조심-2024-서-4055 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 2008년경 매매를 원인으로 취득한 서울특별시 강남구 OOO(이하 “종전주택”이라 한다)를 보유하던 중 2021.4.26. 청구인의 장모 A으로부터 서울특별시 송파구 OOO(이하 “쟁점신규주택”이라 한다)의 지분 각 1/2을 배우자 B과 함께 증여받은 후, 2021.5.25. 종전주택을 양도하면서 일시적 2주택 비과세 특례 규정을 적용하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 종전주택의 양도는 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 쟁점신규주택을 취득한 후 양도하는 경우로서 「소득세법 시행령」제155조 제1항 제2호의 요건(신규주택 취득일부터 최대 2년 내에 세대 전원의 이사 및 전입신고 완료)을 충족하여야 하나, 청구인은 쟁점신규주택 취득일(2021.4.26.)로부터 2년이 지난 2024.3.22. 전입하여 위 요건을 충족하지 못하였다고 보아 비과세 특례 규정의 적용을 부인하여 2024.5.28. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.7.2. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점신규주택으로의 전입요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 종전주택의 양도에 대하여 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 부인한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 일부개정되기 전의 것)

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 일부개정되기 전의 것)

제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조 에 따라 전입신고를 마친 경우

나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

(3) 주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다.

(가) 쟁점신규주택의 전 소유자이자 임대인인 A(청구인의 장모)과 임차인인 C(청구인의 처남)의 임대차 계약 체결 내역은 아래 <표1> 기재와 같다.

<표1> 쟁점신규주택의 임대차 계약 체결내용

(나) 처분청이 제출한 자료에 의하면, 청구인의 거주 이력은 아래 <표2> 기재와 같다.

<표2> 청구인의 거주이력

(다) 청구인은 아래와 같은 기획재정부 예규를 제시하고 있는바, 신규주택의 전 소유자에게 기존 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우 전입기한은 신규주택 취득일로부터 2년이 아닌 임대차 종료일까지라는 취지의 내용이다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 후단은 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 확인되는 경우 이사 및 전입 기한은 전 소유자와 임차인간의 임대차 계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일로부터 최대 2년을 한도로 한다고 규정하고 있고, 「주택임대차보호법」제6조의3은 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다고 규정하고 있는바, 청구인은 기존 임차인이 위 규정에 따른 계약갱신요구권을 행사한 경우이므로 갱신된 임대차계약의 종료일을 이사 및 전입기한으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인은 쟁점신규주택의 취득일인 2021.4.26.부터 2년이 지난 2024.3.22. 전입한 것으로 확인되는 점, 청구인은 전 임차인의 임대차 계약이 연장됐음에도 불구하고 스스로의 선택에 의해 쟁점신규주택을 증여받은 점, 쟁점신규주택의 기존 임차인 C은 기존 임대차 계약 종료일인 2022.3.19.부터 약 1년 전인 2021.3.7. 계약 갱신을 하였고, 임차인이 계약 갱신을 일방적으로 요구하였다는 구체적·객관적 증거가 없으며, 기존 임대인인 A, 기존 임차인인 C 및 청구인은 특수관계에 있는 자인 점 등을 감안하면 계약갱신요구권을 행사한 경우가 아닌 상호 합의에 의해 재계약한 경우로 보이는 점, 청구인의 쟁점신규주택 전입일(2024.3.22.)은 기존 임차인의 임대차 계약 종료일(2024.3.19.) 이후인 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 종전주택 양도소득에 대해 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 규정 배제하고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없어 보인다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.