부담부증여로 아파트를 물려주면 세금은 어떻게 나뉘나요?

결론

부담부증여로 아파트를 자녀에게 이전할 때, 증여자가 부담하던 채무(담보대출·전세보증금 등)를 자녀가 인수하는 부분은 유상양도로 보아 증여자에게 양도소득세가 과세되고, 전체 증여재산가액에서 그 채무액을 뺀 나머지는 증여로 보아 수증자인 자녀에게 증여세가 과세됩니다. 다만 직계존비속 간 부담부증여는 채무인수가 객관적으로 입증(금융기관 채무확인서류 등)되어야 채무 공제가 인정되며, 입증되지 않으면 증여재산 전체에 대해 증여세가 과세됩니다.

근거

1. •

   법적 구조: 소득세법 제88조 제1호 후단은 "대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 본다"고 규정합니다. 상속세 및 증여세법 제47조 제1항은 증여세 과세가액을 "증여재산가액에서 그 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액"으로 정의합니다.

2. •

   직계존비속 간 특칙: 상증세법 제47조 제3항 본문은 배우자 간 또는 직계존비속 간 부담부증여의 경우 "수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정"합니다. 다만 같은 항 단서에서 "그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다"고 규정합니다.

3. •

   객관적 입증 방법: 상증세법 시행령 제36조 제2항(구 시행령 제10조 제1항)에 따라, 국가·지방자치단체·금융기관에 대한 채무는 해당 기관의 채무확인서류로, 그 외 채무는 채무부담계약서·채권자확인서·담보설정 및 이자지급 증빙 등으로 입증해야 합니다.

4. •

   양도차익 계산: 부담부증여의 양도차익은 전체 자산의 취득가액과 양도가액에 "증여가액 중 채무액이 차지하는 비율"을 곱해 안분 계산합니다(서면인터넷방문상담4팀-888). 즉, 양도가액 = 전체 실지거래가액 × (채무액 ÷ 전체 증여가액), 취득가액도 동일 비율로 안분합니다.

5. •

   1세대 1주택 비과세와의 관계: 부담부증여 대상 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면, 채무액 상당 부분(유상양도로 보는 부분)에도 양도소득세가 비과세됩니다. 이는 동일 세대원에게 부담부증여하는 경우에도 마찬가지입니다(서면인터넷방문상담5팀-640).

6. •

   신고기한 특례: 부담부증여의 채무액 상당 부분(양도로 보는 부분)에 대한 양도소득세 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월로, 일반 양도(2개월)보다 1개월 더 깁니다(소득세법 제105조 제1항 제3호).

유의

• •채무의 귀속: 증여자 본인의 채무가 아닌 타인의 채무(예: 자녀 명의 대출)가 담보된 주택을 증여하는 경우 부담부증여에 해당하지 않습니다(서면인터넷방문상담4팀-1382).
• •전세보증금: 증여자가 임대한 아파트의 전세보증금 반환채무도 "증여재산에 관련된 채무"로서 수증자가 인수하면 증여재산가액에서 공제 가능합니다(상증세법 시행령 제36조 제1항).
• •입증 책임: 직계존비속 간 거래이므로 채무인수 사실을 납세자가 적극적으로 입증해야 하며, 입증 실패 시 채무액 공제 없이 전체 증여재산가액에 대해 증여세가 과세됩니다(재산46014-1323).
• •취득세: 부담부증여의 채무액 상당 부분은 유상취득으로 보아 취득세율이 적용될 수 있으므로 별도 검토가 필요합니다.

관련 쟁점

• •부담부증여 시 채무액이 시가보다 큰 경우(깡통주택) 양도차익 계산과 증여세 과세가액은 어떻게 달라지는가?
• •부담부증여 후 자녀가 해당 채무를 실제 변제하지 않고 증여자가 대신 갚아주면 추가 증여로 보는가?
• •1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택(12억원 초과)을 부담부증여할 때 양도세 과세 범위는 어떻게 안분되는가?