOO원을, 북전주세무서장은 2025.2.1. 청구인 B에게 2020.12.31. 증여분 증여세 OOO원을 각 경정․고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2025.4.15. 심판청구를 각 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

평가심의위원회의 심의를 거친 매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 쟁점①부동산의 위치는 아래 표시된 영역과 같고, 현재 전북특별자치도 OOO 아파트의 부지에 포함되어 있다.

<그림1> 쟁점①부동산 위치도

○○○

(나) OOO 아파트 개발사업의 시행사는 유한회사 F이고, 위 법인은 2021.4.13. 설립되었다.

(다) 쟁점①부동산 인접 부지는 전북특별자치도 OOO 아파트로 개발되었고, OOO 아파트 개발사업의 시행사는 G 주식회사이며, 위 법인은 2021.3.8. 설립되었다.

(라) 처분청은 2021.4.2. 쟁점부동산의 매매계약이 있기 전인 2015년부터 쟁점부동산 인근 OOO 일대가 ‘OOO개발’ 사업으로 인해 다수의 아파트 단지, 상업시설들이 시행 예정임이 이미 이슈화 된 바 있다는 처분청 의견과 관련하여 아래와 같이 언론보도자료를 제출하였다.

<그림2> OOO 개발사업 관련 보도자료

○○○

(마) 처분청은 쟁점①부동산에 대한 평가심의위 개최당시 평가기준일과 매매계약일 전․후 이용상황 등이 동일하다고 판단하였다는 처분청 의견과 관련하여 아래와 같이 평가심의위 심의자료를 제출하였다.

<그림3> 평가심의위원회 이용현황, 주위환경 등 검토 내용

○○○

(바) 청구인들은 쟁점①부동산의 평가기준일 이후 다수 거래가 지주 작업에 따른 거래로서 가격이 급격히 변동하였다는 청구주장과 관련하여 쟁점부동산 인근 토지들의 실거래내역 및 그 위치도를 제출하였다.

<표2> 청구인들이 제출한 쟁점부동산 인근 토지들의 실거래내역

○○○

<그림4> 쟁점부동산 인근에서 거래된 토지들의 위치도

○○○

(사) 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인한 전북특별자치도 OOO의 2020년 12월～2021년 4월까지의 토지 실거래 내역은 아래와 같다 (규모 100㎡ 이상의 토지 거래내역만 첨부하였음)

<표3> OOO 토지 실거래 내역(2020년 12월～2021년 4월)

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

처분청은 쟁점①부동산 인근 지역이 OOO 개발 사업 진행 중으로 증여일부터 매매계약일 사이에 장차 아파트 부지로 시행될 것이라는 이미 공개된 정보 이외에는 가격변동의 특별한 사정이 없으므로 이 건 처분은 적법하다는 의견이다.

그러나, 쟁점①부동산 소재지에서 진행된 OOO 아파트 개발사업의 시행사는 2021.4.13. 설립된 유한회사 F이고, 쟁점①부동산 인접 부지는 전북특별자치도 OOO 아파트로 개발되었으며, OOO 아파트 개발사업의 시행사는 2021.3.8. 설립된 G 주식회사이고, 위 법인들의 설립 전후로 아파트 개발사업을 위한 시행사들의 토지매입 절차가 진행되었을 것으로 보이는 점,

쟁점부동산 인근 토지들은 평가기준일(2020.12.31.) 이전인 2020년 12월경에 대부분 ㎡당 OOO원～OOO원 정도의 가격에 거래되었다가, 쟁점매매사례 가액에 따른 거래일(2021.4.2.)에는 ㎡당 OOO원～OOO원의 가격에 거래 되었는바, OOO 아파트 등 쟁점부동산 부지 및 인근 부지의 아파트 개발사업의 진행이 쟁점부동산의 가격 변동에 영향을 미친 것으로 보이는 점 등에 비추어,

쟁점부동산의 평가기준일(2020.12.31.)과 쟁점부동산의 매매일(2021.4.2.) 사이에 가격 변동의 특별한 사정이 있는 것으로 보이므로, 처분청이 쟁점부동산의 2021.4.2.자 매매사례가액을 시가로 보아 청구인들에게 한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가 방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루 어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「 부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시 지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

제63조(유가증권 등의 평가) ① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 주식등의 평가

가. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(이하 이 호에서 “상장주식”이라 한다)은 평가기준일(평가기준일이 공휴일 등 대통령령으로 정하는 매매가 없는 날인 경우에는 그 전일을 기준으로 한다) 이전ㆍ이후 각 2개월 동안 공표된 매일의 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 에 따라 거래소허가를 받은 거래소(이하 “거래소”라 한다) 최종 시세가액(거래실적 유무를 따지지 아니한다)의 평균액(평균액을 계산할 때 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월 동안에 증자ㆍ합병 등의 사유가 발생하여 그 평균액으로 하는 것이 부적당한 경우에는 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월의 기간 중 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 기간의 평균액으로 한다). 다만, 제38조에 따라 합병으로 인한 이익을 계산할 때 합병(분할합병을 포함한다)으로 소멸하거나 흡수되는 법인 또는 신설되거나 존속하는 법인이 보유한 상장주식의 시가는 평가기준일 현재의 거래소 최종 시세가액으로 한다.

나. 가목 외의 주식등은 해당 법인의 자산 및 수익 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다.

다. 삭제 <2016.12.20.>

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원 회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의 위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자 총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2) 3억원

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기 준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한 다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제64조 에 따라 안분계산한다.

제54조(비상장주식등의 평가) ① 법 제63조 제1항 제1호 나목에 따른 주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등”이라 한다)은 1주당 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이하 “순손익가치”라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율[부동산과다보유법인( 「소득세법」 제94조제1항제4호 다목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다]로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액 보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장 주식등의 가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다.

1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 “순자산가치”라 한다)

제55조(순자산가액의 계산방법) ① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산 가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액 (취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.