조심-2024-서-5287 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구법인은 서울특별시 동대문구 OOO일원에서 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합으로, 2008.12.1. 조합설립인가 후 아래 <그림1>과 같이 사업을 진행하였다.

<그림1> 청구법인 사업진행현황

나. 처분청은 2019년 과세기준일(2019.6.1.) 현재 아래 <표1>의 청구법인이 보유한 부동산(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 2019.11.21. 2019년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 결정·고지하였다.

<표1> 2019.6.1. 청구법인 종합부동산세 과세대상 부동산 보유 현황

다. 청구법인은 2024.5.20. 쟁점부동산이 신탁재산에 해당하여 위탁자인 조합원별로 종합부동산세 과세표준을 산정하여야 하고, 청구법인이 주택건설을 위해 주택재개발 사업시행계획 승인을 받아 주택건설사업에 제공되고 있는 쟁점부동산은 재산세 분리과세대상이라는 사유로 위 종합부동산세 전액을 환급해달라는 경정청구를 하였다.

라. 이에 처분청은 2024.7.23. 과세기준일(2019.6.1.) 현재 쟁점부동산의 종합부동산세 납세의무자는 청구법인이고, 개별조합원에게 종합부동산세가 부과되는 신탁재산에 해당되지 않는다는 이유로 청구법인의 경정청구를 거부하였다.

마. 청구법인은 이에 불복하여 2024.9.19 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 주택재개발정비사업과 관련하여 청구법인이 현금청산자들로부터 수용 등으로 취득한 쟁점부동산을 2019년 과세기준일(6.1.) 현재 신탁재산으로 보아 위탁자(조합원)별로 종합부동산세 과세표준을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

② 쟁점부동산 중 토지는 주택건설사업에 제공되고 있는 토지로서 재산세 분리과세 대상에 해당하여 종합부동산세 과세대상에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부

③ 쟁점부동산 중 주택의 경우, 철거예정주택으로서 재산세 비과세 대상에 해당하므로 종합부동산세 과세대상에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다.

(가) 처분청은 청구법인에게 쟁점부동산에 대해 아래 <표2>와 같이 2019년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세를 부과하였고, 청구법인은 2019.12.16. 이를 납부하였다.

<표2> 청구법인 납부 2019년 종합부동산세 및 농어촌특별세 내역

(단위: 원)

(나) 청구법인은 2024.5.20. 쟁점부동산이 신탁재산에 해당하여 위탁자인 조합원별로 종합부동산세 과세표준을 산정하여야 하고, 청구법인이 주택건설을 위해 주택재개발 사업시행계획 승인을 받아 주택건설사업에 제공되고 있는 쟁점부동산은 재산세 분리과세대상이라는 사유로 종합부동산세 및 농어촌특별세 OOO원을 환급해달라는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2024.7.23. 과세기준일(2019.6.1.) 현재 쟁점부동산의 종합부동산세 납세의무자는 청구법인이고, 개별조합원에게 종합부동산세가 부과되는 신탁재산에 해당되지 않는다는 이유로 청구법인의 경정청구를 거부한 것으로 나타난다.

(2) 청구법인이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다.

(가) 청구법인은 2010.2.25. 서울특별시 동대문구청장으로부터 주택재개발사업 시행인가를 받은 사실이 확인된다.

(나) 청구법인은 쟁점부동산 중 일부 토지(서울특별시 동대문구 OOO)의 등기사항전부증명서를 제출하였는바, 해당 등기사항전부증명서상에서는 각 부동산 소유자들이 2019.5.10. 수용 등을 등기 원인으로 청구법인에게 소유권이전하고, 청구법인은 2019.11.14. 이를 신탁한 사실이 나타난다.

(다) 청구법인이 제출한 신탁원부에는 2019.11.14. 조합원들을 위탁자(별지 기재)로, 청구법인을 수탁자로 하여 신탁원부 변경내역표가 작성된 것으로 나타난다.

(3) 청구법인이 서울특별시 동대문구청에 제출한 건축물 해체공사 완료신고서에 따르면, 청구법인은 2020.4.6.∼2021.4.30. 기간 동안 서울특별시 동대문구 OOO(제외 1동 포함)에 대한건축물 해체공사를 진행한 것으로 나타나고, 동대문구청 주거정비과장은 2021.4.29. 각 담당부서에 해체공사 완료신고에 따른 공부처리를 요청한 사실이 나타난다.

(4) 서울특별시 동대문구청장은 쟁점부동산에 대하여 「지방세법 시행령」 제102조 제7항 제7호 에서 규정한 「주택법」에 따라 주택건설사업자등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지에 해당하지 아니한 것으로 보아 재산세를 부과한 것으로 나타난다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인은 정관 등에 따라 정비사업의 시행을 위하여 금전을 차용하여 쟁점부동산을 취득하였다 하더라도 차용한 금전에 대한 최종적인 부담은 조합원들이 지는 것이고, 위 금전의 실질은 조합원들이 정비사업의 시행을 위한 경비로 청구법인에게 신탁한 재산에 해당하므로 청구법인이 수용 등을 원인으로 소유권이전등기한 쟁점부동산도 신탁재산으로 보아 위탁자(조합원)별로 종합부동산세 과세표준을 산정하여야 한다고 주장하나,

「종합부동산세법」 제7조 제1항 및 제12조 제1항은 ‘재산세 납세의무자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.’고 규정하고 있고, 「지방세법」 제107조 제1항 제3호 는 ‘「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자’로 규정하고 있는바, 청구법인은 2019년 귀속 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 이전인 2019.5.10. 쟁점부동산을 a 주식회사로부터 차입한 금전으로 조합원이 아닌 현금청산자들로부터 수용 등을 원인으로 자체적으로 취득하여 소유권이전한 것으로 나타나는 점, 청구법인은 과세기준일 이후인 2019.11.14. 쟁점부동산을 신탁하면서 위탁자를 조합원으로 하고 수탁자를 청구법인으로 한 것으로 나타나는 점, 신탁부동산을 구성 조합원의 부동산 보유상황을 감안하여 종합부동산세를 구분·과세하기 위해서는 소유부동산에 대한 「신탁법」에 따른 등기 및 조합원별 구분이 전제되어야 하나 쟁점부동산은 과세기준일 당시에는 청구법인이 보유한 부동산으로 되어 있고, 조합원을 위탁자로 하고 청구법인을 수탁자로 하는 내용의 신탁등기가 경료되어 있지 아니하는바, 청구법인은 쟁점부동산에 대한 납세의무자로서 쟁점부동산의 공시가격을 합한 금액에 대하여 종합부동산세법령에 따른 기본공제 및 세율 등을 적용하여 종합부동산세액을 계산하는 것이 타당해 보이는 점(조심 2024중817, 2024.5.2., 같은 뜻임) 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다.

(중간 부분은 분량 때문에 줄였습니다)

2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자

제13조(과세표준) ① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.

② 별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 80억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.

③ 제1항 또는 제2항의 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

(2) 지방세법(2019.12.3. 법률 제16663호로 개정되기 전의 것)

제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. “주택”이란 「주택법」 제2조제1호 에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

가. 이 법 또는 관계 법령에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

나. 이 법 또는 다른 법령에 따라 재산세가 경감되는 토지의 경감

비율에 해당하는 토지

2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호 가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로

정하는 부속토지

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

③ 「신탁법」에 따른 신탁재산에 속하는 종합합산과세대상 토지 및 별도합산과세대상 토지의 합산 방법은 다음 각 호에 따른다.

1. 신탁재산에 속하는 토지는 수탁자의 고유재산에 속하는 토지와 서로 합산하지 아니한다.

2. 위탁자별로 구분되는 신탁재산에 속하는 토지의 경우 위탁자별로 각각 합산하여야 한다.

제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

3. 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우:

위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.

② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

6. 「도시개발법」에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(재개발사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자

제109조(비과세) ③ 다음 각 호에 따른 재산(제13조 제5항에 따른 과세대상은 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령으로 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산(제3호 및 제5호의 재산은 제외한다) 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 재산세를 부과한다.

5. 행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는

것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택(「건축법」제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다)으로서 대통령령으로 정하는 것

제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

(3) 지방세법 시행령(2019.12.31. 대통령령 제30318호로 개정되기 전의 것)

제102조(분리과세대상 토지의 범위) ⑦ 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만 제9호 및 제11호에 따른 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지는 제외한다.

7. 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 「도시 및 주거환경정비법」 제24조 부터 제28조까지 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조 부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지( 「주택법」 제2조 제11호 에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 「신탁법」에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다)

제103조의2(철거·멸실된 건축물 또는 주택의 범위) 법 제106조 제1항 제2호 다목에서 “대통령령으로 정하는 부속토지”란 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거·멸실된 날(사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다. 이 경우「건축법」등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 허가 등을 받지 않은 건축물 또는 주택이거나 사용승인을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 않은 경우는 제외한다.

제108조(비과세) ③ 법 제109조 제3항 제5호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(「건축법」제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다. 이하 이 항에서 같다)을 말한다. 이 경우 건축물 또는 주택의 일부분을 철거하는 때에는 그 철거하는 부분으로 한정한다.

(4) 조세특례제한법(2019.11.26. 법률 제16652호로 개정되기 전의 것)

제104조의19(주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 “주택건설사업자”라 한다)가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지(토지를 취득한 후 해당 연도 종합부동산세 과세기준일 전까지 주택건설사업자의 지위를 얻은 자의 토지를 포함한다) 중 취득일부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 「종합부동산세법」 제13조 제1항 에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자

2. 「주택법」 제11조 에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체

3. 「도시 및 주거환경정비법」 제24조 부터 제28조까지 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조 부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자

4. 「법인세법」 제51조의2 제1항 제9호 에 따른 법인

② 제1항을 적용받으려는 자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 토지의 보유현황을 신고하여야 한다.

③ 주택건설사업자가 제1항에 따라 취득한 날부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 주택건설을 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징한다.

(5) 신탁법

제2조(신탁의 정의) 이 법에서 “신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

제4조(신탁의 공시와 대항) ① 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.

② 등기 또는 등록할 수 없는 재산권에 관하여는 다른 재산과 분별하여 관리하는 등의 방법으로 신탁재산임을 표시함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.

제22조(강제집행 등의 금지) ① 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 “강제집행등”이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다.

제24조(수탁자의 파산 등과 신탁재산) 신탁재산은 수탁자의 파산재단, 회생절차의 관리인이 관리 및 처분 권한을 갖고 있는 채무자의 재산이나 개인회생재단을 구성하지 아니한다.

제27조(신탁재산의 범위) 신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속한다.