조심-2023-중-10642 조세심판원 결정

1. 처분개요

가. 청구인은 2001.2.23. 서울특별시 강남구 역삼동 OOO 토지 276.8 ㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득한 후, 2001.6.20. 다가구주택 및 근린생활시설 면적 합계 573.20㎡(1층 83.06㎡, 2층 164.74㎡, 3층 164.74㎡, 4층 140.21㎡, 옥탑 20.45㎡, 이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축․보유하다가, 2023.1.11. 쟁점부동산을 OOO원에 일괄양도하고 2023.2.20. 고가주택에 대한 1세대 1주택 특례를 적용하여 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고․납부하였다.

나. 처분청은 2023년 6월경 청구인의 양도소득세 예정신고내용을 서면검토한 결과, 쟁점부동산의 양도는 쟁점건물의 옥탑이 사실상 주택에 해당하므로 1세대 1주택으로 보는 다가구주택 요건(3층 이하 주택 등)이 충족되지 않은 것으로 보아 청구인이 거주한 일부 면적(402호)에 대하여만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여, 2023.9.7. 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 OOO원(가산세 합계 OOO원 포함)을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2023.11.7. 심판청구를 제기하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산이 다가구주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 고가주택에 대한 1세대 1주택 특례를 부인하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 참조

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실들이 확인된다.

(가) 쟁점부동산에 대한 매매계약서(매매계약일 : 2022.4.12.) 및 중개대상물 확인설명서상 주요내용 등은 다음과 같다.

<매매계약서상 특약내용>

<중개대상물 확인설명서상 주요내용>

OOO

(나) 쟁점건물의 등기사항전부증명서상 주요내용은 다음과 같다.

OOO

(다) 처분청이 쟁점부동산 관할인 강남구청장으로부터 쟁점건물과 관련하여 요청․회신받은 자료는 다음과 같다.

<강남구청장으로부터 요청 및 회신받은 자료>

요청

회신

① 폐쇄건축물대장

② 말소신청서 사본

③ 위반건축물 관리대장

④ 불법 이행강제금 부과내역

⑤ 건축물현황도 및 도면

⑥ 그 밖의 옥탑 불법증축 여부 및 옥탑층 건물 면적을 확인할 수 있는 부속서류 일체

가. 말소건축물대장, 건축물 현황도, 말소신청서 사본

나. 위반건축물 관리대장, 불법 이행강제금 부과내역, 그 밖의 옥탑 불법증축 여부 및 옥탑층 건물 면적을 확인할 수 있는 부속서류 일체 : 해당사항 없음

<(말소)일반건축물대장(갑), (을), 2023.5.10. 발급>

대지면적

276.8㎡

연면적

552.75㎡

지역 | 1종일반주거지역외1 | 지구 | 구역 | 건축면적

165.6㎡

용적률산정용연면적

552.75㎡

주구조 | 철근콘크리트조 | 주용도 | 근린생활시설 | 층수 | 지하: 층,지상:4층 | 건폐율

59.83%

용적률

199.69%

높이

11.35㎡

지붕 | 평슬라브 | 부속건축물 | 건축물 현황 | 층별 명칭 | 구조 | 용도 | 면적(㎡) | 1층 | 철근콘크리트조 | 부동산중개업소

49.42

1층

철근콘크리트조

세탁소

33.64

2층

철근콘크리트조

제2종근린생활시설(사무소)

164.74

3층

철근콘크리트조

제2종근린생활시설(사무소)

164.74

4층

철근콘크리트조

제2종근린생활시설(사무소)

140.21

옥탑층

철근콘크리트조

연면적 제외

20.45

변동일자

변동내역 및 원인

2008.4.13.

[표시변경] 건축과-11451 : 지상1층 근생(83.60㎡)→세탁소(33.64㎡), 부동산 중개업소(49.42㎡)

2022.10.7.

[용도변경] 건축과-48099 :

지상2층 다가구주택(4가구) 164.74㎡→제2종근린생활시설(사무소), 지상3층 다가구주택(4가구) 164.74㎡→제2종근린생활시설(사무소), 지상4층 다가구주택(2가구) 140.21㎡→제2종근린생활시설(사무소), / 가구수: 10가구→0가구

/ 주용도 : 주거시설, 근린생활시설→근린생활시설

2023.2.17

[철거/멸실신고] 건축과-6994(2023.2.17.)호 : 건축물 해체공사완료에 따른 건축물대장 말소

<건축물 해체공사 완료신고서, 멸실신고서 제출일 : 2023.2.16., 해체사유 : 신축, 해체공사기간 : 2023.1.26.∼2023.2.14.)>

(라) 청구인 및 처분청은 이 건 부과처분에 앞서 과세전적부심사청구 시 옥탑(다락) 관련 사진 6매를 각각 제시하였다.

(마) 처분청은 2012년경 인근의 공인중개사가 쟁점건물 옥탑의 임차인을 구하기 위한 목적으로 인터넷에 게재(2012.9.3.)한 사진 6매 및 설명자료를 추가로 제시하였다.

(바) 쟁점건물의 옥탑 설계도면상 주요내용(싱크대, 화장실, 침대 자리 등)은 다음과 같다.

<옥탑 도면>

OOO

(사) 서울특별시 역삼1동장이 발급한 쟁점건물 옥탑(501호)의 2001년 6월경부터 2023년 1월경까지의 주민등록 전출입 현황은 아래 <표1>과 같고, 청구인은 쟁점건물(402호)에서 2001.6.23.부터 2023.1.11.까지(총 21년 7개월) 거주한 것으로 나타난다.

<표1> 쟁점건물 옥탑의 주민등록 전출입 현황

OOO

(아) 처분청이 제시한 청구인과 청구인의 자녀(a) 간 2021.10.25. 체결한 쟁점건물의 옥탑에 대한 부동산임대차계약서상 주요내용은 다음과 같다.

OOO

(자) 처분청은 2001.6.1.부터 2023.1.13.까지 쟁점건물 옥탑의 전기사용량에 대한 한국전력공사의 회신자료를 제시하였는바, 주요내용은 다음과 같다.

<쟁점건물 옥탑의 계약 종합정보내역>

계약종별 | 신설일 | 해지일 | 계약상태 | 전기사용장소 | 주택용

2001.6.12.

2022.12.21.

해지

서울 강남구 봉은사로 OOO 옥탑

<전기사용량>

기간

사용량(kwh)

비고

2013.1.

216

-모든 월 100kwh 이상

-전입신고자 황BB 전출월 2017.11.

⋮

⋮

2017.11.

128

2017.12.(이사)

41

-2018.1.부터 모든 월 30kwh 이하

-2017.12.(이사)로 기재

⋮

⋮

2020.12.

13

<2021.1.부터 사용량(kwh)>

- 청구인 자녀의 전입기간(2021.11.∼2022.6.)

- 2023.1.요금년월에 (이사)로 기재

2021년 | 월 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 사용량 | 19 | 19 | 15 | 13 | 11 | 12 | 11 | 14 | 18 | 14 | 14 | 38 | 2022년 | 월 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 사용량 | 58 | 51 | 40 | 37 | 36 | 76 | 105 | 180 | 180 | 104 | 70 | 47 | 2023년 | 월 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 사용량 | 4 | 0 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | -

(2) 청구인은 다음과 같은 증빙 등을 제시하면서 이 건 처분이 부당하다고 항변한다.

(가) 청구인이 제시한 쟁점건물 옥탑의 2020.5.부터 2022.12.까지 가스요금 청구명세서상 주요내용은 다음과 같고, 청구인은 거의 대부분 기본요금(OOO원)만 납부된 점을 감안할 때 옥탑은 주거용이 아니라고 항변한다.

<가스요금 청구 명세서>

(단위 : 원)

OOO

(나) 청구인은 방 내부구조의 사진 3매를 추가로 제시하면서 청구인의 자녀가 주민등록상 쟁점건물의 옥탑(501호)으로 주소지를 전입한 기간에도 청구인과 함께 402호에서 사실상 거주하였다고 항변한다.

(다) 청구인이 제시한 2023년 국토교통부 개별주택가격 조사, 산정지침상 주요내용은 다음과 같다.

(3) 층수

주건물의 일반건축물대장상의 층수를 지상 및 지하로 구분하여 기재함(기재 예: 지상3층 지하 1층), 다만 일반건축물대장상의 층수와 실제층수가 상이한 경우에는 실제 층수를 기재함

(중간 부분은 분량 때문에 줄였습니다)

(5) 청구인은 2024.10.22. 조세심판관 회의에 출석하여 쟁점건물(옥탑 포함)이 철거 및 멸실(2023.2.17.)되기 전인 2022년경 촬영된 사진 3매를 추가로 제시하면서 옥탑을 주거용으로 사용하였다고 볼 만한 공간이 없는 등 실제 용도가 불분명하므로 공부상 용도에 따라 판단하여야 한다고 항변하였다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 조세법률주의의 원칙상 과세요건, 비과세요건 또는 감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적인 이유없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니하며, 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다 할 것이고(대법원 2008.10.23. 선고 2008두7830 판결 등 다수, 같은 뜻임), 어떤 건물이「소득세법」에서 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도 구분에 관계 없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 참조), 비과세는 일반적으로 과세대상이 되는 물건 중 특정한 것을 조세정책의 필요에서 과세대상에서 제외시키는 것이고, 이는 납세자측의 예외적이고 특수한 사실에 관한 것이므로 비과세요건, 감면요건에 대한 입증책임은 비과세, 감면사유를 주장하는 납세의무자에게 있다 할 것인바(대법원 2000.7.7. 선고 98두16095 판결 참조), 청구인은 쟁점건물의 옥탑이 사실상 주거용이 아님에도 다가구주택 요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 고가주택에 대한 1세대 1주택 특례를 배제하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 주민등록상 청구인의 아들을 포함한 3명이 2011. 11.3.부터 2022.6.2.까지의 기간 동안 쟁점건물을 주소지로 하여 각각 전출입한 내역이 확인되는 점, 처분청이 제시한 쟁점건물의 옥탑 블로그 내용 및 사진 등에 의하면, 옥탑은 외부샷시, 주방, 화장실, 침실 등 주거에 적합한 시설을 갖춘 것으로 보이는 점, 한국전력공사 계약내용 등에 의하면, 옥탑에 별도의 계량시설이 갖추어져 있고 그 계약종별이 ‘주택용’으로 기재되어 있으며, 2022년말까지 상당량의 전기량이 사용된 것으로 나타나는 점, 청구인은 옥탑이 주거용이 아닌 다른 용도로 사용되었다고 볼 만한 구체적인 자료를 달리 제시하지 아니한 점, 공부상 쟁점건물의 옥탑(다락 포함) 면적이 건축면적의 8분의 1 미만이라 하더라도 그 면적이 사실상 주거용으로 사용되는 경우「건축법」상 층수에 산입되는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 국세기본법

제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

6. "1세대"란 거주자 및 그 배우자(괄호생략)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(3) 소득세법 시행령

제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.(단서생략)

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

제155조(세대 1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

제156조(고가주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분을 적용할 때 1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우로서 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체 주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액이 12억원을 초과하는 경우에는 고가주택으로 본다.

② 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에 따른 고가주택의 실지거래가액을 계산하는 경우에는 제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

③ 제155조 제15항에 따라 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분을 적용한다.

제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산) ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

법 제95조 제1항에 따른 양도차익

×

양도가액 - 9억원

양도가액

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액

×

양도가액 - 9억원

양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

(4) 건축법

제84조(면적·높이 및 층수의 산정) 건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정한다.

(5) 건축법 시행령

제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

[별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터ㆍ작은도서관 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

다. 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택

가. 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

나. 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

다. 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택

제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적·높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.

3. 바닥면적 : 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

라. 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 장식탑, 다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 내부에 설치하는 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(각 세대나 실별로 외부 공기에 직접 닿는 곳에 설치하는 경우로서 1제곱미터 이하로 한정한다), 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상·옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와