조심-2024-인-4477 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 주식회사 A(2010.11.1. 개업, 2015.9.30. 직권폐업, 이하 “A”이라 한다)의 대표이사로, A과 주식회사 B(이하 “B”이라 한다)은 2013.9.24. 청구인이 소유하는 경기도 양주시 OOO 외 1필지 대지 합계 1,827㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 B이 지하 2층, 지상 13층 규모의 도시형생활주택 등을 건축하는 내용의 지주공동사업 공사계약을 체결하였다.

나. B은 위 지주공동사업 공사계약에 따라 쟁점토지에 지하 2층 거푸집, 철근조립 및 콘크리트 타설공사, 지하 1층 바닥 거푸집, 철근공사조립 공사(이하 위 공사를 “쟁점공사”라 하고, 위 공사를 통해 설치한 미완성된 건축중인 건물을 “쟁점자산”이라 한다)를 진행하다가 공사대금을 체불하여 공사가 중단되었고, 쟁점토지의 근저당권자인 C의 신청에 따라 개시된 임의경매절차에서 주식회사 D(이하 “매수법인”이라 한다)이 쟁점토지를 OOO원에 낙찰받아 2018.8.28. 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 처분청은 쟁점토지가 경락됨에 따라 청구인이 수취한 경락대금이 사업소득(부동산매매업)에 해당하는 것으로 보아 수입금액에 OOO원(최저매각가액으로, 이하 “쟁점경락대금”이라 한다)을 증액하여 2023.12.12. 청구인에게 2018년 귀속 종합소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2024.3.8. 이의신청을 거쳐 2024.7.22. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점경락대금에 토지 외에 건축중인 건물가액이 포함되어 있으므로 토지와 건물의 가액을 안분하여 토지분에 대한 가액만 청구인의 수입금액으로 보아 종합소득세를 부과해야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법률

(1) 국세기본법(2017.12.19. 법률 제15220호로 개정된 것)

제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

(2) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정된 것)

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조 에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 이 건 종합소득세 신고 및 처분청의 경정 내역은 아래 <표1>과 같다.

<표1> 청구인의 종합소득세 신고 및 처분청 경정내역

(2) 쟁점토지에 대한 경매사건(의정부지방법원 OOO)과 관련하여 ‘부동산태안’이 법원공시자료를 토대로 작성한 정보지(아래 <표2> 참조)를 보면, 채무자는 청구인, 경매대상은 쟁점토지로 기재되어 있고, “쟁점토지 지상에 소유자 미상의 제시외 건물이 공사중단 상태이나, 이에 구애 없이 감정평가 하였으며, 법정지상권 성립여부는 불분명하다”고 되어 있다.

<표2> 쟁점토지 관련 경매사건 기본내역

(1)

(3) 쟁점토지에 대한 경매사건(의정부지방법원 OOO)과 관련하여 의정부지방법원의 배당표 (아래 <표3> 참조) 주요내용은 다음과 같다.

(2) <표3> 의정부지방법원 배당표

(3)

(4)

(5) (4) 의정부지방법원에서 주식회사 OOO감정평가법인에 의뢰하여 회신받은 쟁점토지의 감정평가서 주요내용은 아래 <표4>와 같다.

(6)

(7) <표4> 감정평가서 주요내용

(8)

(9) (5) 청구인이 제출한 증빙자료의 주요내용은 다음과 같다.

(10)

(11) (가) A과 B이 2013.9.24. 체결한 주상복합 지주공동사업의 공사계약서 주요내용은 아래 <표5>와 같다.

(12)

(13) <표5> 양주시 OOO 주상복합 지주공동사업 공사계약서 주요내용

(나) 청구인은 경매가액을 쟁점토지와 건축 중인 건물 가액으로 안분하여야 한다고 주장하며, 쟁점토지는 기준시가로, 건축중인 건물은 취득가액을 적용하여 안분계산한 내역을 아래 <표6>과 같이 제출하였다.

<표6> 청구인이 제출한 쟁점경락대금 안분계산 내역

(다) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인이 2005.8.5. 유증을 원인으로 2005.12.15. 소유권을 취득하였고, OOO주식회사에 2014.7.9. 신탁을 원인으로 소유권을 이전(위탁자 청구인, 수탁자 OOO 주식회사, 우선수익자 B, 주채무자 A)하였다가, 2018.8.28. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 매수법인에게 소유권을 이전한 것으로 나타난다.

(라) 청구인은 낙찰자인 매수법인이 토지의 소유권을 취득하면서 쟁점자산의 소유권까지 함께 취득하였다고 주장하며, 쟁점공사를 재하도급받은 F이 낙찰자인 매수법인을 상대로 제기한 쟁점판결의 판결서를 아래 <표7>과 같이 제출하였다.

<표7> 쟁점판결

(마) 청구인은 ‘제시외물건’이란 법원이 제시한 경매물건에 대하여 의뢰받은 감정평가기관이 현장에서 발견한 물건을 의미하는 것으로, 법원 매각물건명세서에는 ‘제시외물건’에 대하여 매각포함, 또는 매각제외를 비고란에 기재하고 일반적으로 제시외물건에 대하여는 매각제외가 되어 있으면 감정평가를 하지 아니하나 매각제외로 되어 있더라도 감정평가하는 사례도 있는데, 이 건 감정평가기관은 공사중단된 건물이 있다는 것을 인지하고도 공정률이나 고액의 공사원가를 확인하기 어렵다는 등의 이유로 소극적으로 평가를 하지 아니하였고, 감정평가기관이 이처럼 감정평가를 하지 아니한 것이 제시외물건에 대한 매각포함 여부를 결정하는 것은 아니므로 이 건 감정평가서에 명시되어 있지 아니하였다고 하여 쟁점자산이 매각대상에서 제외되었다고 보기 어렵다고 주장하며, 대전지방법원 서산지원 매각물건명세서 및 감정평가서(매각물건명세서에 제시외 물건은 매각에서 제외한다고 기재되어 있으나, 감정평가된 사례 3부) 등을 제출하였다.

(바) 쟁점공사 관련 기성내역서를 보면, B은 A에 2015.2.6. 1회 기성(기성률 9.22%) 명목으로 OOO원, 2015.6.22. 2회 기성(기성률 14.87%) 명목으로 OOO원을 청구한 것으로 나타난다.

(사) 청구인은 매수법인의 사실확인서를 아래 <표8>과 같이 제출하였다.

<표8> 사실확인서

매수법인은 쟁점토지에 건축중인 건물까지 함께 취득하기 위하여 경매에 참여하였으며 2018.7.20. 의정부지방법원으로부터 임의경매 낙찰을 받아 2018.8.28. 소유권이전등기를 필하였고, 관할 관청으로부터 건축허가 소유권이전을 마친 후 주상복합신축공사를 진행하였으며 입찰가는 토지와 건축중인 건물의 가격까지 고려하여 책정하였으며 현재 분양중입니다.

처음 경매를 받았을 때는 지하 2층 중 지하 1층 바닥 콘크리트 타설 직전까지의 골조 거푸집 공사가 완료되었음을 확인할 수 있습니다.

첨부서류 : 입찰당시 현장사진

2024.7.18.

매수법인 대표이사 OOO(날인)

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점경락대금에 토지 외에 건축중인 건물가액이 포함되어 있으므로 토지와 건물의 가액을 안분하여 토지분에 대한 가액만 청구인의 수입금액으로 보아야 한다고 주장하나, 의정부지방법원이 주식회사 OOO감정평가법인에 의뢰하여 회신받은 감정평가자료에 의하면, 쟁점토지만 경매대상물건으로 되어 있고, ‘소유자 미상의 제시 외 건물이 공사중단 상태이나 이에 구애 없이 제시목록 기준으로 감정평가하였다’고 기재되어 있는 점, 이 건 경매 관련 정보지에도 쟁점토지만이 경락대상이고, 법정지상권 성립여부는 불분명하며, 쟁점토지의 소유자인 청구인만 해당 경매의 채무자인 것으로 기재되어 있는 점, 이 건 경매로 인하여 매수법인이 지급한 쟁점경락대금은 결국 쟁점토지의 소유자인 청구인의 채무 소멸에 사용되었고, 달리 해당 금원이 A 등 다른 법인에 귀속되었다고 볼 만한 객관적인 증빙이 부족한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점경락대금을 청구인의 수입금액을 보아 종합소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.