조심-2024-서-4556 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 2013.5.21. A 주식회사로부터 제주특별자치도 제주시 OOO 대 1,038.7㎡ 및 연면적 7,012.68㎡의 11층 근린생활시설용 건물(이하 위 부동산을 일체로 “쟁점부동산”이라 한다)을 총 OOO원에 취득하여 OOO로 운영하다가 2022.12.15. 주식회사 B(이하 “양수법인”이라 한다)에게 총 OOO원(매매계약서 특약사항에 토지가액 OOO원, 건물가액 OOO원으로 기재되어 있음)에 양도하였다.

청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 토지분 OOO원, 건물분 OOO원으로 구분하고, 주식회사 C(이하 “쟁점법인”이라 한다)에 대한 컨설팅비용 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 필요경비에 산입하여 2023.1.18. 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.

나. 처분청은 2023.7.24.～2023.9.1. 기간 동안 쟁점부동산의 양도에 대한 세무조사를 실시한 결과, ① 쟁점부동산의 각 자산별 구분 기장한 가액이 기준시가로 안분계산한 가액과 30% 이상 차이가 있는 경우에 해당한다고 보아 「소득세법」제100조 제2항에 따라 일괄양도가액을 기준시가로 안분계산(양도가액 토지분 OOO원, 건물분 OOO원)하여 토지분 장기보유특별공제액 OOO원을 부인하고, ② 쟁점비용을 양도소득 필요경비에서 제외하여 2023.12.7. 청구인에게 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.2.14. 이의신청을 거쳐 2024.7.30. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점부동산의 일괄양도가액을 기준시가로 안분하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

② 쟁점비용이 양도소득 필요경비에 해당하는지 여부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 양도소득세 신고내용 및 처분청의 경정내용은 아래<표1>과 같고, 처분청은 필요경비 중 쟁점비용(OOO원)을 공제대상에서 제외하였으며, 일괄양도가액을 기준시가로 안분하여 토지분에 적용되었던 장기보유특별공제액 중 OOO원을 감액한 것으로 나타난다.

<표1> 양도소득세 신고ㆍ경정 내용

ㅇㅇㅇ

(2) 쟁점①에 관한 심리자료는 아래와 같다.

(가) 쟁점부동산의 건물 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인이 2013.5.21. 소유권을 취득하였다가 2022.12.15. 양수법인에게 소유권이 이전되었고, 2023.5.30. 멸실을 원인으로 하여 2023.7.27. 멸실등기가 경료된 것으로 나타나고, 2023년부터 쟁점부동산 및 아래 <표4>의 인근 부동산 소재지에서 주택신축사업이 시행되고 있다.

(나) 처분청은 쟁점부동산의 일괄양도가액 OOO원을 아래 <표2>와 같이 기준시가 비율로 안분계산하여 토지와 건물의 양도가액을 산정한 것으로 나타난다.

<표2> 처분청의 안분계산 내역

ㅇㅇㅇ

(다) 쟁점부동산에 대한 2022.7.13.자 부동산매매계약서에는, 총 매매대금은 OOO원, 중개사는 ‘OOO’로 기재되어 있으며, 해당 계약서의 별첨 특약사항에는 아래와 같이 기재되어 있다.

특약사항

10. 본 계약에 있어 건물분에 대하여는 주택신축사업으로 인하여 철거예정에 있어 건물가액은 OOO원으로 한다. 단 부가가치세가 발생 시에는 매수인이 부담한다.( 부가가치세법 제29조 제9항 참조)

별첨2

특약사항 중 제10항에 대하여 건물분을 OOO원으로 하고 부가세 별도로 한다.

본계약은 건물분 OOO원(부가세별도)

토지분은 OOO원으로 한다.

단, 매수인의 먼저 소송하지 않는다

(라) 청구인이 2021년 귀속 종합소득세 신고 시 제출한 OOO의 표준재무상태표에 계상된 장부가액은 아래 <표3>과 같다.

<표3> 쟁점부동산의 장부가액

ㅇㅇㅇ

(마) 처분청은 아래 <표4>의 부동산 매매내역을 제시하며, 아래 부동산은 일체로서 개발되기 위하여 거래되었는데, 다른 부동산의 소유자들은 토지․건물을 일괄양도하면서 그 가액을 기준시가로 안분 등을하였고, 컨설팅수수료도 신고한 바가 없다는 의견이다.

<표4> 쟁점부동산 및 그 연접 부동산의 매매내역

ㅇㅇㅇ

(3) 쟁점②에 대한 심리자료는 아래와 같다.

(가) 기본사항에 관한 내용은 아래와 같다.

1) 양도소득세 신고서 등에 따르면, 청구인이 양도비 등으로 신고한 항목은 중개수수료(OOO) OOO원, 양도소득세 신고서 작성비용 OOO원, 쟁점비용 OOO원이고, 처분청은 위 항목 중 쟁점비용만을 필요경비에서 제외한 것으로 나타난다.

2) 국세청 전산자료 등에 따르면, 쟁점법인은 2022.12.15. 거래품목을 “부동산컨설팅”으로 기재한 공급가액 OOO원의 전자세금계산서를 청구인에게 발행하였고, 청구인은 2023.1.9. 위 금액에 부가가치세를 포함한 OOO원을 지급한 사실이 나타난다.

<2022.3.31.자 부동산컨설팅계약서>

“갑” 청구인, “을” 쟁점법인

“갑”은 제2조에서 정한 바와 같이 “을”에게 재건축, 매매, 시설설치, 자문·컨설팅 업무를 의뢰하고 “을”은 제2조에서 정한 자문·컨설팅 업무를 “갑”에게 제공하고자 한다.

제1조 목적

(1) 본 계약은 “갑”이 자문하고 있는 제주시도특별자치도 제주시 연동 2**-**번지(이하 “본건 대상지”)에 대하여 “을”이 컨설팅 및 자문업무를 제공하고 “갑”은 “을”에게 매매, 시설설치, 자문·컨설팅 업무에 대한 수수료를 지급하는 사항에 대하여 규정함을 목적으로 한다. 수수료 : OOO원(OOO원, 부가가치세 별도)을 “을”에게 지급하기로 한다.

제2조 업무 범위

“을”이 제공할 용역의 범위는 다음과 같다. 다만, 본 계약 체결 전에 “을”이 “갑”에게 제공한 업무는 본 계약에 따라 제공된 것으로 간주한다.

(1) 계약체결일 현재 “갑”이 자문하고 있는 본건 대상지에 대한 분석

(2) 본 건 대상지 현황분석 및 시장환경에 대한 자문

(3) 본건 대상지 매매, 시설, 임대차 및 운영 산정에 대한 자문

(4) 제1호 내지 제3호의 업무에 부속하는 업무

제3조 업무 기간

제2조의 업무범위에 해당하는 자문 컨설팅 업무를 제공하는 기간은 본 계약체결일로부터 1개월(이하 “자문 컨설팅 업무 종료일”)까지로 한다. 단 본 계약 당사자간의 서면 합의에 의하여 본 계약의 업무 기간을 연장할 수 있다 .

<2022.4.28.자 부동산컨설팅연장계약서>

본 자문 계약은 다음 당사자들사이에 2022년 3월 31일 체결되어진 계약서의 연장을 위한 계약서이다.(당사자 생략)

갑은 을에게 제주시도특별자치도 제주시 연동 2**-**번지[본건 대상지]의 물건의 매매 진행을 의뢰를 하였고, 매매 및 매매의 가격 정보와 건축의 정보를 취득을 함으로 인하여, 본 사업지의 매매를 타사 또는 타인을 통하여 매매진행을 한다고 하여도 컨설팅은 지속적으로 매매 완료 후 까지를 유지하며, 약속되어진 수수료 지급을 하는 것으로 한다.

3) 청구인과 쟁점법인이 체결한 2022.3.31.자 부동산컨설팅계약서 및 2022.4.28.자 부동산컨설팅연장계약서의 주요내용은 아래와 같다.

(나) 청구인이 제출한 자료는 아래와 같다.

1) 세무조사 당시에 청구인이 쟁점비용과 관련하여 처분청에 제출한 사유서의 내용은 아래와 같다.

(중간 부분은 분량 때문에 줄였습니다)

A 아 제가 그때 세무사사무실에서 인폼을 받고

중개사 아니 저는 세무사사무실이라고 해서 전화바꿔주니까 그런걸로만 알았지 무슨 뭐 내가 송사장님인지 아닌지 나는 내용을 모르잖아요. 내가 얼굴본것도 아니고 전화로만 통화한거라서

A 그래가지고 세무사사무실에 옆에 세무사가 같이 앉아서 건물분에 대한 부가세를 갖고 한참 얘기를 했었고,...(중략)

A 음. 저는 그때 제가 분명히 OOO에 근무하는 C A이라고 얘기를 드렸었고

중개사 아니요. D 저는 들어본 기억이 없어요. 제가 통화 녹취록도 있는데, 뭐 뭐 그 부분에서 제가 거짓말할 것도 아니고 실제 있는걸 그대로 얘기...요번에 허 회장님 전화 와가지고 그 세무서에서 저한테 서면질의한 걸 내가 메일을 보내줬어요.

그 부분에 대해서 내가 뭐 무슨 그렇다고 해서 내가 사장님하고 그 거래관계가 있었던 것도 아니고, 나하고 통화할 때는 세무사사무실이라니까 세무사로 알았죠. 무슨 내가 뭐 OOO이니 뭐기 그걸 내가 알아요? 그 개발이라는 부분도 처음 듣는 것 같은데.

(다) 처분청이 제출한 자료는 아래와 같다.

1) 처분청 공무원이 양수법인 및 쟁점부동산의 중개업자와 통화한 내용의 요지는 아래와 같다.

<2023.8.22. 양수법인과의 통화내용>

그 지역 사업성을 검토하고 컨설팅업체에게 지주작업 용역을 주고 매수가능 여부를 확인하였고 부동 산 매수를 실시했다. 매수과정에서 쟁점법인이나 A 대표는 들어본 바가 없다.

<2023.8.9. 및 2023.8.10. 중개업자와의 통화내용>

양수인 측은 인근 여러 건물을 매입하여 주상복합 건물을 신축하고자 하여 그러한 작업의 일환으로 쟁점부동산을 양수하였고, 양수인 측은 컨설팅업체(㈜E)를 선 임하여 그 지역 매수를 의뢰 하였기 에 양도자와 양수자를 소개한다거나 하는 과 정 이 그다지 중요하지 않았고, 청구인 측에게만 중개 수수료를 받았다. 계약서 작성 시 청구인과 ㈜E 관계자와 서울에서 만나 매매계약서를 작성했고 이 날 청구인과 직접 만 났고 쟁점법인 또는 A 대표는 만나거나 연락한 바가 없 다.

2) 처분청 공무원이 2023.8.31. 쟁점부동산의 중개업자로부터 전자메일로 받은 질의․응답 내용은 아래와 같다.

1. 제주 연동 2**-** OOO 매매(양도일자 : 2022.12.15.) 관련하여 중개를 하신 사실이 있습니까?

예 있습니다.

6. C A 대표를 혹시 아십니까?

모릅니다.

7. 매매 과정에서 쟁점법인 A 대표를 만나거나 통화한 적이 있습니까?

없습니다.

9. 계약서 작성은 언제 어디서 하였습니까?

2022년 7월 13일 서울 송파구 ○○○ ○○○ OOO에서 작성하였습니다.

10. 계약하는 날의 정황 및 당일 계약 현장에 동석한 사람들은 누구입니까?

OOO, C 이사(㈜E 컨설팅업체 관련인), D 대표이사, OOO 청구인, 청구인 아들이 참석한 것 같습니다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다.

(가) 먼저, 쟁점①에 대하여 본다.

1) 토지․건물등을 일괄양도하는 경우에 적용되는 「소득세법」과 「부가가치세법」의 체계를 살펴보면 다음과 같다.

「소득세법」제100조 제2항에서 실지거래가액에 따라 취득․양도가액을 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득․양도하는 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되(전단), 각 가액 구분이 불분명할 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산하도록(후단) 규정하고 있고, 제3항에서 제2항을 적용할 때 구분 기장한 가액이 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다고 규정하고 있는바, 제3항에 해당하는 경우에는 (2021.12.8. 개정된 부가가치세법 제29조 제9항 과는 달리) 별도의 예외 없이 각 가액 구분이 불분명한 것으로 간주함으로써 구분기장한 가액을 개별 자산의 양도가액으로 산정할 수 있는 규정상의 여지를 허용하지 않고 안분계산을 강제하고 있다.

위와 달리 「부가가치세법」제29조 제9항은 토지․건물등의 일괄공급 시 건물등의 실지거래가액을 공급가액으로 하되, 단서 및 각 호(제1호 : 토지와 건물등의 가액 구분이 불분명한 경우, 제2호 : 실지거래가액으로 구분한 개별 자산의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우)에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 하도록 규정하고 있고, 2021.12.8. 법률 제18577호로 개정될 때 제2호 단서의 신설로 ‘대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우에는 제2호의 적용대상에서 제외’하도록 개정되었으며, 그 후속조치로 2022.2.15. 「부가가치세법 시행령」제64조가 개정되어 종전의 안분계산에 관한 규정은 제1항으로 편제되었고, 제2항에서 위 개정사항에 상응하는 사유 두 가지(그중 제2호가 토지와 건물등을 함께 공급받은 후 건물등을 철거하고 토지만 사용하는 경우)를 새로이 규정하였다.

2) 살피건대, 「부가가치세법」과 달리 「소득세법」에서는 안분계산 대상에서 제외할 수 있는 근거를 본 법에 둔 바 없고, 「소득세법」 본 법의 위임 없이 다른 세법(「부가가치세법」)의 하위 규정인 「부가가치세법 시행령」제64조 제2항을 「소득세법 시행령」제166조 제6항이 준용한다고 해석하는 것은 본 법의 위임범위를 벗어난다고 보이는 점, 2023.2.28. 개정되기 전의 「소득세법 시행령」제166조 제6항에서 “법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」제64조에 따라 안분계산 하며”라고 규정하고 있는데, 준용조문( 「부가가치세법 시행령」제64조)의 앞뒤로 배치된 문언인 ‘「소득세법」제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때’와 ‘안분계산’이라는 표현을 보면, 2022.2.15. 개정된 「부가가치세법 시행령」제64조 중에서도 제2항을 제외한 제1항의 안분계산 규정만이 「소득세법 시행령」제166조 제6항의 준용대상인 것으로 이해하는 것이 조문의 전․후 문맥 등에 비추어 자연스럽고 「소득세법」 본 법의 위임범위와도 어울린다고 보이는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 양도 당시(2022.12.15.)에 시행되던 「소득세법 시행령」제166조 제6항은 그 당시에 시행되던 「부가가치세법 시행령」제64조 제1항만을 준용할 뿐, 그 제2항은 준용하지 아니한다고 보는 것이 타당하다 할 것이다.

3) 따라서 처분청이 쟁점부동산의 일괄양도가액을 「소득세법」제100조 제2항 등에 따라 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 본다.

「소득세법」 제97조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목에 의하면, 양도가액에서 공제할 필요경비는 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 소개비 등이라고 규정하고 있고, 「소득세법」 제27조 제1항 및 제118조 제1항에 의하면 양도소득의 필요경비에 산입할 금액은 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다고 규정하고 있는바, 청구법인은 쟁점비용 외에 쟁점부동산의 매매계약에 관한 중개보수(OOO원)를 필요경비로 계상한 바 있고, 쟁점비용이 부동산 매매거래에서 일반적으로 수반되는 소개용역에 대한 대가라고 보기도 어려운 점 등을 감안할 때, 쟁점비용이 양도소득 필요경비에 해당하지 아니한다고 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

쟁점① 관련

(1) 소득세법

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.<신설 2015.12.15.>

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령

(가) 2023.2.28. 대통령령 제33267호로 개정되기 전의 것

제166조【양도차익의 산정 등】⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」제64조에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어「상속세 및 증여세법」제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 「부가가치세법 시행령」제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.

(나) 2023.2.28. 대통령령 제33267호로 개정된 것

제166조【양도차익의 산정 등】⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」제64조 제1항에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어「상속세 및 증여세법」제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 「부가가치세법 시행령」 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.

부 칙 <대통령령 제33267호, 2023.2.28.>